截至今日，已有20余家住房租赁企业揭晓了2024年中期业绩。而这些企业涉及租赁住房业务，无论是在客户口碑、市场影响力、经营效率、租赁规模上，均各有所长，实现了新的突破。

其中，保障性租赁住房REITs表现稳健，压舱石作用依旧明显，上市房企在有效布局、高效运营、客户体验和资产管理等多维度展现出竞争优势。

前期，URI已分析过年中保障性租赁住房REITs的表现，本期，让我们一起看看代表性企业的表现如何？以及未来的趋势走向的共性特征。

本报告所选取样本以下表五家企业为例

# 01:

规模效益与品牌价值

正在逐步凸显

从2024年半年財报中显示，万科泊寓布局全国29个城市共运营管理租赁住房24.2万间，累计开业18.3万间，为集中式长租公寓的管理规模全国第一，服务企业客户超5300家，为业务带来了稳定的客户结构。

紧随其后的龙湖冠寓，布局全国30余个高量级城市，累计开业为12.3万间房源，规模仅次于万科泊寓。其两者在集中式住房租赁方面与其他竞争对手来开了显著的差距。规模化效应让企业发展实现良性循环。

长租公寓与酒店本质上都是住宿业，都是解决人们的临时居住需求。比如一些耳熟能详的酒店品牌，在发展初期都是借助轻资产模式成倍规模扩张，通过连锁化、规模化、标准经营管理模式，酒管公司快速地形成其品牌价值，并以此吸引更多的客户。与此同时，借助规模经济，酒管公司实现了降本增效，同样的逻辑也适用于长租公寓。

例如当下国人跳槽频率和工作流动性提高这件事儿来说，万科泊寓推出的“跨店换房”、“跨城换房”服务，对于一些需要临时换房的客户来说，有更多的房源选择，就能继续留在泊寓，增加客户粘性，提升各个门店的出租率。

URI认为长租公寓的经营规模化能迅速提升品牌影响力与客户信任感，是构筑品牌力量的重要源泉。从企业经营数据趋势看，长租公寓表现出“强者恒强”的态势，“两超多强”的竞争格局正在形成，规模效应将企业与企业拉开巨大差距。

# 02:

“资管+”业务成主航道

赋能新“增长线”

URI认为不是每个企业都适合追求快速规模化，稳扎稳打、适合自己的发展模式是企业健康发展的重要通路。就市场新场景来看，一味的搞开发已无法满足利润增长需求，伴随存量时代的到来，新资管模式开始演化，服务商、运营商将是未来主角，“资管+”将是长租企业新的“增长线”。

URI研究发现，中海一直凭借着对市场的敏锐感知和前瞻判断，战略为不动产开发+运营。中海认为，未来房企的战略支点是围绕地产本身，以开发＋运营为基本手段，围绕空间做生意，做连接人与空间的生意。但在如何达成这一目标上，中海持续坚定看好地产开发主业，逐步孵化以商业地产为代表的第二曲线，即商业等经营性资产。

中海的管理层在中期业绩会上明确表示：基于公司多年积累的资产布局和全业态运营能力，中海也在持续构建大资管综合竞争优势，并推动业务高质量发展。一方面努力打造全业务生态圈，持续推进大资管业务布局。另外一方面主动进行在手资产组合管理，优化资产结构，向核心聚焦。

再举例龙湖集团，上半年收入已不止开发业务，在468.6亿总收入中，运营及服务业务实现收入达到131亿。运营及服务业务主要包括商场和长租，两者在上半年运营业务收入中占比分别达到78.4%、19.8%。其中，长租业务收入13.1亿元，呈现同比增长趋势，预计24年长租业务收入将超越去年水平。

此外，龙湖集团在4月发布资产管理品牌“逍遥洲资管”，定位为全周期全业态资产管理运营商，涵盖长租公寓“冠寓”、活力街区“欢肆”、服务式公寓“霞菲公馆”、产业办公“蓝海引擎”、妇儿医院“佑佑宝贝”及颐年公寓“椿山万树”六大资管业务，为用户提供更加多元的产品和服务的同时，助力资产实现保值增值。

再譬如华润置地，上半年华润的轻资产管理业务收获了7.2亿元核心净利润，同比增幅高达41%，是几项业务中增长幅度最大的。华润也同样正在构筑繁荣生态圈，这个生态圈以代建、文体、租赁住房等为代表性业务，轻重并举租赁住房业务，上半年累计了62个在管项目，管理规模5.6万间，其中80%都在北、上、广、深、成五大核心城市。上半年租赁住房业务实现营业额3.8亿元，同比增长18.9%，稳定期出租率高达96%。

不得不提的是华润在“大资管”业务方面构建的新“3+1”业务模式，已将资管业务作为主航道业务。目标之一就是在十四五期内要把“大资管”业务做起来，并最终成长为未来第二增长曲线。“大资管”业务覆盖了开发、运营管理到退出整个环节，要求企业兼具开发商、运营商和基金管理人“3重角色”。

# 03：

保租REITS成绩稳健

优质项目加速纳入扩募计划中

刚刚的7月底，国家发改委牵头又再次发文，在租赁住房方面提出由专业机构自持、不分拆单独出售，并且长期用于出租市场化市场化租赁住房，都可以纳入底层资产。这样未来将会有更多市场化长租公寓将装入公募REITs池子，大大拓宽整个行业资金流动性。再一次的REITS政策空前放宽，给长租企业的发展带来更大的契机。据URI调研：保租房REITs板块在资本市场展现出了强劲的增长势头，其涨幅自上市以来便远超其他类型REITs资产，特别是在2024年上半年，该板块持续领涨，创下了年内最高涨幅28.80%的佳绩，同时，其分红收益也相当可观，为投资者带来了丰厚的回报。

目前泊寓REIT正在在申报阶段，已经获得了相关指导和反馈。公寓REITs的标的资产为北京、天津、杭州等地经营表现优秀的保障性租赁住房。这些项目在客户口碑、规模和经营效率上一直保持行业领跑，出租率95%以上，经营表现优异。

8月22日，招商基金招商蛇口租赁住房REIT正式获批。本次基金拟募集规模为12.895亿元，底层资产总建筑面积达6.53万平方米，2024年及2025年可供分配现金预测值分别为2525.69万元和5646.28万元，预测期间的现金流分派率预测值分别为年化4.12%和4.38%。招蛇租赁REIT于9月14日发布了基金份额发售公告，最后确定的发售价格为2.727元/份，网下认购倍数为103.66倍，有效报价认购倍数为93.65倍，完成了超百倍的认购倍数。并且结合各单保租房REITs上市后近一个月的市场表现来看，市场价格基本都会出现溢价。

URI认为租赁市场正迎来一系列积极的发展机遇和政策支持，各项数据均显示出市场的良性发展和巨大潜力。各机构应密切关注市场动态和政策变化，结合项目基本面、原始权益人资质以及运营管理能力等因素综合筛选优质项目，以充分把握保租房REITs的投资价值与机会。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:Mark君

内容复核:木兮

运营编辑:汤梦