很多人可能100万买一套房子都不舍得，但是一平米就卖到100.9万的房子估计很多人听都没听过，而这就发生在魔都上海，但是这其实也映衬出了当下楼市是分化非常明显的，涝的涝死，旱的旱死，楼市的整体回暖还是镜花水月，更多的是有钱人的狂欢和交易而已。

就在近日，上海静安区的巨鹿的一套花园洋房成交上了热搜，成交总价达到恐怖的3.1 亿元，产证面积307平方米，成交均价约100.9万一平，刷新了上海豪宅单价天花板的记录，之前还是在2021年10月成交的华山路889号的宅子，均价是在75万一平，这次直接拉升了超25%，可以说把上海楼市在近期带出了一个高潮。这种小洋房的产品，供给量比较少，而且是超大宗的交易，地段、品相、文化底蕴等，基本都是一房一价，而最近上海的高端住宅可以说是非常火爆了。

首先就是3月28号，上海中海顺昌玖里以196亿元的单一楼盘销售额刷新了全国记录，套均的价格都去到4000万了，可以看出土豪有多么的多；不仅如此，均价16.8万一平融创的外滩壹号院二期也在短短4天半的时间里，就引得超350组客户进行认筹；还有4月初开始认购的豪宅项目滨江凯旋门，以113.04分的入围积分成为上海推行积分制以来史上第三高的分数。

而根据克而瑞的数据来看，从年初到今年4月10号，上海总价2000万以上的高端住宅已经成交了1271套，而内环内就占据了1014套，几乎是垄断了高端房源。而上海在今年前四批推出的新房中，2000万以上的房源就达到了2700多套，接近去年的八成， 可以说在豪宅层面不断发力，希望能助力楼市的回暖了。

而大家最近也发现了，上海新房楼市还是比较火爆的，包括统计局最新出炉的数据，上海3月新房的价格环比也是出现了上涨0.5%的，而其他三个一线城市都没有出现上涨的数据。那拿地层面，上海在4月16号也进行了新一次的土拍，一共拿出了6宗地，起拍总价达到了112.3亿元，吸引了18家房企参与拍卖，而央国企仍然是拿地主力，当然像民企的大华和龙湖也分别拿下了一宗地块。也可以看出来，好的地块对民企还是有很大的吸引力，特别是在当下很多民企已经暴雷基本缺席土拍的情况下，大华和龙湖在上海的拿地，也给低迷的土拍期洒下了一丝希望。

不过，咱们还是要看清楚的是，上海当下的楼市是分化明显的。根据中原数据显示，3月上海行成交76万平方米，环比增长了322.2%，虽然环比是大涨的，但是成交绝对量连80万平都没到。而二手住宅成交1.85万套，环比增长了170%，是从去年4月以来的最高点，但是并没有达到上海2万套的阳春线，当下的市场还是偏弱的，即使是作为头部交椅的上海也还是如此，更多的新房项目还是面临的去化难的问题，因为不是所有人都能拿出2000万去买这种豪宅，市场要回暖还是要靠普通的商品房持续出货才可以正向循环起来，就像上海的豪宅的回暖也没办法带动腰部或者底部的需求，甚至还会虹吸掉周边城市的购房需求一样。

而且现在上海二手同样也在以价换量，根据中指研究院的数据来看，3月上海二手均价为6.35万一平，环比下跌了0.55%，同比下跌3.18%，因为现在二手成交量不大，但是挂牌量却在持续猛增，这种情况下，市场的价格肯定是扛不住的，谁想先套现就得先降价，只有以价换量才可以跑出来，否则的话，只能苦苦熬下去，而过往的3月基本都是上半年楼市的一个高点，如果后续没有更多利好的政策出来刺激，可能判断上半年的高点已经过去，后续的几个月还将继续下行的趋势，短期内很难扭转过来，所以，即便你现在想要在上海买二手房，也可以把后续的跌幅直接算进去砍价给业主，不然后续接盘在腰部的苦只能自己吞下去了。