尽管现在刚需新房不好卖，但数据告诉我们，和青睐新房的改善不同，刚需正疯狂在二手房扫货。

可能已经有不少人发现了，最近二手房网站显示的成交房源，一两百万的房子占据绝对比例。

随便翻翻就能发现，不仅总价低，面积也基本是以100㎡以下小户型为主，尤其是50-90㎡的两室、三室房子特别多，并且很多都不是次新小区，光名字看上去就很“老”。

实际上，这个感觉并非错觉，数据已经说明情况，南京刚需房正在二手房市场疯狂成交！

据统计，300万以下房源成交占比仍高达82.3%，尤其是100-200万价格段成交占比40.1%，排名第一。环比数据显示，需求结构变动不大，100万以下、200-300万、400-500万价格段占比有小幅上涨，但同梯队价格段都有相同下滑，属于同需求范围内的小幅波动。

7-8月南京二手住宅成交总价段占比情况

数据来源：我爱我家南京研究院

从面积段分布看，90平以下累计占比56.6%，建面90-120平、120-140平中大户型则占比27.3%、10.6%。整体上，成交量还是以小户型为主，总价段也相对较低。

7-8月南京二手住宅成交面积段占比情况

数据来源：我爱我家南京研究院

此外，据我爱我家统计，8月份，南京全市二手房成交8292套（含高淳、溧水），环比下滑16.8%，同比则上涨19%。虽然成交量不比上个月，但比去年8月还是好不少，直接高出近1/5。

价格方面，二手房成交均价22130元/㎡，环比小幅下跌2.8%，连续3个月趋稳，基本保持在2.2万/㎡左右。这也变相说明，二手房说降，现在也基本到了一个阶段性底部，也相对稳住了。

明明政策还在一步步松绑，为什么一批刚需却按捺不住出手了？

1、心态问题

中国人对房子的执念可以说全世界最深。我们不能拿“手里有房子”的心态去由己推人。房子交没交付不要紧（延期交付的除外），跌没跌也不要紧，但没有房是万万不行的。尤其是准备谈婚论嫁的年轻人，你自己等得起，可你的丈母娘根本不会允许，这就是很残酷的现实。即便是成家立业了，如果手里没房，七大姑八大姨看你的眼神都不一样。

2、价格确实到位了

不得不说，南京二手房价格真到位了，房东们也逐渐接受现实，价格确实友好不少。刚需房就更别提了，之前价格就不高，现在价格直接砍了近一半。

就拿鼓楼热河南路的姜家园来看，最近的成交价都维持在1.7-1.9万/㎡，也就一楼带院子的贵点：2.4万/㎡。而4年前的房价再怎么样，也要3万/㎡上下。就这么几年时间，房价直接去掉近一半，再降也难，毕竟基数就这么大。

还有小市的东井一村，最近的成交价基本是1.3-1.5万/㎡，人家7年前的价格都比这贵，这价格你就说到没到位吧。

或者铁心桥的贾西新苑，今年是这个小区成交最多的一年，今年来的成交价基本维持在1.7-2万/㎡之间。而小区曾在2022年诞生了一套最高成交单价3.15万/㎡，现在比起高峰期降幅约40%。

当然，很多人会觉得，等等应该就能更便宜点，有这个疑问可以再看看第一点。有房跟没房，心态真不一样。

3、大多数人已经不太愿意背中长贷了

过去楼市的大起大落告诉我们：杠杆别加太高，真容易崩。如果说一朝被蛇咬十年怕井绳的话，相信绝大多数人已经不会相信买房投资这回事了。并且随着环境变化，不仅老韭菜在提前还贷，新韭菜也不大愿意贷太多款了。

据央行统计，2024年第二季度，倾向于“更多储蓄”的居民占61.5%，偏爱的前三投资方式里，房产已经消失，问及未来三个月准备增加支出的项目时，购房仅占14.6%，就比保险高点。

这表明，大家都在去杠杆，不想贷款了，能全款就全款，贷款越少越好。原来手里200万，愿意勇敢贷个400万，买套600万房子；但现在呢，手里200万，最好就买套200万、300万的房子。这也从侧面反映出，市场信心不足，对未来的预期较低。