在9月底的楼市大力度的刺激措施下，10月份的楼市出现明显的回暖迹象，尤其是一线城市和部分二线城市，不但成交量出现大幅度的增长，房价也出现了止跌企稳的现象，上海和深圳的新房价格环比均出现止跌回涨。

而我知道，每次在这样的时点上，都会有些人过来问我：

房价是不是又要上涨了？现在能买房吗？

对于询问这个问题的人，上面两个问题其实就是一个问题。就是现时点能不能买房？每次这个时候，我也会抛回去一个问题：你是要在哪个城市买房，以及你买房的目的是什么？自住还是投资？我会问问题的人自己去思考。

实际上，这个问题归根结底就想知道未来的房价能不能上涨？以及这个涨幅能有多大？

说实话没有人能够100%把这个问题回答准确，我们能做的就是根据对市场的专业分析，以及参照历史经验，得出一个相对比较合理的结论，或者说是大概率会是正确的结论。

分析房价的走势其实也没有那么难，只要一层层像剥洋葱一样，就会找到这个最内核的原因。房价是一个结果指标，影响房价走势是供需关系，哪些是影响住房供求的核心因素就比较重要了。住房需求是由人口及城市化进程决定的，而影响供应是土地供应、容积率及建设速度。

目前来看，国内的人口因素体现出来的发展特征显然对楼市不利的，人口总量的负增长以及人口老龄化对未来楼市形成了巨大的利空。关于城市化方面，按照一般规律，当城市化达到一定程度后概率会减速的，但近期又有出台一些措施来推动城市化，现在还不好判断能不能有比较好的效果。

供应层面，土地供应从中长期来看理应也是有限的，但是容积率这个东西是可以调节的，而国内现在的建设房子的能力那更是不必多说了，供应已经不是问题。

所以站在当前时点来看，影响未来房价走势的核心因素就是人口了，但如上文分析的一样，人口因素对于未来的房价上涨是不利的。这就需要我们对未来的房价走势有一个比较整体的认知，也就是大家要做好房价在未来很难出现过去一样普遍性上涨的准备了。

不过，房价运行规律是一个比较复杂的过程，过去几年国内的房价出现较大幅度的普遍性下跌，未来一段时间内，多数城市的房价很有可能会是继续震荡横盘或是下行。同时房价走势也开始呈现因城市而异的特征，一线城市和部分二线城市的房价开始有止跌回涨的迹象了。这个也很正常，国内如此大的市场，经济发展和人口流动都是不均匀的，楼市肯定也是有结构性行情的。