近期出现了很多对楼市“打抱不平”的声音。

先是官方，国家统计局发布会上提到：不要一谈房地产，大家都觉得没底，房地产发展还有很大空间。1.8亿的农民工还没完全市民化，进城的农民工购房比例不到三分之一；

其次是专家们，北师大教授董藩发文称，房地产不会彻底垮掉，虽然开发和交易规模会下滑，但商品交换关系不会消失，放开限制谁买房都是贡献；

经济学家任泽平则认为，国人强大购买力在过去两年惠及全球大都会的房市，唯独在自己国家不能随处买房，结果肥水流入外人田，因此取消限购是提振市场信心的当务之急。

事实上，各地也在不断试探性调整优化当前的房地产政策。

一方面限购松绑被提上了日程。

比如杭州，一脱到底，全市范围内全面取消限购，买房无需积分可直接落户；反观深圳，则将盐田区等7个区范围内，非户籍人群购房社保年限“3改1”；

还有北京，住房限购政策迎13年来的首次调整，无论单身与否，户籍与否，都可以在原来限购套数的基础上，在五环外多买1套住宅。

不仅如此，很多城市已经全盘解除了限购，包括之前的调控优等生长沙，房地产很热烈的成都，如今就连一线城市也陆续调整，实际执行限购的城市越来越少。办法虽然还是老办法，但这一波取消限购的操作，背后并不简单，尤其国家自2016年之后再一次明确提出去库存，整个市场的政策思路调整明显有了新变化。

毕竟上一轮去库存，就是提出了包括降息、放开限购限售、货币棚改、鼓励国企购买商品房等一系列措施，市场才得以解除阴霾。而2023年至今的全国库存现状，和上一轮的节点很像，所以新一轮救市自然走上了这条路。

但话说回来，放开限购，号召有钱人可以进场再买房，完全符合“去库存”预期，不过接下来一些城市的政策，明显就有点不是那么严肃了，甚至有点诙谐。让人担忧的事还是来了，难道我国楼市，又开始新一轮“演戏”了？或许真急了。

据媒体报道，说一些城市鼓励农村居民进城买房。

1，出让宅基地换购房补贴。湖北鄂州鼓励农村居民进城买房，自愿推出宅基地的按宅基地面积给予购房补贴。

2，补贴房款20%，还能抵首付。山东日照对新市民购房，可补贴总房款20%，买现房办证的，还能抵首付。

换着花样喊农民来城里买房，已经不是先例了。最早的方式也比较粗放，采取的是介绍工作，给养老待遇等，今年的做法则是直接给钱。且不论效果如何，其本质就是三四五线楼市举步维艰的现状，但说实话，个人觉得这些小打小闹除了招致老百姓非议上个热搜，能起到实质作用吗？让人担忧的事还是来了。

首先要明白，说我们房地产还有需求支撑的数据，肯定是真实的，而潜在的需求，也肯定事实存在，但这些潜在需求，不代表有效需求，但他可以转化为有效需求。原因有二：

一是农民不是没房，他们在老家有宅基地。

就拿鄂州来说，或许通过宅基地面积的补贴能作为购房首付，但后续月供的钱怎么还呢？其实对于农民来说根本不存在没房住的问题，进城纯粹就是赚钱，甚至恨不得日结的那种，并不是为了花钱，更别说按揭二三十年了，这种救市操作本不该有。

而且出于学历和年龄的限制因素，农民进城打工基本属于吃青春饭，挣辛苦钱，熬没几年就真的退休了，还说什么贷款买房，物业费都够呛，还不如回农村享受。

二是房价一旦硬着陆，局面可能更难收拾。

国家统计局数据显示：

2023年，农村居民人均可支配收入中位数18748元，增长5.7%，中位数是平均数的86.4%。

农民工月均收入水平4780元，比上年增长3.6%。

这样的收入增长水平，要匹配单价过万的房价，除非房价回落到一个合理的价格区间……好了，梦该醒了。

谁都不傻，对于农民现状，我们普通人都能知道的情况，他们难道没有一个清楚的认识？显然不是！所以，结论就是有的人开始演戏了，演给谁看？不明摆着嘛。

当然，这些潜在需求转化为有效需求也不是不行，只有1种可能：提高收入。

这才是问题所在。事实上，由于分配不均、信息不对称，农民始终处于利益分配链的底层，赚钱不多，还有靠天吃饭的风险。更重要的是，农民进城打工，主要工种是建筑和劳务。这些工种高度依赖地产或下游产业链，过去地产高速发展时带动农民市民化会容易得多。如今地产投资骤降，加上工作岗位少，拿什么产业支撑农民工收入，完成农民工的市民化。

说来说去，其实核心就一点：农民不是合格的刚需，需要地方给钱才能上车。但如果这种做法通关成行的话，势必带来两个后果。

一来放大了杠杆的风险。2023年农民工平均年龄升至43.1岁，考虑到农民工工种的特殊性，假设他们获得补贴进城买房，只能考虑多打几份工了，辛苦搬砖后再去送送外卖，跑跑滴滴，或者“贷贷相传”，让子孙帮忙还贷。

再者，城里人的抱怨只会越来越多。虽然城里人压力太大，买不起，但他们买房的欲望更强烈，如果让城里人能够得着，或政策支持，或降价，势必会对楼市复苏起到最直接的关键作用。所以，催买房无果的话，与其鼓励农民进城买房，还不如真诚降价，让城里人自己消化呢。

房说君有话说，为什么都到这份上了，还想着竭泽而渔的在农村继续挖掘楼市购买力。其实从趋势上来看不难理解，在土地财政熄火，庞大债务支出难以为继的当下，呼吁农民工买房，只是最保险的一招棋。毕竟，大家都难，指望着地方不依赖房地产继续开源更难，几十年楼市的红利，楼市组局者们吃大了肚子吃出了三高，现在想治疗怕是就没那么容易。就像那句话说的：由俭入奢易，由奢入俭难。

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