古城西安也终于是松绑限购了，继杭州当天上午取消后，西安也是紧随其后，可以说两座二线城市同时开花，而随着楼市松绑到现在的这个地步，可以说二线的完全的松绑已经是箭在弦上了，因为从去年高层已经定调了咱们的供求关系已经发生了重大的变化，现在是求人和拉人来买房，曾经百万大学生涌入入户的西安也不例外了。

就在5月9号，西安发布了进一步促进房地产市场平稳发展的通知，涉及内容很广，共有10条。最重点的几方面给大家总结了，第一，全面取消全市范围内新房和二手房的限购，取消了公证摇号的限制，意味着什么房子都可以任意买买买了；第二，鼓励房企、经纪机构以旧换新的模式，鼓励交易双方共同承担中介费；第三，允许公司和事业单位购买二手房；其他的话就是设置白名单、降低公积金首付比例等。很明显，限制的西安也是在效仿其他地方的操作，因为前几天不少地方发布的新政中，就已经开始允许公司购房了，不要摇号的限制，也是在欢迎各类人群入市买房。因为4月底的重要会议之后，已经在强调要尽快去库存了，所以当其他兄弟城市都放开后，西安也就跟上了，可以说是尽人事，听天命了。

而现在人口的增长已经是净减少了，未来的城市已经在进入抢人的状态了，因为大部分的人口选择面会更加大了，甚至可以说除了一线城市几乎都可以任意选择了，所以你不主动去抢人的话，很难有更大的竞争力，因为过去的人口流入太多了，肯定要出各种限制去约束，所以才有限购、五年社保等要求，而随着现在各大城市的一撸到底，购房和落户的壁垒基本被打破了，以后除了北京上海，肯定说任何城市都可以任由你落户了。

而西安这次的限购解除，可以说还留了一点底牌的，不像杭州那样每个区买房都可以操作成首套贷款，而西安就是相对比较单纯的解除限购，金融方面的松绑力度是比较小的。而且去年下半年西安就已经放开了二环外的限购，而核心区的新房项目又是非常稀缺的，所以可能就对二手有些影响，对核心区的新房影响程度也不大。

所以可以看出西安现在貌似还是有点底气的，而作为全国最后第三个松绑的二线城市，西安的房价确实不一样，根据中指研究院的数据来看，4月西安行环比涨幅达到0.62%，全网位居第二，仅次于上海，而从203奶奶开始，西安的新房几乎都是保持上涨的状态，连续上涨了16个月，而全国的房价则是连续10个月下跌的状态，一涨一跌，西安的独特也就被对比出来了。而土拍方面，去年西安成交了134宗地，出让金依然突破了千亿元，今年一季度还卖出去了410万平方米的土地，土拍收入位居全国第二，仅次于北京。

当然，虽然卖地还不错，但是进入到了今年后，西安在新房交易方面已经出现了下滑，可以说过去的坚挺来到了一个拐点，今年前两个月的成交环比出现了连跌，到了4月新房成交面积为64.5万平方米，同比下降50%，而整体去化周期已超13个月，这个周期相比自然资源部的36个月停止供地线肯定还是非常安全的，但是跟西安过往的去化来比已经是最高点了，所以这次的松绑更多大家可以理解成顺水推舟。而能够释放的需求肯定也是有限的，因为现在大家不是缺政策了，而是不敢加杠杆了。要知道2017年的时候，西安的居民杠杆率在54%左右，而到2022年已经上升到了79%左右，可以说已经算是不低的指数了，后续还能够加的空间已经非常有限，加上后续的预期影响，人口增速的放缓，能够持续买入的刚需也是更加稀缺了。

当然，现在的楼市都是在以价换量，包括后续的西安也会走这条路子，而西安、杭州、长沙等城市的全面松绑限购，其实也是代表着楼市进入到了一个新的状态，限购这种操作已经逐步退出历史舞台了，很难说再有全国性的大面积限购、限售等行为，最多就是少数核心区的结构性调整或者区域调节，因为以前就是依靠限购然后涨价然后再松绑进行循环，价格提升上去了，销量去卖掉了，因为过去是供不应求，房子是不够的，甚至大家都在假离婚去获取购房资格，而现在呢，是要求人来买房，给各种福利和吸引才可能有客户，现在这个杠杆率和居民收入也很难持续撑起再度上涨的房价了，就像房企撑不住暴雷一样，对市场的持续过于乐观，给了很多房企当头一棒，甚至可以说是毁灭性的打击。

而作为相对核心的城市，目前的松绑还是一个虹吸的过程，因为这个阶段，底下城市的购房需求还有一个选择和纠结的过程，因为是机会直接摆在面前了，以前是有扇大门关着，现在是敞开后，总会有人经不起诱惑进去购房的，而以价换量的时间节奏也会让更多人的购房成本降低，因为去库存已经是定调的事情了，不管是个人买还是其他行业的企业进来买房，反正就是要把现有的库存给慢慢清掉，在清掉之前都会出各种福利、补贴和优惠，直到库存去到一个相对安全和稳定的水平线，而现在的市场，不是说大家不想买房，而是手上的钱和未来的收入没有足够的信心，因为依靠松绑限购是表面的刺激，最根本的刺激还是给大家提高收入和保障。

而一线何时放开还是大家现在最关心的事情了，因为今年还是一线的主场，所以像杭州、西安等城市的松绑估计也就能维持一小段时间的热度，也会加大本地二手房的挂牌量，就像杭州一样，在5月9号新政首日，杭州的二手房咨询量增加了54%,而二手挂牌房源暴涨了91%，可以说现在杭州业主每家每户都在考虑要不要卖掉手上多余的房子了，西安后续的情况也会比较相似，每次政策期都是窗口期，谁能把握住机会套现的才可能是赢家。