这两天大家都在聊咱们的50年国债的事情，特别是这么多的钱对楼市对股市的影响等等，当然从现在的发行安排来看，没有直接说是要放水到楼市的，因为很多人可能还不清楚什么是超长期特别国债，这种国债一般都是专款专用的，最早在1998年，就向国有四大行定向发行了2700亿特别国债补充银行资本，2007年又发行了1.55万亿元用于成立国家外汇投资公司；2020年发行了1万亿抗疫特别国债。

而这次是专项用于国家重大战略实施和重点领域安全能力建设，拉动投资和扩大消费，可以说范围是比较广的，没有过往那么细致的特指，所以，咱们猜测，后续的这种国债将是一个持续性的操作，而不止是今年而已。因为今年的发行安排会有三类型，一类是20年期限，一类是30年，还有一类是50年，一直持续到11月15日，付息方式是按半年进行，在市场投资回报低迷的环境下，国债也受到了很多投资者的关注。

当然后续这个国债是否会和房地产联系到一起，咱们现在还不能下定论，但是当前风险领域最大的，房地产说第二，其他领域估计不敢说第一了，毕竟，一个行业同时有这么多龙头和腰部的企业暴雷，可以说房地产是前无古人，后有没有来者就要看了，当然，咱们现在超长期的国债占比大概在16.9%，是低于像美国、日本和欧洲等发达经济体的比重的，所以发这个国债是安全和稳妥的，而且能有助于拉动投资和消费，优化咱们国家的债务结构，当然，咱们要清楚，普通人如果能轻松买到的特别国债就要注意了，因为这种好事不可能轻易轮到你，轻易轮到你的就不一定是好事了，大概率就是涨过后的接盘侠了。

而说到暴雷的房企，在广东的朋友都知道，作为华南五虎之一的雅居乐也官宣暴雷了，就在5月14号，雅居乐在港交所公告称，公司面临流动性压力，尚未支付2020票据的有关利息，宽限期已经在5月13号到期了，依然没办法还上，而且预计后续没能力履行境外债务下的所有付款义务。很明显，又是因为现金流的原因，债务还不上了，原本是4月13号就要还的利息，债主已经宽限一个月了，但是还是无能为力，缺钱两个大字直接贴在脸上了。

当然，大家之前还是听万科的债务危机，而雅居乐虽然之前也不断传出债务纠纷的消息，但这还是雅居乐第一次公开宣布了自己的债务违约，而今年3月，穆迪就曾经将雅居乐的各类评级全面下调了，当时是说预计6-12个月面临债务到期风险，其中到2025年3月，将有90亿元的人民币债券到期或回售，而且，因销售低迷和融资渠道受限，雅居乐未来流动性或存不足。

可以看出，评级机构预测还是非常准确的，这次的违约也意味着雅居乐进入了正式出险的房企行列了，因为对房企而言，违约只有0次和无数次的区别了。可以说，房企暴雷潮已经不是高潮了，现在是相对尾部阶段，该暴雷的房企在前一两年就已经顶不住了，现在头部民营房企里面，就剩下龙湖一支独苗了，当然混合制房企还没太多出险，国央企依然是相对坚挺，毕竟，融资会容易很多。

而房企暴雷的原因，大家其实也都是清楚的，一个就是在楼市火爆的时候缺乏危机感，对预期的想象太美好了，加杠杆加的太猛，一口吃成了虚胖的胖子；还有一个就是现在卖新房的难度太大了，没有资金回流，巧妇难为无米之炊，房企只有不断支出的份，没有赚利润的空间了；当然还有就是民营房企融资的难度也很大，因为有恒大2万多亿的债务打头，敢借钱给民营房企的金融机构也非常稀缺的，谁也不想成为暴雷企业的债权人，拿着一堆钢筋水泥抵债，还得自己想办法去卖房吗，估计银行不会做这种傻事。

而从销售端来说，截止今年4月30号，雅居乐今年前四个月的预售总值只有65.5亿元，比2023年下降68%，比2022年下滑73.9%，因为在2020年雅居乐的业绩达到了巅峰，此后就开始逐步下降了，2022年雅居乐实现了营业收入540.34亿元，同比减少了26.01%，而毛利只有10.01亿元，毛利率大幅度降低到了1.9%，归属股东净亏损高达149.81亿元，这也是雅居乐上市以来的首次亏损，而危机也就在此时就已经埋下了种子。

而到了2023年跌势并没有停止，当年雅居乐实现了营业收入433.1亿元，同比下滑了19.85%，净亏损127.77亿元，在销售额下降的情况下，亏损的幅度依然是百亿级别的。而销售回款的大幅度缩水，相当于债务一点没少，但是赚的钱在急剧减少，那自然就导致拆东墙补西墙都来不及，暴雷只是时间问题了。所以就是算千亿房企，也经不起这样子年年亏损了，而到了现在，自然就难以偿债了。

而雅居乐目前存续的境外债有9笔，合计的金额高达36.47亿美元，有5笔票据面临债务到期压力，集中兑付的压力已经近在咫尺了，所以这次4.83亿美元债的暴雷只是一个开头而已，后面还会有连环暴雷的环节出现，当然，接下来如果雅居乐完全不支付本息的话，大概率也会启动境外债务重组的操作了。

所以现在的楼市来说，没有完全安全的房企，这里不止是民营房企，混合制房企和国央企其实也是如此，因为现在整体市场的销量还在下滑，现在安全的房企依然也是面临债务和暴雷的风险，今年是美元债集中偿付的一年，即使一次违约，对市场的打击也是毁灭性的，就像雅居乐公布违约消息后，截止14号收盘，雅居乐报0.61港元一股，下跌超12.86%，总市值只剩下30.78亿港元了，真是令人唏嘘了。

而现在，房企现在面临一个不得不做的抉择了，那就是加速的以价换量，像政策之前不断挤牙膏式的出台，而二手房就趁着政策期不断下探价格去换取市场客户的入市，也把新房市场吃掉了很大一部分，因为多数新房还是期房，这个劣势在现在这种暴雷时代被无限的放大了，没有多少购房者有勇气去买民营房企的期房了，万一哪天暴雷，买的房子可能就最先变成烂尾楼了，这个风险和收益相信购房人还是拎得清的，所以，房企一方面要加速新房项目的建设，尽量以现房的形式进行销售，另一方面还要确保自己没有债务违约和暴雷，多重压力之下，房企很多的动作都会更加畏畏缩缩和扭曲了，因为活下去才是最重要的，其他都是浮云。

所以，现在也有消息说地方要去购买待售房屋去解决供大于求的消息传出，当然官方并没有正式宣布，而且即使宣布了，规模有多大目前也是不得而知的，只是，如果地方真的出手去托底买下房企建好的房子，确实是能够缓解房企眼前的资金回流危机，也能相对稳住市场的价格不至于崩塌，但是，后续的土拍要如何进行，房企是不是卖完库存就不再参与这个游戏了，估计很多房企的创始人也会有这方面的思考。

而且现在房企卖不出去的都是二三四线或者郊区不太好卖的地段中的房子，地方拿下这些房子后要做什么，能产生多大的社会价值，地方债务会不会再度高企，也都是我们后续要持续的关注的点，当然，现在房企应该也在持续向上施压，毕竟，这是一个行业的问题，不是某家房企做的不好的事情了，房企现在需要人接盘，不管这个人是个人购房者，还是炒房客，亦或者直接是地方国资，只要有钱回来，什么都好说，当然，雅居乐不是结束，下一个会是谁呢。