近几年，各个城市的房价开始下跌，刚开始只有一些三四线城市的楼市“遇冷”，后来一些经济不甚发达、人口流入量比较少的一二线城市，住宅的销售也出现“寒意”。

在当前楼市“遇冷”的背景下，购房逻辑如何变化？又有哪些实操建议？

首先，我们要看懂楼市的未来趋势，而这三个尤为重要。

第一，房子的金融属性会越来越弱

根据央行的公开数据，我国城镇居民家庭住房拥有率已经高达96%。

此外，由于之前房产具有投资的属性，据调查数据，国内有4成家庭拥有2套以上的房子。

以前买房成了无数家庭跨越阶层的信仰，只要上了车，即便是掏空家里六个钱包，再大的问题也能通过房价上涨，大事化小，小事化了。

现在，很大一部分人已经在车上，背上大额的房贷，而房贷压力毕竟是二三十年的，谁都很难保证二三十年能够一帆风顺，任何的曲折坎坷，必须默默承受。

房子也从起初购入时的喜悦，到后来，成为生活中割弃不掉的负担。

而未来呢？随着房地产进入存量时代，房子更多成为一种消费品，而不是金融性的投机资产。

第二，人口结构已发生巨大的变化

人口结构影响楼市的原理很简单，比方说，如果年轻人占比达到人口的40%，那么这时候商品房市场就会因为大量的需求而持续火爆；相反的是，如果现在60岁以上的老龄人口占比较高，那么楼市当然就会下行，这是显而易见的道理。

当下关键的问题就在于，截至2021年底，全国60岁及以上老年人口达2.67亿。据测算，“十四五”时期，60岁及以上老年人口总量将突破3亿，占比将超过20%。

同时叠加人口61年来首次负增长，2022年全国人口减少85万人，在这样的情况下，楼市很难在短时间内被刺激起来，因为有限的需求已经摆在眼前。

第三，未来的房子只会越来越难卖

过去三年，特殊事件的影响，许多人的收入大幅度缩水，以前花十块钱买的东西，现在只想买五块的，以前，有想买房子的想法，以后，也会多添几分考虑。

就拿1月份数据来看，楼市“寒意”依然持续着。

根据中指数据，1月楼市，成交量同环比均降，一线环比降14.1%，二三线整体环比均降超40%。

就连楼市表现最坚挺的一线城市，明显也不再“抗跌”，成交同环比均降。

1月份，一线城市成交量整体环比跌14.1%，同比跌29.5%，而深圳降幅最大，环比降幅40%，同比降幅60%。

当房地产进入买方市场，市场的走向就会掌握在购房者自己手里，哪些楼盘物有所值，哪些只是营销噱头，购房者一清二楚。

而未来房子会越来越难卖，将会倒逼开发商“内卷”，因为只有更好的房子、更实惠的价格才能真正打动购房者。

看懂未来楼市三大趋势，你应该知道2023年是不是买房的时机了，在高层稳经济、促消费的决心下，未来买房将很难再有“时机”的说法。

对投资者来说如此，对大部分刚需来说同样如此。

那未来合不合适买房，除了考虑预算是否充足，你一定需要考虑三件事。

第一，自己是不是必须要拥有住房，来解决基本的住房问题。

第二，楼盘是不是真的物有所值，开发商资质是否齐全，无论买现房还是期房，房产五证都是必须要有。

第三，评估自我购房能力，是购房者最需要认真考虑的一个环节。自己未来的二三十年是否确定有持续的还款能力，万一出现问题，那么未来的日子可能会倍感煎熬。

最后，未来买房也未必是唯一的选择，房地产“租购并举”长效机制也在逐步完善，每个人都有更多的选择权。