文/子木
1、央行再提保交楼、保民生、保稳定，因城施策支持刚性和改善性住房需求
2、多地深挖公积金贷款额度
3、住建部提出探索建立房屋养老金制度
以上就是6月底楼市政策总结。
网上有人笑谈，大政策没等到，等来两个大逼兜，大家都盼望着让房子给自己养老，结果闹半天还得给房子养老……
脑袋嗡嗡响。
空军趁势以上海学区房大跌为由，以人口、经济、城镇化形势为理，称房地产旦夕之间，但凡是有房子的人，这段时间，悲空到了极致。
很多人后台留言问我怎么看。我的回答是：
让子弹再飞一会儿。
我说过很多遍了，万物皆有周期，现在正是低谷期，就看能不能熬住，如果你的资产属性没问题，就要忍到下一个景气周期，不然割肉了是真的亏。
站在逻辑角度讲，只要你所在的城市不错，经济和人口都能跟得上，房价迟早会涨回来，跑赢银行理财和通胀绝对没有问题。
之所以如此肯定，是因为我见过比现在更绝望的处境。
08年金融危机全国楼市尽斩，尤其深圳断供者众，很多人走上天台；2014年横盘大周期尾声，房子都没人要，中介行业陷入瘫痪，开发商含泪离场。但也见证了2009年、2015年后房价的重蹈覆辙。
牛熊交替间，数万亿资金蒸发，但每次重新回到轨道，并不是所谓的房地产指标还有潜力，而是货币+经济下，社会阶层向上流动的心气，以及年轻人想要过更好生活，升腾的愿望。
最近我发现唱空舆论的文章流量非常大，骂得越狠流量越大，下面是清一色多维度讨伐房地产的声音。
这其实是房地产需求的真实表现：
骂的越狠，说明想买房的人越多。当市场上再没有人骂房地产了，那时候才是真正的灾难，说明这个市场真的完蛋了。
就像日本泡沫破裂的前十年，年轻人对房地产的话题提不起半点兴趣，没有任何购房的欲望。
然而日本真的没有需求吗？
低欲望、老龄化、不生育、房地产税等等名词压在头上几十年，但在房价崩盘，阴跌数十年的现在，却又重回上涨通道。
数据显示，东京都23区的新建公寓平均每户价格差不多到了1.15亿日元（换算成人民币超过570万），比去年同期上涨47.9%，房价涨破30年新高，再一次站在了1990年资产泡沫时期的最高点。
为什么东京能出现房价稳步上涨？
这是因为日本人数持续下滑，但东京人口，却连续71年保持正增长，目前东京市内人口1300多万，而带动的周边卫星城加起来，总共有3670万人口。
人口足够，资源高度集中，住房需求出现缺口，这时候只需要经济回暖，便会马上反应到房价层面。
所有地方都是这样的逻辑，一开始，房子是稀缺品，慢慢的，房子不再稀缺，好房子以及背后的资源变成了稀缺品。
无论是数亿年前的原始森林，还是当下的水泥森林，任何时候资源都不会被平均化，甚至在一个城市的不同板块都会出现不均等的趋势，这意味着：
稀缺的资源，本身就是一种价值。
过去我们一直拿城镇化率说事，这是业内评价房地产趋势的一个核心指标，认为城镇化结束，房地产结束，但却忽略了一个重要指标：
住房自有率。
研究东京你会发现，在几十年前城镇化已经接近天花板。但问题是，东京的住房自有率仅有54%。
而对于国内来讲，虽然全国平均住房自有率是72%，但接近50%左右为共有产权、老公房、自建房等非商品住宅，商品住宅占比不足三成。
一二线城市更低，住房自有率大概在60%左右，约五成家庭居住面积不及全国均值。深圳更离谱，住房自有率是23%，有77%的人租房住。
所以还是那句话，分化趋势下，一些城市需求依旧旺盛，想住好房子的需求更旺盛，今年全国挂牌量飙升，但大都是在抛售20年前的产物，从而达到升级置换。
其实当你被悲观情绪笼罩的时候，作为春江水暖里的“鸭”，早已对此下赌预期。
刚刚结束的上半年，北京，触顶+溢价成交成为主旋律；在厦门，144家房企竞拍3宗地块，其中88家房企抢一宗地，创下参拍企业数量新高；在杭州，地块触顶成交率一度高达80%，民企拿地金额占比超六成。
上海、杭州、成都、合肥多宗地块拍卖至地价上限。截至目前，22个重点城市土拍平均溢价率为8.5%，较去年同期提升4.0个百分点。
一级市场是二级市场的风向标。
经过冷市出清+三道红线，被剥了好几层皮的开发商们，今年大概率明白拿地失误，殃及根本。但如此积极的布局，恰恰也在表达他们对后市的看多预期。
当然这种看多依然建立在分化的基础上，从土拍可以看出：
去化周期短，高溢价成交；大库存板块，底价成交。
分化5年前是新词，现在是老词，新老交替之间，其实就是房地产趋势的必然总和。
上半年我们看到了调控端的努力。
首付比例、贷款利率大幅下调，创造历史；超20城加码放松住房限购限售；公积金额度持续上调……
但在努力的过程中，也存在最后的一丝坚韧——房住不炒。
所以在最近的央行报告中，再次强调，稳住楼市，支持刚需、改善型住房。
但经过几十年的调教，市场购房者几乎习惯了非涨即跌的意识形态，市场再无纯粹的刚需和改善，只有投资型刚需和改善。
所以我认为最后的坚韧也会成为“消失的它”，最终被迫于第三季度出台政策，对一二线城市做出深度的解绑。
这是因为如果第三季度，再不冲经济，稳住上游钢铁、建材、化工、机械、银行，下游装修、家居、家电、物业等百余行业，7000多万就业的话，今年的目标是很难完成的。
从历史角度讲，每年的GDP增速目标只有超预期与完成，没有完不成一说，否则对于资本市场的影响是断崖性的风险。
当然目前居民部门债务较高，大环境不好，赚钱也不容易了，继续大额消费支出、纯粹靠拉动房地产投资购买力，不太实际也不可持续。
最好的做法就拉动地产的同时，修复居民部门的“表”，拉高整体的经济预期。
关于这个话题最近市场讨论很多。
目前已经证实，通过“央行-商业银行-企业-居民”这条链路已经失效，原因在于企业要么截胡，要么借钱存钱而不选择扩张，居民根本分不到蛋糕。
唯一的方法就是跨过中间环节，直接增收降债。
过去专家们都笑话美国那一套，直升机撒钱，结果发现这才是最公平有效的，直接用补贴的形式，输血生育、医疗、上学、养老，甚至是发钱，提高购买力。
而降债的主要方式就是对月供的稀释。
最近我发现北上广深对精英贷的严查又放松了，这是一个信号，因为用低息贷置换高息贷，既可以防风险，又可以直接降低负债压力，直接利好于楼市的稳态。
货币只有流动才能产生价值，不流动就是一张纸而已。
而我呼吁了很久的存量房贷利率，是否在路上还未可知，因为其牵扯着商业银行的利益。
对于银行来说，咬住的肉很难再放开，除非有人以猛烈敲打之，这个人愿不愿意或者舍不舍得，还是另一种说法。
最后想说的是，谁都不能看透历史的水晶球，但鹤总去年再三强调，房地产是国民支柱，未来三十年依然是主唱调，只不过是主角与配角、主动和被动的关系。
尤其今年预期坐了过山车，导致很多城市超跌回到2018年，有的甚至跌回2015年。
资产价格回归正位的同时，无下限刷低持有成本，大家是否思考过，未来利率低一倍，货币大爆发，除房地产外其他的稳妥投资路径尚未形成。那时候该怎么办？
事实上，现在全国存款账户里还躺着130万亿现金，赌徒还未下桌，只要等到经济扭转的信号，或者大利好政策出台，这些人依然会蜂拥入场，抢抄资产。
每到情绪跌到谷底，一定会有人扛不住心里预期，会将优质资产割肉甩卖，市场上会出现大量笋盘。
真正的高手，已经开始像猎犬一样闻嗅机会，斩价加仓，对于他们来说，人们越恐慌他们越兴奋，房子并非房子，而是财富的筹码。
资产价格足够低就是价值。
这篇文章并不是告诉大家要去抄底要去买房，没有庄家的能力以及猎狗的嗅觉，不要轻易下场参与角逐，也很难赚到楼市这份钱。
而是想告诉大家，只要“房子与资源绑定”的根本逻辑不变，放在漫漫历史长河里，这几年并算不了什么，稳住心态，在下一波潮水来临之前，不贱卖自己的资产就行。
全文完，如有所获，右下角点个在看。
