“封关”指的是什么？意在何处？

“封关”也是封关运作的简称，指的是，要把海南全岛建成一个由海关监管的特殊区域，在这个特定区域内，“封关”的概念可以简称为：一线放开、二线管住、岛内自由。其中，“一线”可以看成是国外与海南自由贸易港的分割线，“二线”是海南自贸港与中国国内市场的分割线。

而“封关”的主要目的一方面是加强对特定区域的管控，维护国家安全和稳定；二是促进特定区域的经济发展，通过封关措施吸引更多资源和投资进入该地区，推动其经济转型升级。

2海南2025年封关商业地产发展趋势

2025年封关政策的实施将进一步推动海南的发展，尤其是地产行业。海南商业地产市场在未来几年将迎来新的机遇和挑战。飙马商业地产认为主要有以下几个方面：

1海南2025年“封关”将吸引更多外来投资者。

自中央政府发布了建设中国特色自由贸易港的目标后，海南岛被选为试点区域。这意味着未来海南将成为与境外更加紧密地联系在一起的自由贸易港，吸引了国内外众多投资者的目光。而海南的封关政策也将进一步推动海南作为国际旅游胜地和商业中心的发展，增加了对商业地产的需求。预计未来几年海南的商业地产市场将吸引更多投资者，推动商业地产项目的开发。

据相关数据统计，2023年，海南商业持续爆发，过去一年海南新开商业18个，合计商业总量约108万平方米。商业总量同比去年翻了一番。而2024年，海南商业进程继续加速快跑，2024年海南还将迎来7个新开项目，总供应量达到88万平方米。预计未来更多商业地产项目将在海南落地。

2海南的自然资源与生态环境为商业地产发展提供巨大的潜力。

海南一直以来占据了独特的地理位置和丰富的自然资源。同时，随着封关政策的实施，海南将更加重视自然资源的保护、开发、利用，一些滨海相关的商业地产项目或将得到可持续开发。此外，未来的海南商业地产项目也将更加注重建筑设计的环保性和生态友好性，满足人们对高品质生活的需求的同时也注重生态的保护。

案例解析：海口世纪海角商业街

海口世纪海角商业街位于海口市世纪公园东北角，占地面积约9299.58平方米，总建筑面积约6200平方米，街区以滨海绿地为依托，以时尚简洁建筑外观为形象，以精品商业美食街区为平台，将打造成多元化的社交活动场地，也是海口首个公园式商业。

在建筑方面，建筑整体采用开放式的设计结构，与周围的公园生态融为一体，自然元素植入空间的细节当中，像极了行走在曼谷的泰式街区。其中由31棵原生椰子树构筑出来的“原生椰林”与商业空间共生交融，展现建筑对自然崇高的敬意，也造就了如今商业与自然共生的空间结构与氛围。

此外，为了呈现开放的街区感官，世纪海角规划了两个主题场地：独栋餐饮品牌主力店以及先锋文化聚集地，引进了多家岛外首店酒吧以及对标米其林的高端餐饮，涵盖日料、法餐、威士忌等业态。通过“餐+酒”的模式，融合户外运动、live、潮牌文创等时下最潮流的元素，打造集合海景、艺术、音乐、青年文化的特色餐饮街区。

3低税率环境下，“有税+免税”商业项目竞争激烈。

封关初期离岛免税政策仍将延续其带动优势，在低税率环境下，免税运营商仍具备其经营优势。但长期随着有税商业综合体的纷纷入驻，市场竞争或趋于激烈。

案例解析：三亚市国际免税城二期云戒岛

三亚国际免税城二期项目总建筑面积约6.5万平方米，主体定位于世界级的沉浸式休闲商业街，是集商业、文化、艺术、购物、休闲等多种业态结合的高端社交娱乐聚集地。

在建筑方面，二期云戒岛整体建筑充满艺术性，由建筑大师Dutton先生亲自设计的“云戒”景观桥，是连通三亚国际免税城一期与二期的纽带，成为三亚国际免税城二期的一大独特标志。云戒桥与云戒塔的设计，因外观神似一枚托举而起指向云天的银色钻戒而得名“云戒”。

在功能方面，三亚国际免税城二期包括奇趣生活馆、国际创意荟萃、国际缤纷嘉年华、国际美食市集四大主题功能区。

在品牌方面，二期云戒岛引入60多家国内外品牌，其中首次进驻海南的就有20多个，并且很多品牌都是定制版的特色概念店，如，全国首家引入迪士尼IP的场景店Balabala（巴拉巴拉）；全国首家海洋主题概念店星巴克等。

此外，每逢节假日或是开办活动专场时，二期云戒岛还会举办各种主题沙龙互动体验活动、露天演出和现代化的立体水悦喷泉秀，提供让游客释放情绪，尽情度假的空间。

3海南封关为商业地产带来利好的背后又面临怎样的挑战？

海南“封关”给商业地产市场带来利好。然而，利好的背后海南商业地产也面临着一些挑战。

一方面是土地供应的不足，由于海南的地理特点和资源保护的需要，土地供应相对有限，可能会限制开发商的项目规模和数量；

另一方面是商业市场竞争的加剧，随着封关政策的实施，将吸引更多投资者和企业进入海南地产市场，市场竞争也将加剧，对于地产商来说，要在激烈的竞争中脱颖而出并不容易，未来商业项目的物业质量、供应链和运营能力将是关键。

结语：海南2025年封关政策的实施，吸引了更多投资者和企业进入海南市场，推动海南商业地产市场进一步发展。然而，机遇与挑战并存，利好的背后将导致商业市场竞争的加剧，如果没有合理的规划设计及强有力的运营团队，很难在激烈的市场中脱颖而出。