房地产市场：因城施策调减限制性措施，更大力度促进楼市股市健康发展
一、房地产市场现状与挑战
1、2024年房地产市场走势
2024年的房地产市场呈现出一种复杂的走势，受到多重因素的影响，包括政策调整、经济环境变化以及市场需求波动。根据业内专家的分析，一二线城市的房地产市场有望逐步企稳，而三四线城市则可能继续面临下行压力。特别是在政府工作报告中提出的“因城施策调减限制性措施”政策的指导下，各地政府根据本地实际情况灵活调整政策，以应对市场变化，促进房地产市场的稳定发展。
近期，国家统计局发布的数据显示，2024年1-6月，商品房销售面积同比下降22.2%，但较前几个月降幅有所收窄。这一趋势表明，尽管市场整体仍面临压力，但政策调整的效果开始逐渐显现，尤其是在一些重点城市。政府的因城施策不仅包括调整限购、限贷等政策，还涉及到优化土地供应和加大保障性住房建设等方面。
2、政策调控背景
为了应对房地产市场的不稳定，政府采取了一系列的调控措施。这些措施包括但不限于调整贷款政策、土地供应政策以及限购限贷政策等，以稳定市场预期，防止房价过快上涨或下跌。例如，政府在多个城市实施了限购和限贷政策，以抑制投机性购房需求，同时通过提供公共住房和放宽部分购房条件来支持合理住房需求。
政府工作报告中再次强调了房地产市场的稳定重要性，提出要持续用力推动房地产市场止跌回稳，并通过因城施策调减限制性措施来释放市场的潜力。国务院研究室副主任陈昌盛在解读政府工作报告时指出，这是首次将“稳住楼市股市”写入报告总体要求，表明政府对房地产市场的重视程度。
3、住房供给侧改革
住房供给侧改革是当前房地产市场政策调整的重要方向之一。政府通过增加公共住房供应，优化住房结构，以及推动房地产市场健康发展等措施，来解决住房市场存在的供需不平衡问题。特别是在一些热点城市，通过增加土地供应和建设保障性住房，来缓解住房压力，稳定房价。
此外，政府还提出了发展租赁住房市场，完善住房保障体系等措施，以实现“住有所居”的目标。例如，政府工作报告提到，要加力实施城中村和危旧房改造，盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，这些措施都将有助于优化城市空间结构和土地利用方式，满足不同层次的住房需求。
二、房地产政策调整方向
1、因城施策调减限制性措施
“因城施策调减限制性措施”是当前房地产市场政策调整的核心策略。这意味着不同城市根据自身的市场状况和经济条件，可以采取不同的政策措施来调整房地产市场。例如，一线城市可能会放松部分区域的限购政策，而三四线城市则可能加大购房补贴力度，以刺激市场需求。
政府工作报告中明确提出，要因城施策调减限制性措施，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。这一政策的实施，不仅有助于缓解部分城市的住房压力，还能够促进房地产市场的平稳健康发展。例如，北京、上海等一线城市可能会在郊区放开限购，而二线、三线城市则可能通过降低房贷利率和优化公积金政策来刺激市场需求。
2、政府工作报告对房地产的定调
在最近的政府工作报告中，对房地产市场的定调明确指出了“稳”字当头，强调了房地产市场平稳健康发展的重要性。报告提出，要持续用力推动房地产市场止跌回稳，通过调减限制性措施来优化市场环境，同时加强对房地产市场的监管，防范市场风险。
政府工作报告还提出，要优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房。这些政策措施，旨在通过供给侧结构性改革，来解决房地产市场存在的问题，促进市场的长期稳定和健康发展。
三、促进楼市健康发展
1、稳定市场预期
为了促进楼市的健康发展，政府采取了一系列措施来稳定市场预期。这包括通过政策调整来确保房价的稳定，以及通过媒体和公共宣传来增强公众对市场稳定的信心。例如，政府通过调整房贷利率和首付比例，降低居民购房成本，从而刺激合理住房需求。
此外，政府还通过实施保交房政策，确保房地产项目的顺利交付，保障购房者的合法权益。这些措施不仅有助于稳定市场预期，还能够增强公众对房地产市场的信心，促进市场的平稳健康发展。
2、供需两侧协同调节
在供需两侧协同调节方面，政府不仅在需求侧通过调整贷款政策、降低购房门槛等方式来刺激合理住房需求，还在供给侧通过增加土地供应、优化住房结构等措施来改善市场供应。例如，政府在多个城市实施了限购和限贷政策，以抑制投机性购房需求，同时通过提供公共住房和放宽部分购房条件来支持合理住房需求。
此外，政府还通过推动租赁住房市场的发展，来满足不同层次的住房需求。例如，政府工作报告中提到，要加力实施城中村和危旧房改造，盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，这些措施都将有助于优化城市空间结构和土地利用方式，满足不同层次的住房需求。
四、风险防范与行业转型
1、防范化解房地产风险
当前，房地产市场面临的主要风险包括房企债务违约风险以及市场波动带来的金融风险。政府通过实施严格的房地产融资监管和推出房地产融资“白名单”等措施，有效防范和化解这些风险。例如，政府通过加强对房企融资的监管，确保房企资金的合理使用，防止过度杠杆带来的风险。
此外，政府还通过推进保交房工作，确保房地产项目的顺利交付，保障购房者的合法权益。这些措施不仅有助于防范房地产市场风险，还能够增强市场参与者的信心，促进市场的平稳健康发展。
2、推动房地产行业转型
随着市场环境的变化，房地产行业也需要进行转型以适应新的市场需求。政府鼓励房地产企业向高质量发展转型，例如发展绿色建筑和智能建筑，提高住宅的品质和能效。此外，政府还推动房地产企业从传统的销售模式向租售并举的模式转变，以适应市场需求的变化。
例如，政府工作报告中提到，要加快构建房地产发展新模式，建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。这不仅有助于提高居民的居住质量，还能够推动房地产行业的可持续发展。
五、未来市场展望
1、短期市场预测
短期内，随着政策调整效果的逐步显现，房地产市场预计将逐步稳定。特别是一二线城市，由于政策支持力度大，市场需求旺盛，预计将会率先恢复稳定。例如，政府通过下调住房贷款利率和首付比例，降低居民购房成本，从而刺激合理住房需求。
此外，政府还通过实施保交房政策，确保房地产项目的顺利交付，保障购房者的合法权益。这些措施不仅有助于稳定市场预期，还能够增强公众对房地产市场的信心，促进市场的平稳健康发展。
2、长期市场趋势
从长期来看，房地产市场将逐步从高速增长转向平稳发展。随着城镇化进程的放缓以及人口结构的变化，市场需求将更加理性。例如，政府通过推动租赁住房市场的发展，来满足不同层次的住房需求。
此外，政府还通过实施住房供给侧改革，优化住房结构，解决市场存在的供需不平衡问题。这些措施不仅有助于促进房地产市场的平稳健康发展，还能够实现“住有所居”的目标。
3、政策建议
为了应对市场变化，建议政府继续实施因城施策的调控政策，灵活调整各城市的房地产措施。同时，加强对房地产市场的监管，确保市场健康稳定发展。例如，政府可以通过优化土地供应政策，增加公共住房供应，来解决市场存在的供需不平衡问题。
此外，政府还可以通过推动房地产行业转型，鼓励企业发展绿色建筑和智能建筑，提高住宅的品质和能效。这不仅有助于提高居民的居住质量，还能够推动房地产行业的可持续发展。
