新旧动能转换下的龙湖2024年中期业绩答卷。

文/每日资本论

这家国内知名地产企业在穿越行业周期中或许寻找到了“芝麻开门”。

8月23日，龙湖集团发布2024年半年报显示，上半年，集团实现合同销售额511.2亿元；营业收入468.6亿元，其中，经营性收入131亿元，同比增长7.6%，对集团整体收入的贡献占比达到28%；经营性业务的毛利率超50%、净利率超25%，对集团的利润贡献更提升至80%以上。

龙湖管理层在“2024中期业绩线上发布会”上说：“我们预计在2028年底，集团的经营性收入占比能够过半。到那时，我们整个业务模式可以说切换到了新的发展模式。”

值得一提的是，龙湖集团在2027年前没有到期的境外债券，下半年集团将继续有序推进，提前偿还明年到期的债务。此外，截至上半年末，龙湖商业已在20个重点城市开业91座商场，下半年计划再开业约10座商场。

公允地讲，在部分房地产巨头企业跌落神坛，行业穿越周期之际，能有如此表现实属不易。接下来就要看新旧动能转换下的龙湖集团是否能够持续向好，率先突围。

经营性收入持续增长

总体来看，龙湖集团延续了去年经营性收入持续增长的态势。

报告期内，龙湖集团的运营及服务业务组成的经营性收入实现131亿元，同比增长7.6%，对公司总营收贡献占比达28%。实现归属于股东的净利润58.7亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达47.5亿元，利润结构逐步优化，其中运营及服务业务利润贡献占比持续提升，达到80%以上。去年，经营性利润占比首超60%。

其中，运营业务板块持续深化全国一二线核心城市布局，2024年上半年不含税租金收入为66.1亿元，同比增长4.3%。商业投资业务2024年上半年租金收入同比增长6%至53.2亿元。

不仅如此，龙湖商业还实现了销售客流双升——营业额同比增长12%，日均客流同比增长16%，新增运营3座商场，高质量兑现开业。其中，成都东安天街、南京雨山天街为重资产项目，轻资产项目重庆云领天街实现提前半年开业。

截至2024年6月30日，龙湖商业累计开业运营商场达91座，覆盖全国20座城市，运营总建面为829万平方米（含车位总建筑面积为1076万平方米），合作品牌超6800家，战略合作品牌超400家，整体出租率96%，通过项目改造升级及精细化运营，为客户带来多元且优质的场景体验。

据介绍，上半年，龙湖集团全新资管旗舰品牌“逍遥洲资管”正式发布。“逍遥洲资管”定位为“全周期全业态资产管理运营商”，涵盖长租公寓“冠寓”、活力街区“欢肆”、服务式公寓“霞菲公馆”、产业办公“蓝海引擎”、妇儿医院“佑佑宝贝”及颐年公寓“椿山万树”六大资管业务，在为用户提供更加多元的产品和服务的同时，助力资产实现保值增值。

其中，作为基本盘的龙湖冠寓，截至6月底，开业房间数12.3万间，整体出租率提升至95.6%，租金收入同比增长6%至13.1亿元。

另外一个亮点是，服务业务及其他收入达64.9亿元，同比增长11.1%，毛利率为32.3%。截至6月底，龙湖智创生活物业管理面积3.7亿平方米，客户满意度连续15年超过90%。

以物业管理、智慧营造为主的服务业务板块不含税收入为64.9亿元，同比增长11.1%。毛利率为32.3%，较上年同期提升0.4个百分点。其中，龙湖智创生活的物业管理业务稳步增长，期内总收入达57.8亿元，物管在管面积达3.7亿平方米。上半年收获了华为、蚂蚁、网易、上海虹桥机场等新合作伙伴。

基于龙湖集团的全业态开发经验和数字科技能力，“智慧营造”品牌龙湖龙智造包括龙智研策、龙智设计、龙智建管、龙智精工、千丁数科五大业务飞轮，在上半年新签代建建筑面积432万平方米，累计代建销售40亿元。

克而瑞数据显示，今年上半年，龙湖集团地产开发销售额稳定在行业TOP10之列。此外，经营性业务下四个航道业务，在细分领域均保持领先身位，延续稳定增长的态势。东吴证券则表示，龙湖推进“轻重并举”战略，注重运营类、服务类轻资产业务的稳步发展，是公司穿越周期的新增长曲线。

财务盘稳健，债务结构优化

“在践行新旧模式转换时，最关键的是处理好债务问题。”在业绩会上，龙湖管理层表示，地产开发的特点是规模大，周期短，但不确定性也大，大多数的债务是建立在旧模式的基础上的，如果债务结构没有完成切换，很难完成业务转型。

事实上，自2022年以来，龙湖集团通过有序安排，如期、提前完成债务兑付，持续优化债务结构，提高财务安全度，维护了中国房企在境内外资本市场的信誉。

今年3月8日，龙湖集团提前兑付了总规模为46.1亿元的商业资产支持专项计划（CMBS）。6月28日，龙湖集团又提前兑付PR恒祥A2、20恒祥次资产支持专项计划（CMBS），规模为26.5亿元。同日，龙湖还公告宣布已提前购回6.2亿美元的美金债。

报告期之后，龙湖在7月按期完成“19龙湖04”债券的回售，金额为14.93亿元；8月如期完成了约20亿元“21龙湖05”债券的回售。

敲黑板！截至6月底，龙湖2024年内已经归还了107亿境内公开债，年内剩余到期境内公开债仅10亿元。此外，至2026年底，龙湖无境外公开债券到期，供应链ABS、商票等龙湖均已清零。

龙湖集团在中债增信债券方面，明年到期35亿元，2026年到期23亿元，均计划用经营性物业贷替换。海外银团方面，2025年1月到期的约86亿元银团已偿还16亿元，剩余将在年底前逐步提前偿付；2025年12月到期的约84亿元计划于下半年开始提前逐步偿还。

在美元债上，龙湖集团有4笔美元债本金额20亿美元，均为2027年以后到期。而且龙湖集团已经提前回购美元债6.9亿美元，存续13.1亿美元。

目前，龙湖集团有息负债1874亿元，较年初减少52亿元，平均融资成本为4.16%，平均合同借贷年期延长至9.19年。有息负债的80%以上来自于银行。期末，龙湖集团在手现金500.6亿元，净负债率为56.7%，现金短债倍数为1.7倍，剔除预收款的资产负债率58.6%。

据悉，近两年龙湖集团经营性物业贷增量提升明显，上半年集团经营性物业贷净增219亿元，其中存量项目通过抵押率提升带来的增额超过140亿元。公司仍有一些资产逐步会达到可融资状态，未来，公司经营性物业贷的融资总额会接近1000亿元。下半年集团将继续有序推进，提前偿还明年到期的债务。

龙湖表示，在完成债务结构优化后，才有可能实现新模式的转换，以及收入及利润的转换。“随着我们经营性业务的不断提升，当这部分收入占比过半时，公司就完成了业务方面向新模式的转换。”

相信大多数投资者听到这些消息，也算是吃了一颗定心丸。未来，在房地产行业穿越周期，共渡难关之际，龙湖集团若能成功切换发展模式，那无疑是一个好兆头。

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