来源：乐居买房2024-08-29 07:00:00

广州买房人，可以淡定了！

这段时间房屋养老金频上热搜，大家关心得最多的问题就是：

这钱谁出？给谁用？

不过现在大家可以先松一口气了，因为昨天广州市住建局已经确认，广州暂未纳入房屋养老金试点范围。

注意，是“暂未”。

如果之后房屋养老金政策逐步放开，广州也跟上的话，哪些人会受益，谁又会吃亏？

首先我们要明确，房屋养老金是个啥。

官方定义它是为保障房屋建筑在全生命周期中能安全正常使用，需对房屋建筑主要结构及其附属设施设备进行定期检测、养护、维修、更新的资金。

听起来很像我们买房时交的专项维修资金对不对？

但实际上，专项维修资金只是房屋养老金中的个人账户部分，还有一部分是公共账户，官方称公共账户的钱，从财政补贴、土地出让金等方式筹集。

划重点，不需要你再额外交钱！

至于哪些情况能用到这笔钱，乐居君认为包括房屋发生恶性事件、物业问题以及楼龄长房屋需要维修等。

其中，楼龄超30年以上，需要大修大补的老房子，应该就是房屋养老金的主要使用者。

为什么广州未纳入试点，很大可能是广州乃至全国房地产市场的快速发展，也不过是二三十年间的事，很多房子还未到要大修大补的地步。

在中原地产网站可以看到，目前广州有4704个二手小区，楼龄超过30年的只有307个，占比约6.5%。

而目前试点的城市，包括上海、南京、苏州等，合计22个，试点的重点是公共账户，资金筹集渠道由地方政府探索。

从最新数据看来，目前全国的房屋养老金这笔钱还是挺充足的，足足结余超过1万亿元，累计使用资金仅占10%左右。

广州方面，截至2019年底账户结余约280亿元。

这么一大笔钱在，广州又还未实施房屋养老金政策，大家或多或少都能松一口气。

但《金融时报》中有文章提到，2040年前后，近80%房屋进入“中老年”。

也就是说，但随着时间推移，房子越来越老，房屋养老金始终得派上用场。

这时候又出现一个新的问题，房屋专项维修资金是在2008年之后才收取了，那之前的老房子，哪来的“养老金”？

如果全部依赖公共账户，意味着政府作主导，钱从土地出让金和其它财政补贴中出。

但以广州为例，截至今年才卖出了8宗宅地/涉宅地，收入约150亿元。

根据今年初财政预算案，广州预期的土地使用权出让收入，是1541亿元。

实际卖地金额远远不及预期，这种情况会不会延续也很难说，毕竟中心区优质地块都卖得七七八八了。

光靠地方财政，很难。

公共账户里的钱，还包括了其他房地产相关税收，这也和我们每个人愿不愿意买房，息息相关。

从广州中原研究发展部数据来看，自2023年中开始，广州新房月度成交量基本维持在不温不火的四五千套水平。

如果楼市持续火热，房屋养老金现在收现在用，问题不大。

如果以后新房越卖越少，收上来的专项维修资金越来越少，等到新房子变旧房子时，可能会面临公共账户已经没钱可用的窘境。

这就有点像现在的养老金模式，现在年轻人交的钱是供养现在的老年人，未来的老年人依靠未来的年轻人交养老金。

2023-2024年楼市持续低迷，还要让现在的购房者去为现在的老旧小区维修买单，显然是不公平的。

受益的是没有交过专项维修资金的老小区，受伤的是最近几年买新房子的人。

虽然官方已经明确，试点的重点是公共账户，资金筹集渠道由地方政府探索，不需要居民再额外出钱，但从长远来看，公共账户里的钱是远远不够的。

幸运的是，广州还未被列入试点，可以先慢慢观察其它城市怎么做。

乐居君认为，房屋养老金政策如果能很好实施，肯定是件好事，它不仅让老旧小区有充足资金保障自身房屋安全，还能通过维护维修房子，使房子实现增值。

但目前更重要的，是稳定预期，稳定购房者信心。

在广州，对于已经买房的人来说，最近的新房实用率提高已经是致命一击，如果还要烦恼房屋养老金的钱从哪出，那大家都会成为“等等党”，不再有置换欲望。

当下，有房子的人关注更多的不是房子会不会坏，而是房子有没有涨价。

即使是老旧房子，如果还在增值，大家肯定也愿意自己掏钱出来维护，不是吗？

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