今年的楼市开局相信很多人都已经有所感觉了，统计局的3月数据也是公布了几天，二手还是全线下跌，新房的话有近60个城市在下跌，而咱们再看看更深层次的数据，帮大家了解一下期待的小阳春境况如何。

首先就是开发投资端层面，1～3月份，全国房地产开发投资2.2万亿元，同比下降9.5%，降幅比1～2月扩大0.5个百分点。而且这个跌幅已经是持续了2年的时间段了，这个其实就是资本对这个行业的一种态度，如果投入的资金在增加，说明大家看好这个行业，如果持续降低，也就表明资金不流入这个行业了。而在2021年楼市的高峰期，第一季度全国房地产开发投资2.75万亿元，同比增长25.6%；而2019年同期的增速也超过二位数。而到了2022年一季度增速只有0.7个百分点，增速已经出现了明显下滑。

因为从21年楼市见顶之后，资本就开始对楼市不太感冒了。就想民营房企持续暴雷后，很多混合制的房企也出了问题，包括像万科最近都是因为债务问题风波不断，当然现在很多房企也都不再拿地了，国央企和城投还是拿地的主力，资本也很清楚，不敢轻易拿钱再进去，包括央妈一直在鼓励金融机构给到房企融资，但是很多房企还是不太容易拿到低利息的钱，现在是保项目为主，而不是纯粹去保房企了。

而在销售端层面，今年一季度新房销售面积2.2亿平方米，同比下降19.4%，降幅比1～2月收窄1.1个百分点；新房销售额2.1万亿元，下降27.6%，降幅收窄1.7个百分点；虽然看起来降幅收窄了，但是2023年我们都知道，当时的销售额已经有明显的下跌了，所以今年一季度是在下降的基础上继续出现了下降，开局超20%的跌幅对全年的回暖是不太有利的，而且一季度并不是没有出台刺激政策，只是一线挤牙膏式的操作已经让市场有点麻木了。

虽然这段时间上海楼市3月房价还得到了上涨，但是基本是靠豪宅的不断成交在拉升这个价格，对普通刚需市场影响不大，但是其他三个一线城市都没有呈现上涨；而且去年销售面积的跌幅是大于销售额的，价格还能稍微坚挺住，但是今年已经出现了销售额跌幅大于销售面积的现象，其实也就是要靠以价换量才可能出货了，要想维持住高价，已经不太现实了。

因为在前两年的时候，地方基本是不太让开发商进行降价的，限跌令和备案价的控制还是有余威在的，一旦老业主去售楼部闹一闹，马上就会暂停项目网签甚至直接封盘，而开发商对这个操作也只能吞下口水了，当然之前其实还是乐意的，因为会营造一种价格坚挺甚至涨价的氛围，而从今年后，封盘和暂停网签也基本不太会出来了，因为房企现在是要求生存的状态了，如果还不能降价卖掉新房，那只能最终破产甚至暴雷了，所以地方现在也允许开发商可以降价去回款了。

其次来看，随着楼市的不断调整，二手房的挂牌量也在持续上升，价格也比新房下探的更早，跟新房的倒挂的价差也变的越来越小，也让新房的销售压力变得更大，因为二手现房的优势会更加大。还有到了今年很多二三线的政策基本都完全放开了，甚至连广州这种一线城市都只剩一条底裤再了，利好持续出尽后其实就剩下了利空了，今年是一线政策的主场，市场其实也就是等待北上深政策撸到底的时刻。

再从价格端来看，1～3月份，全国商品房销售均价9421元/平方米，同比下降7.6%，包括房地产开发景气指数也仅有92.07，也是创了近几年新低，价格的下跌已经是肉眼可见的，而3月末新房待售面积7.4亿平方米，同比增长15.6%，而且这个指标已连续30个月正增长，因为待售面积其实就是现房。整体价格下探的情况下，新房去化压力还是非常大的，特别是郊区和外围的地段，现在不打价格战甚至都无人问津了。

因为现在很多人都不贷款了，从一季度房企到位资金来源看，个人按揭贷款、定金及预收款下滑幅度最大，分别同比下降41%和37.5%，降幅分别比1～2月扩大4.4和2.7个百分点。而业内人都知道，定金及预收款、个人按揭贷款是销售回款的主要组成部分，占房企资金来源的40%以上，也可以说是开发商回血的重要来源，因为房企融资是治标不治本，只有卖房回款才是真正的饮水思源，所以这两个指标的大幅下滑，说明现在大家贷款去购房意愿非常不足，导致房企经营性现金流持续承压。

当然，同比的跌幅大家也能理解，因为去年小阳春把数据做的相对比较高了，今年的跌幅其实就是一种回归正常的理性，如果到了下半年，整体数据下降后，同比的跌幅也就不会这么大了。而且现在的楼市还是一个博弈的局面，有人在以价换量，有人还想低位抄底，置换的需求也是一直存在的，只是被适当压抑住了，因为房地产税这个东西最近也不怎么提了，大家还是悬在心里，而根据数据来看，2023年常住人口城镇化率是66.2%，而且按户籍人口城镇化率还不到50%，还有2.97亿农民工在城里没有完全市民化，他们中间购房比例不高。这对楼市的未来企稳还是有一定的支撑力，只是目前的大环境还是下行，短期内还不会迅速逆转。