卷成这样了,广州这里还要卖地......

乐居广州 2024-10-23 14:56:58

荔湾最近一点都不闲着。

那边厢将荔湾河柳街地块延期出让(相关链接),这边厢,花地湾又要急急脚推地了。

只不过,花地湾在荔湾来说,已经是天量供应的存在,这宗地要有怎样的过人之处,才能“杀出重围”?

10月19日,广州自规局公示浣花路AF021628地块控规调整,调整后,白鹅潭中部增加了约3万㎡建面的宅地。

从控规图可以看出,地块原本以公共绿地、村镇企业用地为主。

调整后,宅地、商地、行政办公用地都给配齐了,同时保留大部分靠近河涌位置的绿地。

这么看来,有小区、有商业、有写字楼、还有公园,真是把蚊型地玩出花来了。

更重要的是,宅地容积率只有3.3,而目前花地湾板块新盘容积率普遍在4-8之间。

对比下来,这宗地容积率低,还是新规后产品,舒适度和实用率都能吊打花地湾市面上新盘。

不过你要说它会对花地湾楼市造成冲击,可能性倒也不大。

因为它的位置,emm,有点一言难尽。

公示上,是这样描述地块位置的:

项目地块位于白鹅潭商务区中部,花地大道中以东,芳村大道东以西,浣花路以南,用地面积3.11公顷。

规划调整范围用地面积5.47公顷,涉及AF0216规划管理单元,单元面积59.83公顷。

打上“白鹅潭商务区中部”标签,乍一看位置很好,实际上,地块在与万科金域曦府隔了一条花溪路,周边虽然有地铁一号线、广佛线途经,但无论去哪个地铁站,百度地图显示步行时间都在18-22分钟左右,不算特别近。

而目前花地湾在售主流新盘,步行到地铁站的距离都能控制在1公里左右。

比如中海浣花里,步行到地铁1号线坑口站,约6分钟;万科·理想花地·瑧园步行到地铁1号线花地湾站,约12分钟。

另外,地块北面是沙涌工业区,南面是进展缓慢的坑口村旧改,西面被老旧小区包围,城市界面一般,且一时半会很难有改变。

它本身体量又很小,不能像隔壁万科那样引入大量商业,目前商业配套只能靠蹭。

未来可以期待一下万科花地湾项目的约18万㎡超级购物中心,以及白鹅潭的万象系商业。

回顾近5年,荔湾的新房供应量,一直由花地湾和广钢新城撑起。

其中花地湾的广信资产包被万科拿下后,近3年被陆续开发出,随后保利、中海加入战场。

据合富研究院不完全统计,目前花地湾已开发项目总建超130万㎡,待开发住宅总建超150万㎡。

截至10月上旬,花地湾及广钢新城板块成交量占了整个荔湾的6成,这6成里面,花地湾又占了4成多,几乎是每个想在荔湾买房的人逃不掉的板块。

究其原因,除了供应量大,还因为花地湾在售产品类型丰富,涵盖刚需和改善户型,把市面上主流客户一网打尽了。

特别是对于刚需买家来说,万科·理想花地·朗庭、中海浣花里都有建面约70来方的小户型,总价在305-350万元(数据来源贝壳网)之间,门槛在市区来说不算高。

回到前面提到的花地湾地块,会打造怎样的产品?

乐居君认为,地块体量不大,胜在可做新规后产品,够狠的话,实用率能做到很高,所以走刚需小户型路线,快进快出,未尝不可。

参考广钢新城板块的保利雅郡,主打建面约69-109㎡刚需户型,其中小户型开盘即卖爆,给后面小体量项目打了个样。

不过,当下最重要的问题不是地块要打造成怎样的产品,而是它上架后,能不能顺利卖出。

大家怎么看?

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