1、金融和房地产良性循环，支持房地产打造新发展模式，这是去年10月份中央金融工作会议和今年三中全会对于打造金融强国，金融支持实体经济和行业高质量发展的要求，也是房地产金融告别旧模式，打造新模式的诉求。其中，最重要的就是，支持租购并举的住房新制度，培育和发展住房租赁市场，后者写入十九大、二十大和三中全会。

2、尽管房地产供求关系发生重大变化，商品房市场增量空间收窄，但作为住房需求的新主体，2-3亿的新市民、年轻人，对于租赁的需求才刚刚打开，未来的需求很广阔。从供给主体看，主要还是个人散租，品质化、体验好和秩序好的规模化租赁供给少。很多年轻人愿意为品质化租赁付出高溢价。近期，随着由买转租的增加，品质化租赁的需求增加，加上房价下跌，租金回报率明显反弹。租赁进入可投资的态势。

3、从央行的表态来看，应该加大金融对于租赁的支持。去年以来，相继开发了租赁贷款计划、再贷款计划等新的金融工具，发布了金融支持租赁的金融“十七条”，支持规模化租赁企业盘活存量。但不过发放进度不快，千亿租赁贷款计划1年半仅仅发放200多亿，剩余部分纳入3000亿再贷款计划（含在里面），再贷款支持保租房也存在落地难的问题。

4、此次央行还提出，支持存量盘活用作租赁住房，既能够去化库存，缓解开发商资金链紧张，推动开发商完成交付，实现保交房，还能够通过存量利用和盘活，缓解房价下跌幅度，实现风险防范。同时，还能通过批量收购提供大量低价的租赁房源。如果租金回报率（租售比）持续改善，将会吸引大规模的市场主体参与收购和运营。而这其中，金融机构的支持是必要的。

5、总之，此次央行二季度货币政策执行报告，专栏阐述了金融支持住房租赁，在防风险、打造新模式，去库存等一举多得的综合意义。而且，住房租赁迎来了新发展机遇，即房价下跌叠加新市民对品质租赁需求增加，而结构性供给不足，使得租赁可投资。不过，笔者认为，目前租金也在下跌，居民收入前景预期也没那么乐观，而资产价格尽管下跌，但还在高位，租金回报率距离国际上租赁成熟国家5%左右的水平还有一点距离。

6、因此，现在谈租赁吸引大体量资金投入，可盈利还有点早，租金回报率还是低，还得等待分母房价继续下跌，而且更重要的是，分子租金水平还得待居民收入水平提高，可支付能力增强。当然，在部分城市、局部区域，租赁产品的可投资、可盈利的场景出现了。