乐居买房讯乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。
本期楼盘测评项目
杨金片区|益通龙居华府
楼盘亮点呈现
享北龙湖优质资源辐射。
与北龙湖直线距离仅有1公里左右，后期路网修通之后，可快速达到北龙湖，同时可享受区域优质配套。
一梯一户，高面积赠送。
所有产品均为一梯一户，改善属性明显，户户赠送私家电梯厅，面积达5.5-9㎡，加上飘窗和阳台的赠送，全屋赠送最高可达16.6㎡。
层高3米，高品质装修。
层高约3米，高于片区内大多数项目，产品全部为带装修交付，项目装标约4000元/㎡，入户大堂和地下两层也全部为带装修。
项目不足：杨金西片区三大不利因素之一编组站的进出口要道就在龙居华府地块旁边，后期噪音污染不可避免。
综合推荐购买人群：
杨金片区，距离北龙湖直线距离仅1公里，享优质资源辐射，适合北龙湖外溢刚改和改善客户。
区域测评
毗邻北龙湖，享资源红利辐射
区域概述：益通龙居华府位于北龙湖北龙沄路与龙湖外环路交会处北1千米，属于金水科教园区，定位“中原智慧核+郑州生态城”的高端改善宜居区，区域半边北龙湖对望，北龙湖被誉为“中原陆家嘴”，作为“东强”战略核心郑东新区建设的点睛之笔，北龙湖的城市地位不言而喻，汇集了众多优质配套。
金水科教园区整体规划容积率不超2.5，限高50米，目前区域内基本是在建的新房、安置房和空地，生活配套较为缺乏。
板块概述：益通龙居华府地处金水科教园区杨金片区，地块南边紧邻连霍高速，与北龙湖直线距离仅1公里，区域内将修建6条通往北龙湖的主干道（中州大道、龙津路、龙源路、龙沄路、明哲路、东三环），可以无缝对接北龙湖，享受区域优质资源的红利辐射，目前区域中州大道和东三环已通车，其他都在修建中。
公共交通方面比较方便的只有275、131路等3趟公交线路，地铁还在规划中。商业和医疗等配套比较缺乏，片区内多为在建的新房项目，入住率不高，整体给人一种空置感，以及各种配套落地需要时间等待。
千亩大盘，宜居之地
龙居华府项目总占地400亩，总建筑面积约135万方。一期占地66亩，建筑面积16.4万方，容积率2.49，绿地率30.28%，产品规划有11栋16层装修小高层，产品比较纯粹，新中式建筑风格，改善属性较强。
户型建面约88-143㎡，面积段比较丰富，所有户型均为一梯一户设置，户户赠送电梯厅5.5-9平，层高约3米，高于片区内大多数项目，产品全部为带装修交付，项目装标4000元/㎡，包括德式装甲入户门——梵蒂斯、科勒卫浴、老板烟机灶具、西门子洗碗机等品牌智能家居，三层带装修大堂，双层地下车库全部智能带装修双层地下停车场全带装修设计，从设计到细节精心考究。
项目外立面全部使用干挂石材，对标北龙湖，比较有排面,不易过时。
【主力户型分析】：户型方正，功能分区合理
1、A1户型，141㎡四室两厅两卫
141㎡四室两厅两卫全明方正，一梯一户，约7.3㎡私家电梯厅独立入户，给业主良好的归家体验，且私密性和使用较强。
U型厨房，有更大的操作台，也能够更好的做收纳，厨房正对餐厅，用餐方便。三开间朝南，南向约13米大面宽，大尺度采光，室内光线充足。客厅开间约5.5米，大气舒适，客厅餐厅一体化设计，阔绰空间感，东边的剩余空间也可以利用起来，做一个开放书房。
南向景观阳台面积达9.8㎡，赠送一半面积约4.9㎡，两个卧室均附带飘窗，飘窗全赠送，面积约2-2.4㎡，加上独立电梯厅7.3㎡的面积，整个户型预计可以达到16.6㎡的高赠送面积。（户型实际数据以项目交付为准）
2、D1户型，89㎡两室两厅一卫
89㎡两室两厅一卫的小三房户型，整体呈长进深小面宽，室内北侧采光可能会受影响。
该户型为一梯一户，私家电梯厅入户，小三房能够做到这一点在市面上还是很少见的。客厅和餐厅大横庭设计，且连带长飘窗，增强室内空间感和观景视野。
南向是两个卧室，采光充足，东边卧室附带阳台，阳台总面积哒㎡，西侧卧室附带飘窗，全赠送，且还有独立衣帽间设置，拥有较大的收纳空间。
除了一梯一户，户型最大的亮点就是高面积赠送从私家电梯厅空间到全赠送飘窗和半赠送阳台，全屋赠送面积可达13.5㎡，性价比较高。（户型实际数据以项目交付为准）
房价及潜力分析
益通龙居华府在售均价23500元/㎡，带装修交付。
周边在售新房蓝城凤起梧桐在售均价约18500-20000元/㎡，周边在售的新房奥园誉湖湾均价19000元/㎡、金科北珑铂樾均价18500元/㎡，二手房有碧桂园天誉和美盛北龙台，均价18500元/㎡起。
从产品定位上几个项目都有重合度，相交来说龙居华府装修标准会高一点，不过也要看交付的结果了，就目前价位来说，房价略高，性价比一般。
最后价格潜力：益通龙居华府紧邻北龙湖，西侧的龙沄路未来直通北龙湖，相对其他项目离北龙湖算是最近的项目，有一定的地段优势，但是距离高铁编组站比近。且项目外立面全部使用干挂石材，对标北龙湖项目，高标准装修，比较有排面，如果未来交付都能兑现，对项目的升值和二手房溢价都有一定的好处。
交通测评
路网不完善，公共交通有待完善
轨道交通：益通龙居华府所在区域暂无已通车的地铁，最近的是其南侧北龙湖片区的4号线北龙湖站，距项目约2.6公里，离项目比较远。
公共交通：益通龙居华府周边1公里范围内几乎没有公交站点，最近的是马林路宝瑞路站，距项目约1.2公里，在该站乘275路可直达金水北，同时可在三全路花园路站换乘2号线；
杨金路龙沄路站距项目约1.3公里，该站有276路和131路，乘276路车可直达北龙湖和郑大一附院郑东分院；乘131路公交可通往金水老城区，同时在中州大道国基路站可换乘地铁4号线、在花园路站可换乘地铁2号线，到达北龙湖、紫荆山商圈等多个商圈。
自驾：益通龙居华府周边有中州大道、龙津路、龙源路、龙沄路、明哲路、东三环等6条主干道，项目地块西侧和东侧分别紧邻龙沄路、明哲路，未来修通之后，可直达北龙湖。向东直线1.8公里就是东三环，通过东三环可以快速到达郑东CBD和郑州东站，双向8车道，除上下班高峰时期外少有堵车的风险。
配套测评
配签约名校，规划配套待落地
教育配套：益通龙居华府1公里范围内有柳林镇第八中学和郑州市第五十五中学，片内还有金水区第一中学和纬五路第一小学大河分校，均已招生运营，南侧直线1公里的北龙湖汇集了清华附中、上海师范大学附中、枫杨外国语等优质名校，但大多是私立学校，费用和门槛较高。
医疗配套：项目往南4公里可到达郑大一附院郑东院区，直线距离6公里可到河南省儿童医院、郑州颐和医院等，距离适中不算太远，后期区域路网成熟后，驾车基本在20分钟以内。
公园配套：碧桂园时代城周边2公里有南水北调河，自身规划有约12公里集观光、运动、休闲、文化体验等功能为一体的综合性健康慢步道，规划有商业活力公园、青铜文化公园、体育运动公园、儿童休闲乐园的4 大主题公园；在地块的东北侧还有一个市政规划的站马屯明渠，建成后周边生态资源较丰富。
生态环境：双河环绕，地块西侧是慧城明渠滨水景观带，南侧是杨金明渠滨水景观带，两条河流各有50米宽的市政绿化景观，后期环境不错。
