政策最大的阳谋，是全面牺牲二手房，保新房
一、楼市新政及其影响
1、取消公摊面积政策
近年来，中国部分城市如湖南衡阳与广东肇庆宣布取消公摊面积，这一政策的实施旨在提高房地产市场的透明度，让购房者在购买房产时能够更加清晰地了解自己实际获得的居住空间。公摊面积长期被视为房地产交易中的一个灰色地带，开发商通过公摊面积的计算方式，常常使得购房者实际得到的居住面积远低于合同上的建筑面积。
衡阳市从2025年1月1日起，将只计算套内面积，不再将公摊面积纳入购房面积计算中。肇庆市也从2024年5月1日开始实施同样的政策。这一变革表面上看似是对购房者有利，实际上可能是政府为了刺激房地产市场的一种策略。通过取消公摊面积，房价在表面上看起来更加实惠，这可能会吸引更多的购房者入市，从而激活房地产市场。
然而，这一政策也引发了广泛的讨论和争议。一方面，购房者在购买房产时能够更加清晰地了解自己实际获得的居住空间，这无疑增加了市场的透明度。另一方面，取消公摊面积可能会导致房屋的总价保持不变，但每平方米的价格上升，从而给购房者带来更高的单价压力。此外，这一政策对二手房市场的影响尤为显著，因为二手房的公摊面积普遍较高，取消公摊面积后，二手房的竞争力可能会进一步下降。
2、政策背后的真实意图
政府推行取消公摊面积政策的背后，可能隐藏着更深层次的动机。在当前房地产市场低迷的背景下，此举可能是为了刺激新房销售，通过提高价格的透明度和看似降低购房门槛，吸引更多的购房者入市。公摊面积的不透明性一直是房地产市场的一个痛点，开发商通过公摊面积的计算方式，常常使得购房者实际得到的居住面积远低于合同上的建筑面积。
取消公摊面积政策可以看作是政府在房地产市场调控中的一种创新手段。通过取消公摊面积，政府希望能够提升市场的透明度和公平性，从而增强购房者对市场的信心。此外，这一政策也可能有助于抑制房价过快上涨，因为购房者可以更加清晰地了解自己实际支付的房价，从而更加理性地进行购房决策。
然而，这一政策的效果还需要时间来验证。在短期内，取消公摊面积可能会刺激新房市场的活跃度，但从长期来看，市场的健康发展还需要更多的综合措施来支撑。政府需要继续加强对房地产市场的监管，确保政策的公平性和有效性，同时需要采取措施保障购房者的合法权益，促进市场的稳定发展。
二、二手房市场现状
1、二手房指导价
为了控制房价过快上涨，深圳等城市实施了二手房指导价政策。这一政策通过设定一个合理的市场价格范围，来指导银行对二手房的贷款评估，从而控制购房者的贷款额度。这一措施直接增加了购房者的首付压力，有效抑制了投机性购房需求，导致二手房市场的交易量显著下降。
例如，深圳市在2021年率先实施了二手房指导价政策，此后宁波、成都、东莞、合肥、金华、无锡、西安、广州等多个城市也纷纷跟进。这一政策的实施，使得二手房市场的热度明显降低，炒房客逐渐退场，市场逐渐回归理性。然而，二手房指导价政策也带来了一些负面影响。一些购房者在指导价政策下，由于首付压力增大，不得不推迟购房计划，导致市场的流动性降低。
此外，二手房指导价政策还对中介市场产生了影响。中介机构在挂牌二手房时，需要按照指导价进行定价，这使得一些高价的房源难以挂牌出售，导致中介的业务量减少。然而，从长远来看，二手房指导价政策有助于市场的稳定发展，通过控制房价过快上涨，保护了购房者的合法权益，促进了市场的健康发展。
2、二手房市场的冰冻状态
在多项政策的共同作用下，二手房市场呈现出一种冰冻状态。交易量的下降不仅减少了市场的流动性，也使得二手房业主的资产流动性降低，市场活跃度大幅下降。此外，由于指导价政策的影响，很多二手房源的挂牌价格被迫调整，导致部分房主不愿意按指导价出售，形成了有价无市的局面。
例如，在北京市海淀区，虽然二手房指导价进行了动态调整，但一些报价明显高于当前小区成交均价、明显偏离指导价的房屋，仍然在指导之列。这使得一些购房者难以找到合适的房源，而一些房主则不愿意按照指导价出售，导致市场交易陷入僵局。
二手房市场的冰冻状态还对整体经济产生了一定的影响。房地产市场作为国民经济的重要组成部分，其低迷状态不仅影响了相关产业的发展，也对地方政府的财政收入产生了一定的压力。此外，二手房市场的低迷还可能导致一些购房者转向新房市场，从而进一步加剧新房市场的供需矛盾。
三、新房市场支持政策
1、降低首付和利率
为了刺激新房市场的需求，政府推出了降低首付比例和贷款利率的措施。这些政策显著降低了购房的门槛，使得更多的潜在购房者能够进入市场，从而促进新房销售。例如，一些城市将首套房的首付比例降至20%，同时贷款利率也进行了相应的下调。
降低首付和利率的政策在短期内确实刺激了新房市场的活跃度。很多购房者利用这一政策机会，抓紧时间入市，导致新房市场的交易量明显上升。然而，从长期来看，这一政策也可能带来一定的风险。降低首付比例意味着购房者的贷款压力增大，未来还款的风险也随之增加。此外，贷款利率的下调可能会导致市场过热，从而引发房价的过快上涨。
2、购房补贴
除了降低首付和利率外，各地政府还推出了多种购房补贴政策，以进一步吸引购房者。这些补贴通常针对特定的购房群体，如首套房购买者、刚需购房者或特定职业的购房者。例如，一些城市对首套房购买者提供一定的财政补贴，减轻他们的经济压力。
购房补贴政策在短期内有效地刺激了新房市场的需求。很多购房者利用补贴政策，抓紧时间入市，导致新房市场的交易量明显上升。然而，从长期来看，这一政策也可能带来一定的风险。政府的财政补贴有限，难以长期持续支持大规模的购房需求。此外，补贴政策可能导致市场过热，从而引发房价的过快上涨。
四、楼市未来趋势预测
1、二手房市场预测
预计未来二手房市场将继续面临压力。随着新房市场的活跃和政策的倾斜，二手房的竞争力可能会进一步减弱。特别是在取消公摊面积政策实施后，二手房的吸引力相对新房可能会下降更多。
未来，政府可能会继续加强对二手房市场的调控，通过政策引导市场回归理性。例如，政府可能会调整二手房指导价政策，使其更加符合市场需求，同时加强对中介市场的监管，确保市场的公平性和透明度。此外，政府还可能推出更多的支持政策，如税收优惠、贷款优惠等，以刺激二手房市场的需求。
2、新房市场展望
新房市场在未来可能将继续受到政策的支持。随着降低首付和利率等政策的持续实施，预计新房市场将保持相对活跃的状态。政府可能会继续推出新的刺激措施，以保持市场的稳定增长。
然而，新房市场的健康发展还需要更多的综合措施来支撑。政府需要继续加强对房地产市场的监管，确保政策的公平性和有效性。同时，政府还需要采取措施保障购房者的合法权益，促进市场的稳定发展。例如，政府可以推出更多的保障性住房，满足中低收入群体的住房需求，从而减少市场对高房价的依赖。
五、政策对购房者的影响
1、市场选择变化
政策的变化直接影响购房者的市场选择。降低首付和利率等政策使得购买新房变得更加吸引人，而二手房指导价政策则可能使一些购房者转向新房市场。此外，取消公摊面积政策可能会让购房者更加倾向于购买新房，因为新房的市场价格更加透明。
购房者在选择购房时，需要综合考虑自己的经济实力、购房需求和市场的实际情况。例如，对于经济实力较强的购房者来说，购买新房可能是一个更好的选择，因为新房的市场价格更加透明，且政策支持力度较大。而对于经济实力较弱的购房者来说，购买二手房可能更加实惠，因为二手房的房价相对较低，且可以选择较小的户型。
2、购房时机建议
基于当前的政策环境，对于购房者来说，现在可能是一个较好的购房时机。降低的首付和利率，以及各种补贴政策，都为购房者提供了较好的入市条件。然而，购房者在决定购房时，还应充分考虑个人的经济状况和市场趋势，避免盲目跟风。
购房者应该根据自己的实际需求和预算，选择适合自己的购房时机。例如，对于刚需购房者来说，现在的政策环境提供了一个较好的购房机会，可以抓住时机尽快入市。而对于投资性购房者来说，需要更加谨慎地考虑市场的未来发展趋势，避免因市场波动而导致的投资风险。
六、结论
1、政策的阳谋本质
当前的房地产政策本质上是一种牺牲二手房市场以保护新房市场的策略。通过各种政策手段，政府在努力激活新房市场的同时，可能会忽视二手房市场的健康发展。这种不平衡的政策倾向可能会引发市场的新问题，例如市场不公平竞争和资源分配不均。
政府需要认识到，市场的健康发展需要综合考虑各种因素，不能仅仅依靠牺牲某一部分市场来维持整体市场的稳定。政府应该采取措施，确保二手房市场和新房市场的公平竞争，促进市场的整体健康发展。例如，政府可以推出更多的支持政策，如税收优惠、贷款优惠等，以刺激二手房市场的需求，同时加强对新房市场的监管，确保市场的公平性和透明度。
2、市场健康发展的关键
促进房地产市场的健康发展需要更多综合措施。政府应当考虑更加均衡的政策来支持整个房地产市场，同时加强对市场交易的监管，保护购房者权益，确保市场的长期稳定和健康发展。
政府应该采取措施，确保市场的公平性和透明度。例如，政府可以推出更多的保障性住房，满足中低收入群体的住房需求，从而减少市场对高房价的依赖。此外，政府还可以加强对房地产市场的监管，打击投机炒作行为，确保市场的公平性和透明度。通过这些综合措施，政府可以促进房地产市场的健康发展，保障购房者的合法权益，实现市场的长期稳定和健康发展。
