专家又着急了，楼市政策一波接一波福利，而专家的话也是越来越激动了，这不，有专家说了现在不买房，你五年又白忙了。可以说这个心态真的是激动了，为了号召大家冲进去买房也是煞费苦心了，但是专家现在的话大家就当小品来看看了，自嗨的成分还是多一些的。

首先未来五年是否白忙咱们不知道，但是前几年买房的可以说都亏到白忙一场了，有的直接把首付亏没了，还有的把之前赚到的都搭进去了，因为高杠杆造成的就是高利息，而房价下跌后，利息是不会减少的，很多人的工资都搭进去房子里了，这才是专家口中说的白忙了，所以之前也有另外专家说，房价下跌最受伤的是普通人，因为有钱人不在意这点下跌，普通人因为房价下跌后身价就大缩水甚至返贫了，但是现在无房人其实是不急的，就看着空中飞人继续飞一会儿了。所以未来五年大家肯定不会因为没买房而白忙，楼市的风口已经变了。

现在相信大家都感受的到，这一轮楼市救起来的难度是相当之大，或者说可能并不能回到以前的火爆期了，现在也只是在维持最后的体面而已，不能大跌，只能温水煮青蛙的阴跌，然后最终才是房地产税围起来补充财政收入。所以今年的政策要托底住这个状态，从限购端、利率端的支持肯定会是非常宽松的，我们之前也说过，今年将是有史以来最宽松的一年，因为现在所有给出来的好处都是要吸引大家入市买房接盘的，现在是求着大家买房，就像一个男生跪舔的去追一个女生，你不买包包、口红和玫瑰花，又怎么能算跪舔追求了。

所以现在购房者就是被追求者，既然现在这么多政策摆在面前，那又何必要特别急着答应呢，吊着久一会，多享受一会追求的感觉不香吗，吃饭有人买单、第一杯奶茶乖乖送上、购物车有人抢着清空，那肯定要谈一辈子恋爱不结婚才划算了。所以对现在买房人来说，吊着不买房才是最划算的，可能后面忙了五年，不仅赚到工资，还赚了房价下跌的钱，当然，好地段的房子在有能力的情况下依然是值得购买的，也不能一棒子打死所有房子，只是对多数工薪或者月入几千的普通人来说，很多差的城市或者地段差的房子已经完全不值得了，甚至就是个坑，就等着萝卜跳进去而已。

大家从刚刚调整的利率就可以看出来，降低25个基点，已经是去年降幅的2.5倍了，如果你是春节前买的房子，100万的房贷的话，那等于就得多付100多元的利息，一年又是几千块丢出去了，如果你是前几年买的，利率大概率都是5.6%以上，那几年都是用着高额的成本在还着贷款，虽然去年9月存量房利率下降了，但是之前还的利息银行是不会退的，给出去的利息等于泼出去的水。而且现在银行还是在降存款利率后再给大家降贷款利率，其实还是羊毛出在羊身上而已，只是说拔了别人的羊毛补到你身上，可能是你外婆的存款利息，也可能是是外公的存款利息。

而这次的超预期下降，其实就说明现在政策的尺度和幅度越来越大了，因为小打小闹的政策甚至市场都已经无视了，再不来点劲爆点的福利，大家可能都遗忘了还有买房这件事了。说白了，现在已经是狼来了的第五次、第六次，你说说，大家对房价上涨没有信心了，你价格不降下来，总是说给你名额、给你降点利息，那不是答非所问的政策吗，大家需要的是收入、需要的是信心、更需要的是胖东来般的利润透明和质量产品的双赢，购房者都是有脑袋的，真金白银进去，谁愿意不明不白还可能摊上烂尾楼的买房呢。

对楼市而言，长期看人口、中期看土地、短期看金融，而现在不管从长期、中期还是短期来说都是低沉的，如果咱们人口还是在快速增长，相信大家信心还是会有的，而现实是从2016年开始咱们出生人口就出现了下滑，到去年只有902万，已经七连降了，相比16年减少了883万，跌幅49.5%，可以说是直接腰斩的状态，而人口净减少也已经从2022年就开始了，当时是少了85万人，去年直接少了208万，也是两倍多的在增加。而土地的角度来说，现在核心城市的好地段越来越少了，或者说都变成存量住房了，大家现在看到很多地方的土拍，都是拿外围的地块或者稍微掺杂一些核心地块来卖，就是因为好的地块卖一块少一块，而外围的新城却很多土地卖不出去，只能造势搞新城搞新区，吸引大家去买房入住。

但是事与愿违，很多新城的房子价格低到尘埃还是没人入手，之前买入的也都在想办法降价抛售，燕郊其实就是一个典型的例子，最高点的时候卖到4万多一平，现在，一两万一平都很多人会出手，这也让很多人不敢轻易踏入新城的房子中了，而且一旦烂尾，不仅钱没了，房子可能就剩下一个大门在那里孤零零的等着你。而短期看金融，现在政策其实就是在围绕这块做文章，包括利率的下调，后续我预测还会继续下调首付比例，20%甚至15%的首付比例会逐步浮出水面，因为首付低了，等于降低购房门槛，更多工薪族或者打工人又看到买入的希望了。

然后如果把贷款期限也延长的话，现在最长30年，香港已经最长可以50年了，那房贷压力又小了很多，多数人都是短视主义的，只要每月还款能承受，其实不会在意50年的总利息是增加了很多的，这才是后续政策要主要操作的重点，因为玩金融是最简单粗暴的，一个政策，当天就可以实施，而人口，却要十月怀胎，核心土地的话，要拆迁改造，都是一个漫长的过程，人都是喜欢走捷径的，政策其实也不例外，大家看懂这一点，对后续政策的制定也会更加清晰了。

当然，现在需要有人带头来买房，而谁也不愿意做这个冤大头，那就动用行政的操作，比如，在前几天，湛江市赤坎区就发布倡议了：希望广大干部职工带头消费、示范带动，促进房地产市场回暖，不断提振市场信心，助力全区房地产行业平稳健康发展。这个倡议不论能不能实施，但是态度是摆出来了，市场比较低迷，体制内人群要积极做好带头作用，主动买房消费，先买的带动后买的，然后奔向共同买房之路，只要有人买了，市场不就回暖了吗，这也是无奈之举，而且现在还只是倡议，并不是强制，如果真的强制的话，每个月扣下工资直接单位帮着代买一套房，这样操作也不是不行的，就看需不需要的，反正是赌他们不会也不敢辞职的，这就是底气，所以，还是要看市场被逼到什么程度，现在只是倡议，说明紧急度还不算特别高。

当然，还有宜宾市兴文县近期出台针对产业工人的购房补贴政策，主要包括：首付缓付、代金券补助、月供垫付等，看看多贴心，知道你没有充足的首付买房，财政出钱给你，然后还鼓励让公司给你提前发工资，只为你能买上房；买完之后，知道你月供压力大，月供可以给你垫付，可以说是贴心到家了。这个政策可以说已经把饭提前喂到你嘴巴边了，你只要张嘴就能吃到，但是这么喂饭，是不是这个饭确实太难吃了或者根本没人吃呢，当然，作为成年的产业工人，还是要有自己的判断的。

所以，不知道大家这五年是白忙了还是没白忙，但是未来五年能不能白忙其实也就取决于现在的大家的选择了，反正不要抱着买房躺赚的心态，你就不会被轻易忽悠，如果还是用过去的经验去判断和幻想，那最终白忙的可能真的就是你自己了，记得，现在是降杠杆，不是加杠杆的时刻了。