01
回顾楼市巅峰时刻，开发商恨不得一天之内就“万座高楼平地起”。
据说当时很多业主从6-7层的主城“老破小”搬到新建的20-30层高楼住宅。
因为那会儿买新房几乎没得的选，市场上清一色的都是高层住宅。
天道有轮回，楼市也有轮回。
当在农村平房住久了就向往城市的高楼大厦；当在钢筋水泥森林待久了，又开始厌烦这样的生活，希望回归乡土生活。
人们对居住要求越来越高，那么相应的规章制度也会逐步出台和完善。
这不，限高令，虽迟但到。
7月26日，江苏出台征求意见稿，从严控制新建超高层建筑。
虽然还是意见稿，但这代表了未来的主流方向。
此消息一出，不少人闻风而动，不少高层业主对此忧心忡忡，高层房子要凉了？
莫急，我们先看看意见稿。
该征求意见稿具体要求如下：
①城区常住人口100万以下城市严格限制新建100米以上建筑；
②城区常住人口100万-300万城市严格限制新建150米以上建筑；
③城区常住人口300万以下城市不得新建250米以上建筑，城区常住人口300万以上城市不得新建500米以上建筑；
④除临江、临湖、临海及城市规划特殊区域外，新建改善型住宅原则上不高于60米。
通俗易懂得说，就是让下面市县不许好大喜功，不许盲目攀高，不许搞面子工程。要因地制宜、因城施策去盖楼。
而关于“临江、临湖、临海及城市特殊规划”的表述值得大家注目，zf直截了当得说了：高层住宅之间也有价值差异，并非所有高层住宅会受影响。
比如：地处城市地标性建筑附近、可赏山川湖海的高层住宅。
站在宽大的落地窗前，城市美景一览无余。
这种令人豁然开朗的情绪价值是普通住宅所无法带来的。
所以，政策并没有将高层住宅一刀切。
因此，手握此类房源的业主也不必过于忧心。
最令人瞳孔震惊的是意见稿规定：实在非得要建超高层建筑的话呢，也不是不行，需要报同级城市党委审定，并且还要实行责任终身追究制度。
不禁让人联想起朱元璋时期工匠烧砖必须刻上自己姓名以层层追溯质量问题。
02
2015年以后，之所以超高层写字楼和超高层住宅如雨后春笋般的拔地而起。
除了城市土地资源紧张之下“向天硬借五百平”的无奈，背后还有所谓的面子工程。
各地建造摩天大楼的心态发生了严重转变：从之前的经济实用到如今的“欲与天公试比高”。
但也不能一棒子打死，有些城市发展离不开摩天大楼，就像鱼儿离不开水。
截至2023年4月，深圳的摩天大楼总数为209座。
据《深圳市2023年国民经济与社会发展统计公报》：2023年末共有1779.01万人常住在深圳，而深圳市的土地面积却只有1997.47平方公里，平均每平方公里住着8906人。
如此看来，高层建筑对于深圳并非“面子工程”，而是刚需。
但这种高密度住房放在新增人口有限有限、土地资源充裕的二三线城市无疑就是一种资源浪费。
江苏并非第一个限高的省市。
早在2020年，住建部、国家发改委早已三令五申，严格限制各地盲目规划建设超高层建筑，一般不得新建500米以上建筑：
①城区常住人口少于300万人的，不得新建250米以上超高层建筑；
②超过300万人的，严格限制新建250米以上超高层建筑，不得新建500米以上超高层建筑。
③无论是一线城市还是二线城市，均不得新建500米以上高楼，而绝大多数二三线城市，第一高楼或将止步于250米。
而这些年试图挑战中国第一高楼的城市数不胜数，但都在“史上最严限高令”高压下，无疾而终。
长沙规划高度838米的“世界第一高楼”早早被叫停。
天津近600米高的117大厦建了十几年至今仍未完工。
成都的熊猫大厦从677米被砍到了488米。
南京江北第一高楼从600米被砍到498米，迄今还未竣工。
而规划高度668米的深圳第一高楼——世茂深港国际中心，高度先是被削到600米左右，后又因投资方资金链断裂，不得已拿去拍卖，但接连两次流拍，现再陷入无人问津的窘境。
不是楼层高度被砍，就是中途施工不畅，或者因资金不到位拖延数年……
这也是目前许多城市建造高楼的一个缩影。
曾经轰轰烈烈的摩天大楼热潮，此刻似乎按下了休止符。
03
那么zf为什么要“限高”呢？
首先在安全层面，摩天大楼超出了消防能力的上限 。
消防云梯和消防水柱可以达到的高度，可以说远水救不了近火。
超过30层的楼，基本都是靠自身配备的消防设备来实现“自救”，一旦大楼喷淋系统出现故障，远水难救近火。
况且全球最高的消防云梯只有100多米，而摩天大楼动不动就三五百，这对消防救援来说简直压力山大。
因此，住建部多番呼吁，各地要加强与超高层建筑消防救援需求相匹配的消防救援能力，有多大脚穿多大鞋，不要打肿脸充胖子。
其次在经济层面，目前我们摩天大楼总体过剩、空置率高、租金回报率低。
这几年大环境差，办公楼空置更是屡见不鲜了，就连一线城市都遭遇门可罗雀的情况，更别说一般城市了。
得益于AI技术和互联网技术，现场办公场景越来越少，全球对于办公楼的需求都出现肉眼可见的萎缩。
根据穆迪公司发布的分析报告，今年第二季度，全球写字楼空置率达到了创纪录的20.1%，创历史新高。
况且修建摩天大楼造价高昂，成本可以达到普通建筑的数倍乃至10倍。
摩天大楼的高度越高，对地基、建筑材料及建筑工艺的要求就越高。
摩天大楼对楼内消防设施和电梯也有极高要求，这些也使得其建造成本极为昂贵。
此外，修建高楼可以用旷日持久形容。
以上海中心大厦为例，总高632米的建筑耗资148亿元，用了将近10年才建造完成。
高成本、长周期对开发商而言是一项高风险投资，在建造过程中极易因资金链断裂而导致建筑烂尾。
显而易见的是，摩天大楼热已经慢慢退潮了。
04
近些年来，ZF在不同场合的表述中已经多次强调，未来住宅必须优质。
七月初，江苏省住建厅发布了《江苏省改善型住宅评价细则》的通知。
文中也提及了关于住宅高度、宽度、层高等要求；该细则的出台，意味着往后住宅必须以质变取胜。
在我看来：未来新建住宅够不够优质，率先看容积率。
毕竟在人口负增长的背景下，控制容积率是维持土地价格的好法宝。
写在最后：未来，那些盲目盖的楼层过高、得房率低、居住密度大的普通高层，注定要烂大街了。
而改善性高层、中低层、联排、等住宅注定要升值。
那么，普通高层刚需房未来将何去何从？
结合其他政策推测一下。
zf会积极收购存量商品房用作保障性住房。
所以，普通高层住宅的业主们这会儿可以吃颗定心丸了。
GJ早就给你们设计好兜底方案了。
未来国内楼市格局双轨制已经明确了：通过消化存量房来增加保障房供应，通过优化增量房来改善住房水平。
也就是zf直接下场购买普通住宅“大庇天下寒士”；市场造出更优质的楼盘供给付得起高价的富人阶级，从而实现居者有其屋。
总而言之：未来低密度住宅更受追捧是毋庸置疑的，但仅凭这点就说超高层住宅要彻底退出历史舞台也不尽然。
毕竟物以稀为贵。
正因为超高层住宅的供给减少了甚至不再供应了，那这些坐拥山河湖海稀缺景观资源的超高层，它们也会变得更为稀缺，因为市场上不再有替代性产品。
所以，并不是所有高层住宅都不行。
高层住宅如果占据稀缺核心地段、有独一无二的风景，那依然是值得持有的好资产。
