买房这个事情，怎么说呢，可以很复杂，也可以很简单。

简单的原因有两种，一是有钱，在预算足够的情况下，想买哪里买哪里；二是需求明确，知道自己想要什么，比如我只想买最好的学区房、我只想在公司三公里内买个新房等等，剩下的就是在自己承受范围内进行选择。

而很复杂，就是预算有限和需求不明确，因为买房要牵涉到很多东西，不仅是房子的品牌、物业、品质、户型、楼层，还有位置、交通、学区、环境、商业等外部配套，在有限的预算内，如何取舍就是一件难题。

而且，在网络高度发达的当下，也很容易受到“XX房子不能买”“XX房子不能买”“XX房子不能买”的影响，但实际上，网络买房和现实买房，还是有极大差距，甚至说完全不同的。

一、回迁房不能买；

在网上，回迁房会有无数不能买的理由，户型不好、绿化不好、物业不好、质量不好、公区装修不好、颜值不佳、生活习惯不同等等。

但没人告诉你，怎么在预算很少、未来收入不会大涨、也不能承受太多月供，计划定居一个城市的情况下，买一个“好房子”和“大房子”。

回迁房虽然有不少缺点，但价格优势是商品房无法比拟的，很多人对房子也没有那么高的要求，有安身之所即可。从真实市场看，回迁房不仅有人买，销量还很高，如滨湖区的滨湖顺园，2022年仅成交21套，2023年成交高达75套。

政务东的广福花园在2022年一共成交了26套，2023年虽然也只成交了26套，但均价却由1.42万上涨到1.46万。

二、公寓/两室不能买

在网上，公寓往往被列入不能买的范畴，其中一部分原因是没有把40年/70年产权公寓区分开，40年产权商业公寓具备不能落户、没有学区（少量有一次性学位，个别有学区）、商业水电、没有燃气（前期部分有）、转手税费高等特点。

如果抛开产权问题，观点主要是小公寓梯户比高、容易商住两用、面积小不适合家庭居住、租户多等，这些都是客观存在的，前些天班长发过滨投陶然里的踩盘文章，类似陶然里这种多层电梯公寓，市场上是很少的，也确实大多存在前面提到的问题。

但是，公寓的受众是谁？肯定不是家庭居住，一般都是单身、情侣、新婚夫妻居住，其中又以单身买房人居多，是可以满足居住需求的，而且这种小公寓往往位置很好，配套完善，总价又低，很适合年轻人居住，市场上这类小公寓（仅指70年住宅产权类型）销量也一直不错。

2023年贝系一室的销量达到2364套，占全年总销量的10%，里面有学区房，但大部分还是非学区房，如大唐国际公寓一室成交量高达49套，宝利丰广场一室成交46套、金地国际城一室成交29套、东海星城一室成交26套等等。

三、老破小/老破大/品质不佳的房子不能买

在网上，老破小、老破大、品质不佳的房子经常也被归类为不能买的房子，理由和前面回迁房类似。班长觉得要辩证的看待这个问题，城市之中的房子，价值从来不止于房子本身，更多还是在于附加的资源。

如何在有限的预算内，占据更多的优质城市资源，只能去做减法，另外自身的工作半径也是很核心的问题，实际上不管是老破小、老破大，还是一些品质欠佳的房子，在核心地段，或者价格特别便宜的小区，销量也同样不错。

2024年贝系的2.5万套成交中，单价一万的房子占据14%,1万到1.4万更是高达26%，其中相当一部分都是这类房产。

四、新区/老城区不能买

这两个为什么要放在一起，因为经常会有“XX区离市区这么远，不能买”“XX老城区太破了，不能买”这两种说法。

其实距离的“远近”要看你怎么去定义这个中心点，也要看你自己的工作半径、生活半径，而新区和老城区，在城市界面、道路规划、配套和房子新旧上各有特点，看个人喜好，以及是否有地缘情结了，都不是能一概而论的事情。

如此种种，还有很多，就不一一列举了，其实核心思想是一样的，每个人买房的预算和需求都不一样，立场也各不相同，网上信息可以作为参考，但不能一味盲从。

现在市场冷淡，有较长的买房窗口期，可以多实地去看，耳听为虚、眼见为实，就像班长之前说的买新房的事情，看房不能直奔售楼部，出门就回家，可以在附近转一转，周边环境和配套，有什么不利一目了然，规划问题也可以打主管部门咨询。