前几天，各大财经自媒体和房产中介都在转发国外媒体彭博社关于中国存量房贷利率下调的消息。

彭博社这次非常执著，针对我国的存量房贷操碎了心，很少见的在短期内连发两篇“小作文”。大致意思是中国目前的存量房贷规模为38万亿元左右，当局正在考虑尽快通过转按揭的方式下调房贷利率以降低居民债务负担、提振消费。

第二篇小作文更是提到了降息的路径，分为两步，第一步是在几周内下调，第二步是等到明年年初再下调一些。

当然，彭博社也提到相关方案还没有正式确定，正由金融部门提交至最高层，等待领导决定。

如果彭博社的消息可靠且降低存量房贷利率的方案能够实施，那么将是一年来我国第二次给存量房贷减轻负担。2023年9月，对首套房商业贷款利率进行了较大幅度的下调，平均调整幅度达到了80个基点，部分贷款人的房贷利率更是从接近6%直接降到了4.2%左右。

这则消息获得了资本市场的回应，A股地产股那几天涨幅较大，而银行股则因贷款利率下降影响营收与利润水平而出现了股价回调。

这么来看存量房贷利率还真有再次大幅调整的可能，毕竟敏锐的资本都已提前行动了。不过，央行货币政策司司长邹澜9月5日在国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上的发言为降息泼了一盆冷水。

邹司长表示降准存在一定的空间，同时，“受银行存款向资管产品分流的速度，银行净息差收窄的幅度等因素影响，存贷款利率进一步下行也还面临一定的约束。”

什么叫“一定的约束”？用大家听得懂的话来说，就是利率很难下调，与彭博社发布的多篇“小作文”里提到的观点截然相反，狠狠打了彭博社的脸。

其实从各大银行近期的经营状况来看降息确实不容易，尤其是房贷业务集中的大型商业银行。目前，各上市银行均发布了2024年中期财务报告 。

工商银行今年上半年营收同比下降6%，归属于母公司净利润同比下降1.9%，建设银行下降3.6%和1.8%，建行下降0.7%和1.2%，四大行里只有农业银行的营收和净利润是上涨的，分别微涨0.3%和2%。交通银行和邮储银行同样遭遇“双下滑”。

股份制大行的日子也不好过，市值仅次于四大行的招商银行2024年1-6月的营业收入同比下降3.1%、净利润下降1.3%，中信银行的营业收入是上涨的但净利润有所下滑。

银行是靠吃息差盈利的，贷款利息收入减去存款利息支出是主要利润来源，贷款与存款间的净息差是衡量银行业经营状况的最重要指标。据国家金融监督管理总局发布的数据，2024年二季度商业银行净息差为1.54%，已经跌破1.8%的警戒线。42家上市银行里有30家的净息差不到1.8%，占七成左右。

净息差下滑是央行提到的第一个制约贷款利率下降的因素，另一个是存款“搬家”。

由于银行存款利率的不断下降，不少储户将存款提取出来买入理财产品、债券基金等资管产品导致债券市场异常火爆，国债期货价格飙升。央行此前已经多次提醒风险，不希望看到债券市场过热，引导部分资金回流储蓄市场。

想让老百姓将买理财和债券基金的钱重新存入存款，得给储户和企业有吸引力的存款收益，倒逼存款利率不能在短期内多次下调。只有存款利率下降了，房贷利率跟跌的空间才能打开，否则就是巧妇难为无米之炊，银行不愿意也不敢轻易降贷款利率。

即便监管部门不像去年那样统一协调金融机构调降存量房贷利率，各位身背房贷的朋友还是能在明年1月得到一些实惠，并且不管是首套房还是二套房都能获益，因为房贷利率每年重新定价一次，根据最新的五年期LPR调整。

今年1月1日调整时的五年期LPR为4.2%，8月已经降至3.85%，如果未来几个月不再降息，维持3.85%的水平，那么到了明年1月绝大部分的房贷会相应下跌0.35个百分点。比如，现在的房贷是4.2%的，明年1月下降至3.85%；现在是4.5%的，明年1月降至4.15%。

相比于一次性大幅度调整存量房贷利率，每年根据最新LPR重新调整房贷利率的幅度虽然没那么大但聊胜于无，或多或少能少还一点月供。

对于那些原本房贷利率较高的且有一笔资金的家庭而言，提前还贷可能是更好的选择。

当下值得投资的资产少之又少，存款利率低、房价下跌，与其存在银行里吃低利息却要还高利率月供，不如提前还贷，这样至少可以节省远超存款利息收入的贷款利息支出。

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