楼市现在见风就是雨，一点风吹草动都可以被认为要上涨了，可能确实下跌的恐惧开始弥漫到这些人心中了，快被跌幅逼疯了，就像股市一样，一点利好都可以被散户说成是可以抄底了，其实两者的心态是一样的，因为现在的楼市早已不是过去买到就赚到的时代了，多数人买到就是亏到、买到就是套到，而且统计局的数据大家也都实实在在的看到了，我们刚刚也已经解读了，官方数据只会更加温和一些，实际情况只比大家想的更猛烈。

可能细心的人都知道，咱们今年1月新房环比是收窄了的，一线收窄了0.1个百分点，二线保持不变，三线也收窄了0.1个百分点。所以就有人说楼市已经企稳了，降幅收窄，房价要掉头上涨了。但是明眼人都知道，降幅收窄了，但是趋势还是在下跌的，而且实际情况也是下跌，只能说断章取义的说回暖了只能让少数人蒙住双眼的相信。

因为咱们都知道，1月之前的救市政策已经过了最高潮的时期了，需要有新的政策出来才能再度刺激，而救市的尾巴效应还在1月最后一点存续了，而且进入到新的一年前，开发商都会大幅度的降价去冲年度销量目标和做业绩，那整体的优惠势必会更加大一些，进入1月后，房企都会适当收回一些优惠，以免让之前的业主产生退房的冲动，而1月缓冲之后，2月的政策又再度疯狂袭来，那势必到了三月房企又会出更多降价和优惠动作了，因为今年上半年还是房企偿债的高峰期，对于现金流的渴望是非常急迫的。

因为在楼市最火爆的时期，大量房企都是通过三高模式，不断做大杠杆进行滚动开发，通过加杠杆和连续预售获取资金同时开发N个项目，不少房企还搞起了多元化发展做大资产规模，可以说拿着主业杠杆的钱去投资副业赚钱，而这都为现在的房企的债务危机埋下了暴雷的种子。根据惠誉机构的数据显示，今年房企到期或者可出售的境内外债务本金将达到7373亿元人民币，同比会增长11.3%，而且开发商即使要避免违约的话，也要在今年偿还掉393亿的境内债和55亿美元的境外债，这个也是同比增长25%的，而且到期日超100亿的债务峰值将在3月和8月达到顶峰。所以大家能理解为什么2月要疯狂出政策了吧，其实就是在为3月的小阳春造势和做准备，因为房企已经到了不得不断臂求生的时刻了。

而根据野村证券的分析来看，咱们国内未完工的预售房屋的数量已经膨胀到了2000万套，在今年内完成这些房子的建设成本就要去到2.7万亿元，之前地方已经承诺帮助解决交付积压的5500亿元，但是依然还存在2.2万亿的缺口，所以建房的钱也在进一步加剧房企的债务压力。很多人可能不知道，咱们上市房企的资产负债率已经从2005年的59.98%上升到了2021年79.19%，去年三季度更是到了86.25%，仅次于金融行业了，十多年间杠杆率提升了20多个百分点。

截止去年6月底，就有20家房企资产负债率超84%，更有8家超过90%，已经明显面临资不抵债的风险，一旦现金流出问题，把自己卖了都不够还债。因为拿发达国家的上市房企负债率对比来看，日本为69%，美国57%，英国只有37%，可以说咱们的房企玩的太狠了，甩开了小日子过得不错的日本二三十个点，而日本楼市失去的三十年其实还是历历在目的，只是很多人不愿意相信我们会步其后尘，当然，历史不会完全一样，但是总有些地方会惊人的相似。

所以去年的楼市业绩大家也都看到了，只剩下了双11状态，销售面积11.2亿平方米，销售金额11.7万亿元，整个市场蛋糕就这么大，咱们如果就按利润率10%来算的话，可以说房企去年赚到的钱都得拿出去还债可能才刚刚够还完债务，而且很多房企现在是亏本在卖房，根本毫无利润可言，因为高价拿的地、之前的高利率利息累计下来都是建筑成本，如果想涨价求利润又换不来销量，只剩下降价这一条路了，而且还是要有好口碑的情况下，口碑如果差了，即使降价了也根本没有多人刚需会去问津了，现在刚需维权烂尾楼已经是常态了，大家可不想去加入成为大冤种了，还5.88的贷款已经是很多人接受冤种程度的底线了。

当然高层一直在说要去融资支持不同所有制的房企，只是上有政策下有对策，真正要银行去满足暴雷房企的资金需求也是非常乌托邦式的想法，因为金融机构的资金支持是高度选择性的，对个人来说都是如此，你没稳定工作没收入的想跟银行贷款就是天方夜谭，换来的只有拒绝；如果你是体制内的，即使收入五千，想贷款买房就是手到擒来的事情，所以大家会发现，体制内的基本都有房，因为人家公积金高，银行贷款评估的可贷额度也是非常客观，这都是隐性的认可和福利，不足以为外人道也。而对房企也是一样，民营房企想在这个阶段搞到钱也是难度极高的。

所以对私企开发商，现在他们最关心的是如何重整债务获得喘息和活下来的机会，而不是如何偿还债务和销售低迷下的中长期发展，房企连今天的饭都吃不饱了，怎么可能有精力去关注未来五年十年的战略和发展呢，所以这几年的房屋质量会如何，大家心里应该要自己有数。这也是二手房正在逐渐走热的一个隐性原因，大家对新房的不信任正在蔓延。

就像大家去胖东来可以闭眼买任何一件商品，但是去到其他超市就可能担心自己买贵了或者买到假货，这就是品牌和信任的价值，这不是一朝一夕能成就的事情，所以很多房企可能最终还是会面临破产或者被收购的局面，大家买到的部分房企的新房也将成为绝唱，土拍市场大家也会发现，很多房企的影子已经看不到了，现在还是城投、国央企在唱主角，当然，左右手的游戏现在还可以玩一阵子，咱们也就看看就好。

而且根据高盛和瑞银的估计，今年咱们房屋销售额将下降5%，那就可能变成10万亿出头，而骑牛研究所估计，销量估计会下降至10亿平方米，新房价格预计也会下跌5%-10%，这样会让蛋糕进一步变小，开发商的竞争压力也更加大了，买房者今年的地位会非常高，你想挑一挑的话是有足够的底气的，因为土地和房价只会上涨的神话正在一步步被打破，信念崩塌之后才是真正的价格底色，作为浪潮下的每个人，我们也要逐步接受这个事实了。