这几天的楼市真的是神仙打架了，广州开了个劲爆的120平限购后，苏州立刻全程松绑限购，本来以为深圳会先跟上的，谁曾想，上海先行一步了，要圈住上海的单身狗们，释放他们的一波需求，但是单身狗会掏钱出来买郊区吗？今天咱们好好聊聊。

就在1月31号，根据财联社的报道，在上海连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购一套住房，用来更好满足居民合理住房需求。

上海已经说的很委婉了，就是要拉单身狗们来买房，因为之前上海的购房不仅是要有5年社保的年限，还要求你已婚，就是希望你能安定的在上海发展，现在好了，给你们单身狗机会了，不结婚也有资格了，当然还只是放开了远郊的区域。而在今年1月2号，上海就下调了外围片区二套房的公积金首付比例。而在1月13号，上海又再度出手，将青浦、奉贤两个外围片区的限购门槛大大降低。加上这次的话，可以说新年还没到来，就出手三次连环组合拳了。

当然上海这次的松绑跟广州比起来，还是小巫见大巫的，人家广州是直接动了限购区的蛋糕，还是大户型的改善房子，因为广州早已经把近郊的限购解除了，需求涌进去了一波，但是不够持续，所以广州才继续发力到核心区了，而就这几天来看，效果还没有立竿见影，根据中指研究院的数据显示，1月27-29日三天广州新建商品住宅成交397套，日均成交132套，只比27日新政出台前一周日均成交的120套增加了12套，说明很多改善人群还是十分冷静的，不像以前一样了，新政以来，当天晚上就冲到售楼部去刷卡抢房。

现在不管是刚需还是改善的人群，大家经历多了，观望的情绪可以说非常浓厚，既然政策这么给力，后面会不会还有更好的政策，包括利率、贷款、契税等等，有钱人的眼光是很长远的，他们现在还是以咨询为主，入手为辅，所以可能更大量的成交要在春节期间甚至节后了，毕竟房企要抓住春节不打烊的节奏持续去库存。

而上海这次的操作其实还是谨慎的挤牙膏式的救市，现在一线城市还有比较多底牌的就是北上深了，这三个大哥都不想一次性把利好出尽，先看看广州出尽利好后到底是啥情况，广州如果会吸引全国二线土豪们去买的话，那其他老大哥就不会太过于激进了，继续挤牙膏才是上策，如果广州的政策还是让有钱人无动于衷的话，那深圳的跟进和上海解除近郊将是板上钉钉的事情。因为现在不出政策肯定不行，市场确实差了，出的太猛了也不行，一口容易吃成胖子，到时候造成市场大起大落。

而根据上海链家研究院的监控数据显示，去年上海二手房累计成交18.01万套，累计成交金额6055亿元，同比增长16%。这个增幅看起来还是不错的，但是2022年大家都知道啥情况，能愿意买房的都是比较少数的，而2019年上海二手成交量比去年多了超4万多套，2020年的二手销量更是达到了29万套，相比之下去年的情况就只能说非常平淡了，这还是建立在去年持续出松绑政策的背景下达成的。

而且上海的土地在之前是完全不愁卖的，土拍金额常年都是全国领先的状态，2023年上海全年共有74宗涉宅地块成功出让，成交总金额约2214亿元，出让金额全国第一，前而2020年后的这几年土拍也基本都在2000多亿之上。如此疯狂的卖地，那必然造成后续的相对高的库存，如果后续上海卖房销量减少的话，那库存度的高企也会让地方吃不消。所以这也是上海持续挤牙膏的关键原因所在，只有上海房子依然畅销，上海的土地才能维持住高起拍价甚至高溢价，这是一场做局，局做好了，大家才能不断上桌玩起来。

所以可以预见的是上海后续的政策出台的频率和力度还会继续加大，而深圳现在不知道还在担心什么，上海都出台不少动作了，当然之前松绑限购外围郊区大家都是认为不能买入的，就像广州的郊区增城，前几年买入的基本都亏了大几十万，而且还很难出手，当如果后续核心区也解除限购的，不知道大家会不会涌入进去了。当然现在还是在吃存量购买力的红利，毕竟人口是2022年才见顶的，现在还在缓慢减少中，而高考也要到2034年左右才会到达顶部，所以咱们还有好几年的红利够吃了。

而楼市的逻辑也完全颠覆了，以前是一线带二线，二线带三四线，牵一发而动全身，从而实现普涨。现在是一线吸二三四线，二线吸三四五线，三四五线互相伤害，原本一线也不想把核心区放入加入战斗，但是现在也没办法了，泥菩萨过江得先保住自己才行了，就像救民先救官，官都活不下去了，民还怎么吃饱呢。如果一线都没人买的时候，其他城市的土拍只能饿着肚子了。

所以现在要先打造一个标杆救市的城市，如果能做起来，就有更多核心城市还有期待和希望，如果确实还是不行的话，只能全局放开，然后再出手房地产税了，现在就到这一步还需要走多久了，这过程里，还是会不断出货，国资存量房、房企新房、炒房客的房子，八仙过海，各显神通，今年必然是政策最松的一年了，因为已经顾不了太多了，量不上去，土拍也会很难看，恒大已经准备清算了，其他房企如果步恒大后尘也是类似的结果，城投债还在化解，不能无限增加，土拍还能靠谁呢，单身狗们能发力吗，让我们拭目以待。