最近楼市政策又消停了一阵子，杭州前不久发布的二手大松绑的限购之后，也算是正式拉下了打新赚差价的遮羞布，限价和限跌这种非正常的操作在后续势必会慢慢解除的，因为压力已经传导的二手层面了，后续的价差会逐步减少，新房的优势也慢慢消失了，加上房企今年的债务压力，在3月和8月都是一个槛，跨过去才可能多活一年，跨不过去就等着破产或者收购。而去年存量房利率的下降，其实也是因为大家提前还款潮的袭来，银行为了稳住客户和降低自身的损失才释放的利好，但是从今年来看，还款潮并没有结束，因为大家还是觉得利率高了，并没有降到大家的心理价位，那只能继续赚钱就提前还了。

现在对新房来说其实也是异曲同工，过往二手房的价格没有受到备案限制，而新房却因为限价等原因持续产生了价差，加上二手交易税率等政策的引导，大量的需求就被吸引去了新房，但是随着预售的问题不断出现，很多业主买到了烂尾楼，大家对新房的信心也越来越不足了，而且二手的降价也在持续给到新房压力，很多二三线城市的新房来说，过往基本都是一期最便宜，然后二三期会越来越贵，因为随着开发的进度，配套更加完善了，位置更加好了，价格自然水涨船高。

但是现在很多后期开发的新房并没有比前期的贵太多，甚至老业主收房后比开盘价卖的还便宜，相当于老业主跟开发商在抢新客户，而客户现在肯定更愿意选择看得见的二手现房，毕竟，谁都不愿意承担烂尾的风险，而且开发商之前因为备案价的原因，不能大幅度的降价，也就只能维持住相对高的价格，所以很多二手房业主的降价还是让不少客户能出手，这也是近期二手交易比一手反而要好的原因之一。

其次来说，新房的销量现在是房企的生命线，其实很多房企可以免于债务危机的，资产是完全大于债务的，但是耐不住信用评级的下调，下调了评级，在资本市场的融资能力就大打折扣了，各类牛神鬼怪的大债权人或者机构都会要求房企提前还款或者来增加抵押物，那这就很难受的，本来现金流就拿去市场建房和各种拍地了，一下子又要掏出很多钱提前还款或者去抵押，也就导致了房企会变得畏畏缩缩，即使杠杆率70%也不是安全线了，只要大家都去挤兑，任何房企都可能出现债务危机。

所以只有把业绩做好看了，才能稳住债务危机，而销量就变成了唯一救命稻草了，一边不能出现烂尾楼的危机，一边得提升存量新房项目的销售额，这是房企能活下去的最关键的现金流来源，因为融资都是有成本的，没有活水的话，融资的越多，可能反而死的越快，因为资本都是投机的，这里没钱赚了，必然会撤掉资金去到更赚钱的地方，而不是死死等待房企的复活。而当前的楼市大家预期还没恢复，二手在不断内卷降价，新房如果不加入这场战斗，那只能成为二手房的嫁衣，因为二手可以依靠土拍这个折扣利器出货，新房现在面临十字路口的选择了，业绩数据不会骗人，房企必须要明面上降价的断舍离了。

而根据中指研究院的数据来看，今年1到2月百强房企的销售总额为4762.4亿元 ，同比是直接下跌了51.6%，而2月的销售额同比更是下降了64.7%。具体来看，销售额百亿以上的只有14家，同比减少了12家，销售额均值只有181.6亿；50亿到100亿的有8家，同比减少了18家，销售额均值为65.5亿元；第三阵营30亿到50亿有19家，同比也是少了3家。很明显，现在不管是头部房企、腰部还是尾部的房企销量压力都是非常大的，最近闹得很火的万科，今年1-2月虽然以销售额334.5亿元排在第二位，但是跟去年相比下滑了41.65%，跟22年同期比下降48.22%，跟21年的高峰期相比下降了70.78%，而且2月万科的销售额只有141.5亿元，同比跌幅54.5%，比1月同比跌幅30.58%的口径还在扩大。

很明显，即使是龙头老二现在也是大幅度下滑后的业绩了，相当于大家成绩都下滑了，但是债务是一点没减少。大家都知道，万科3月之前一直被一笔6.5亿的到期债务所困扰，市场一直担心会出现展期，但是3月11号万科顺利还款后危机并没有解除，穆迪下调了万科的评级到垃圾级，未来一年内，万科还有接近4成的存续债券到期，预计要准备326亿的资金来还债，一方面得靠销售的快速回升，另一方面要靠股债融资功能的恢复，如果这两方面都没有起色的话，被视为房企优等生的万科也是面临随时违约的巨大压力了。所以今年会是很多房企大限的日子了，已经没有什么退路了，必须要走出降价的这一步。

就像现在已经有开发商在倒贴钱卖房了，在3月6号南京栖霞区举办了团购活动，只要签约后银行放款就能得到开发商的返现补贴，举例来说，这个楼盘在售的94平房源，折扣后的总房价不到200万元，而首付款约50万元，但是返现补贴可以达到60万，相当于买完房还倒送10万元，很明显其实就是开发商自己出钱出首付，只为了让你承担这个房子的贷款，所以明面上的价格没变化，但是实际上早已经是打折在卖了，而且现在住建局也比较少出现封盘操作了，以前你可以封盘，现在要是在封，估计开发商就要疯了，所以从购房客户到开发商再到银行，大家其实已经是默许的状态了，知道你房企不敢明面跌价，各种优惠活动玩出花了，但是这也不是长久之计，新房降价的遮羞布终究还是要撕开的。

所以大家要清楚，二手降价出货的时间点，其实就是在为新房降价埋下伏笔，新房和二手是相辅相成的，但是二手不断虹吸一手的客户后，也会到达了一个平衡点，超过这个点，新房绝对就受不了维持价格了，所以留给新房的时间已经不太多了，政策现在还是挤牙，没有一撸到底的决心，只是房企的债务和利息等不住，政策拖一天，利息就多一分，房企也只能不断变卖自己的资产来求生存了，今年，注定是楼市不平凡的一年。