前几天，我们写了一篇驳斥“人口房价论”的文章，反响还不错。
今天，从另外一个角度，再聊聊这件事。
先说结论：人口越少，房价非但不会越低，反而会越贵。
当然，这里的房价指的是核心城市。
先别着急开喷，读完这篇文章，你就会明白我说的什么意思。
01
为什么我说人口越跌，核心城市的房价越贵呢？
原因就在于，人口下跌后，小城市的公共资源服务会出现“塌陷”，人口会被迫前往资源更集中的大城市，从而推升大城市房价上涨。
我会从国内、国外和背后的经济原理三个维度来说明这一点。
放眼中国过去几十年的城镇化进程，本质上就是人口、资源向大城市集聚的过程。
中国城市的资源集中度有多高呢？
看数据。
全中国14.1亿人，293个地级市，4个直辖市，可是大家知道吗？
仅20个超特大城市，就有2.9亿的常住人口！创造了42万亿的GDP！蕴藏了133万亿的资金总量！
换句话说，中国前6%的城市，容纳了全国20%的人口，创造了全国34%的GDP！蕴藏了全国44%的资金总量！
教育、医疗、养老等公共服务的资源集中度更加不必多说，北京上海的这些资源几乎超过全国其他城市的总和。
注：1、仅统计20个超特大城市，宁波、无锡、南通、福州、泉州等经济强市因城区人口不满足特大城市标准未列入统计；2、资金总量数据来自于各城市统计局，不同城市的数据更新进度有差异。
这些被资源深度禀赋的城市，其不动产的价格理应与其价值和稀缺性相匹配，说难听点，贵有贵的道理。
中国如此，全世界也一样，资源向超级城市集中，带动超级城市房价上涨，是普遍适用的规律。
说起人口减少、老龄化，大家最熟悉的国家当属日本。
日本的人口问题有多触目惊心呢？
截至2024年9月，日本65岁及以上老年人口为3625万人，占全国人口比例为29.3%！
只看这个数字大家可能没有概念，这么说吧，大家不是经常担忧中国的老龄化问题吗？
事实上，跟日本的老龄化相比，中国绝对是小巫见大巫。
根据人社部公布的最新数据，中国65岁及以上老年人口占比为15.4%，日本几乎是中国的2倍！
在如此严峻的老龄化背景下，日本的人口总数已经连续15年减少，今年更是创下了1968年有统计以来的最大跌幅！
可是，大家知道吗？
即便是在全国人口持续减少的背景下，日本核心城市圈的人口却是增加的！
整个2023年，日本首都圈“一都三县”的人口净流入达到了12.6万人，同比增加了27%！
相比之下，其它40个都道府县的人口都是净流出的！
大家看下面这张图，日本的人口密度已经集中到了变态的程度！
尽管日本政府不断鼓励民众离开大都市，并拿出各种补贴和奖励刺激，但依然架不住小地方的人口在持续流失，而大城市的人口则越来越密集！
比较反常识的是，哪怕是老年人也更愿意在大城市生活，而不是我们想象中的归隐山林，过与世无争的生活。
一来，因为老龄化的背景下，法定退休年龄不断延后，只有大城市才能提供更多的就业机会；
二来，因为大城市有更好的养老资源和圈层文化，对老年人的身心健康和认同感，都有巨大吸引力。
人口不断涌入大的都市圈之后，自然也带来了房价的上涨。
今年8月，东京都新建住宅的价格上涨了4.9%，涨幅刷新了自2014年4月以来调查开始以来的历史最高纪录。
东京23个核心区域中，涨幅更是达到了8.1%，连续四个月呈现出上涨趋势。
所以，从来没有什么“人口下跌，房价跌成白菜价”这种事，人口下跌，只会带来城市的分化，资源和人口进一步向大城市集中，从而推升大城市的房价节节走高。
日本已经深度老龄化，而中国正处于老龄化的中期。
日本这片土地上正在发生的事，可以给到我们很好的借鉴。
人口从来都不是决定房价的关键性因素。
拉长时间看，核心城市的房价不但不会因为总人口下降而下跌，反而会因为资源和人口的集中化而上涨。
在城市分化加剧的今天，哪些城市可以买，哪些城市不能买？我们基于居民杠杆率和库存等关键数据，对20个超特大城市进行了梳理，具体可以看文章《杠杆背后的秘密，中国20城供需关系分析~》
02
为什么人口下跌会迫使人口和资源往大城市集中？
其实，这背后是有经济学原理的。
原因就在于——“规模效应”。
什么是规模效应？
简单来说，就是成本不变的情况下，规模越大，服务的人越多，产生的效益越多，资源的利用效率越高。
规模效应反映到人口与资源的关系，就是人口减少的大背景下，公共资源只有越集中才越经济。
举个例子，如果一个村里只剩下两三户人家，那这个村还有必要修路、建学校、建医院、建养老院吗？
答案显然是否定的。
因为这样的投入是不经济的，不经济就是不长久的，不长久就是不成立的。
与其耗费财力、物力，在人少的地方建设公共资源，还不如拆迁补偿，再将人员安置到城市享受城市的公共资源，这样才更能最大程度上避免资源的浪费。
全球降息潮下，通胀正在酝酿，中产阶层如何实现资产增值保值，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
再举个例子。
假设一个县城有一个知名的外科医生，满负荷状态下，每个月可以做20次手术，他的经营成本是固定的，来自于诊所的租金、助理的工资。
考虑到这些固定成本，每个月需要至少做10次手术才能保证不亏钱。
但如果他每月只来了5个病人做手术，固定成本还是那么多，那就会面临亏损。
在病人数量达到20人之前，他的病人越多越赚钱，这就是“规模效应”。
现在，变化来了，伴随着生育率的下降和老龄化的问题，医生所在的县城人口迅速下降。
医生很快发现，每个月来的病人经常不到10个人，诊所开始亏损，入不敷出。
于是，他决定迁移到人多的大城市。
而随着这位名医的离开，这个县城的其他人，觉得小县城医疗服务水平下降，也会跟着迁移到大都市去。
同样，其他各式各样的人，医生、教师、商人…都发觉去大都市会有更好的发展。
这个故事就是人口减少后，人流动线的一个缩影。
全国人口数量下滑，只会迫使人们更急切地逃离三四线城市，往大城市集中，导致大城市人口密集。
人口整体萎缩的情况下，只有人口越集中，资源的利用率才越高。人口越零散，公共资源就会慢慢消亡和塌陷，放眼全球任何国家，几乎都是如此。
绝大部分人买房都会做按揭，如何正确使用按揭，可以看文章《这样买房，多赚200万》
03
最后，简单说几句。
虽然“房地产长期看人口”是业内最广为流传的楼市分析框架，也经常被普通大众挂于嘴边，但混知的老粉都知道，我们一直以来是反对这个观点的。
我们认为，人口从来不是决定房价的主要因素，真正的决定因素只有两个：货币和城市基本面。
货币决定了通货膨胀速度，在通货膨胀之下，物价、收入、房价都会上涨，这些东西和人口没有半毛钱关系。
而城市基本面，也就是城市的经济发展水平、政商环境、产业能级、地理气候条件等等，决定了货币能否高效率的流通和聚集，创造更多价值，带来城市和家庭财富的增长。
从这个角度上讲，即使中国的人口再减少个30%、40%，来到10亿、8亿，甚至是更少，也丝毫不影响核心城市房价的上涨。
因为，放眼全球来讲，趋势都是想通的，那就是货币一定会持续投放，钱一定会流向聚集优质资源的核心城市。
而全国的核心城市，永远是稀缺的。
