前两天在医院干件人生头等大事，被耽误了下，所以周一文章没有按时更新，望大家海涵。
2021年已悄然结束，2022年正迫不及待准备登场。很欣慰、今年这波楼市降价潮，我们都有幸亲眼目睹。聪明人，想必早已开始总结积累市场经验；当然，无论任何周期里，往往都不缺乏无动于衷之人。
楼市周期从未骗过人，今年的周期打了很多人的脸；在未来的2022年里，周期依旧会卷土重来，有人依旧会如同往日一般精准无误，而有的人仍然选择自欺欺人或盲目入坑。
在2021年这轮开启的楼市新周期里，无论是已捡笋抄底上车、还是踏错踏空，都值得我们深刻反思或吸取教训！
如果，你想对新周期里的楼市应付自如，那以下总结与教训，请你务必谨记：
1
周期
在今年，昆明房价大跌的这一轮熊市行情里，只有优质资产、核心地段、居住属性强的房产是抗跌或反涨的；而硬伤房、品质差、属性差、偏远地段、房龄大等这些劣质房产下跌最快最狠。
在长远的未来行情里，像以往普涨、大涨的牛市行情不再会有，以上所述的劣质资产，都将面临被牢牢套住的命运。
同时，想要吃到未来楼市里的房产红利，需要提高你现有段位。2010年之前的周期、是有胆量就能钵满盆满；2020年之前是有胆、有钱也能咸鱼翻身；而在未来的2021年之后，将会变成有胆、有钱、有技术经验的人才能吃到红利。
如果你没看懂，说明你还抱着多年前的买房思路和观念，若你不及时与时俱进，在未来的楼市行情了，将会被大众的纯朴人性，狠狠的再上一课。
2
学区、学位
我从去年中旬到前几期文章中，曾不断发文警醒大家：除紧急需求外，不要再高价入手昆明顶级学区或学位。
从高层开始筹划放开三胎和共同富裕起，多城市多地方对高价学位和学区问题，都已出明确调整ZC，比如“民转公”、多校划片。
昆明顶级学区或学位，基本都是民办私立，“民转公”调整提议出台后，多校已经开始响应并落地实施。因此、诸多之前和顶级学校挂钩的新盘和老破旧，注定全部玩砸了，特别是在去年小牛市时高价买入的玩家，你就等搏拆迁或彻底烂在手里。
前不久，昆明新盘某峰和顶配学区老破旧价格大跳水，就是最好的证明。而且未来会逐步慢慢大幅铺开，此类房产价格大跳水的表演、只会越来越多，我们拭目以待即可。
此刻，有人在政策之前高价抛售、有人却无知高价接盘囤货，真是有人笑就必定有人哭，几家欢乐几家愁。
3
大众预期
媒体最大的不足就是，呈现在大众面前的往往都是天下太平的一面，闭塞隐藏了诸多的事物真相与本质。所以很多人只能看到普天同庆的一面，对真相毫不在意，他们对事物毫无主见可言，总是寄予好奇与美好的幻想。不要被干扰不要被带偏，媒体中你只需要看几个国家官网、新闻信息，而自媒体中，你只需要选择几个客观务实的大V即可，其他的无脑爽文，毫无任何营养价值可言。
所以，避免带偏误判，一定要学会独立思考，少看自媒体的无脑爽文，否则你看的越爽、带的就越偏，离实际就会越远。
在前面2022年楼市走向几何？这篇文章中，我刚告诉大家不要“玻璃心”，可是，可总是有人经不起一点风吹草动。
在上个周五，昆明多项目应声叫涨，当时各网络媒体、专家号、朋友圈中介涨声一片，我多个粉丝接二连三私信我。当时由于在医院忙不回来，直接发了个朋友圈：
之前2009年、2012年、2015年的房价大涨，是调控宽松＋央妈大放水，才使得房价启动。2016年、2017年、2018年则是货币宽松+信用宽松+刺激消费+洪水大灌+人口红利，然后我们亲眼目睹暴涨和普涨。而2020年，由于疫情影响，宽信用+宽货币，楼市再次迎来小牛市。
我承认，无论任何原因导致的经济危机和就业下滑，都是楼市启动的信号。每轮宽松的手段也都不尽相同，比如去库存、比如放水，但相同点都是经济遇到了困难。
但是，只要首付比例不大幅下调、只要杠杆不友好，房价根本涨不到哪里去，这一点所有城市均如此。
今年房价整体回调后，在信贷松绑和调控纠偏的情况下，降幅过大的城市或楼盘价格适当回暖是常理之事，大家不必惊慌。
还是之前的一句话：刚需只要没有站在顶峰、不是硬伤房，短期涨幅不大的情况下，基本没有什么差别；只有频进频出的纯投资，才需要天时地利人和。开发商和中介打烟雾战，欺负的就是不懂楼市、又摇摆不定的心理，房价回暖≠房价要涨。
任何城市的房价，当大众下跌预期大于上涨预期时、市场信心尚未恢复时，房价就会横盘或阴跌；当大众预期比较高涨之时，那就需要提高警惕。
4
越穷越内卷我的旗帜一直很鲜明，我们坚决抵制深房理这类祸国殃民的炒房团伙。但不可否认的是，很多人有投资房产的意愿，但是苦于不懂方法、不懂实操、不懂融资、不懂资产配置。
人对于未知领域有天然的恐惧感，不是不想干，一是因为自己不懂，没人带着破限怕误入歧途或入坑；二是因为自己对人生已没有什么追求和奢望，计划颐养天年的，不然真没几个觉得自己钱多、房大而很苦恼的。一个家族中，必须至少有一位是懂行的房地产投资者，否则这个家族就会被时代所抛弃！由于我工作的特殊性，我平时接触最多的有两种人：一种是房产热爱者，一种是房产绝缘体。多套房的房产爱好者一般都是身家百万或千万以上，我就不说了。
房产绝缘体就是那种，永远沉浸在工作生活娱乐中，他毫不关注楼市的任何、甚至是把房产投资作为耻辱，根本不知道房价何时涨幅，根本不知道楼市已热。他们也不是不想买房，而是完全有心无力，无从获取有效的楼市信息。
他们顶多就是看新闻联播报道，房价大涨高层开始调控了，然后开始阴谋论、战争论讨论房子不行了，简直是操着宇宙爆炸的心、吃着地沟油的命。也只有当看到或听到房价大降或崩盘时，他们会感激涕零，并难能可贵地安慰自己说：当初就说房价跌、还好自己当初没有买房，炒房客都没有好下场。我看到房产绝缘体这些人，会替他们伤感，因为随着时间的流逝，他们因为认知问题无法享受到发展的红利，总资产也在大幅的缩水。在时代进步的车轮面前，他们会毫无反抗之力！阻止你成功的，往往不是能力，而是信息屏障！在一个家族或一个朋友圈之中，一定要有一位房产投资爱好者，他来负责给大家普及知识、教授技巧、传授经验、分析行情、共享信息，只有这样大家才能一起进步、资产升值、眼界才会更为开阔。万事开头难，如果你家族中没有这样的人，你就要成为这样的人。
5
投房和炒股一样
我知道很多粉丝都会幻想，房价大涨后高点抛掉，等大跌之后再抄底。这是极端错误的思维，首先，能完美踩准各个节点的人凤毛麟角。其次，房价从来只有大涨而没有大跌，另外，一买一卖的交易成本和房票贷票的使用，都是高昂且不可逆的。
在房产操作中，风险最大最最容易踩坑的就是：宏观看不懂、微观更不会，还想学人家玩高抛低吸。楼市里更多的是悲惨踏空或踏错，纯粹高抛低吸的操作需要看脸更要看命。所以，千万不要用炒股炒币的思路来套用房产投资。落到实操里就是：房产买卖必须无缝衔接，手里永远只拿砖不拿钱，只要确保砖随时能兑换成钱即可。
此文完！
