今年的楼市行情艰难，开发商为了提高销售进度，快速回笼资金真的是无所不用其极。为了能活下去，价格没有最低、只会有更低。

就在前天正在写文章的时候，一个之前找我买过房子的老客户给我发了张图片，图片如下所示：

其实这个降价已经不足为奇了，从长租公寓接连“暴雷”后，大家都清楚之前火爆楼市的长租公寓从香饽饽直接变成了烫手山芋。

事实上从2019年以来，昆明市场上商住公寓物业整体过剩，销售进度困难市场体现有价无市；2019年下半年开始商铺、公寓市场基本处于滞销状态，在2020年疫情影响后，整个楼市低迷，商业物业更是降至冰点。

前有2020年巫家坝板块的中南云镜公寓大跳水，上半年成交单价在1.2万左右，下半年时候突然跳水降价到8千多；记得当时有个省外美女在上半年时1万多的价格买了11套做投资，后面还上了热搜。

可能大家关心的是2500/平 很心动、很诱人，到底能不能买？我写任何文章不会这样浅，更不会辜负粉友的，今天从多方面给大家分享下！

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租金回报

我有个新疆乌鲁木齐的老客户和我关系很好，他在涌鑫哈佛1期有两套全款30平左右的小公寓，当初买的早价格才5500左右，一套下来也就17万上下。在去年年底他到昆明旅游的时候，我劝他赶紧卖了，在我苦口婆心的一番劝说下就卖了一套，还有一套他想着到昆明旅游的时候自己随便住住就没卖。

目前这套公寓是出租状态，租金在1200/月，在每年满租的情况下，每套一年的租金是14400元；若我们用当初的入手总价算回报率的话，回报率在8%左右，每月1200元、每年满租的情况下回本就需要11.8年。

我以前数学是语文老师教的，所以数学不好，我计算回报率的公式是：回报率=年租金÷总价×100%，我也不知道你们是不是这样计算的，你们算了看看。

在纯投资的角度考虑，换句话来说就是：同样的资金量，买对住宅投资的话11年的时间，价格能不能涨？能涨多少？另外就是对于租金回报率而言，入手总价越高、租金越低，回报率也就会越低，回本年限就会越长。

综合来说：买公寓项目要考虑好出租情况，靠租金回本基本需要十几年以上的时间。“最大的风险是项目的同类产品过于集中——整个项目有1万多套公寓；以后市场萧条的话，出租的竞争会近乎你死我活。

2

变现问题

公寓和商铺、商墅的土地性质都属于商业用地，产权40年（物权法的自动续约不包含商业性质的土地）、契税高于住宅在3%，商用水电也高于住宅，不可以落户。整体和住宅对比下来，生活成本较高，也正是因为这些问题导致公寓的流通性极差，市场好房价涨的时候它基本不涨或涨幅不大，市场不好房价跌的时候，跌的最快最恨。

在昆明目前的市场上，还有很多本来是写字楼，但是开发商为了加速销售回款，直接把写字楼做产权分割变成小面积公寓销售，从而导致公寓的库存量一路飙升。

变现难、成交周期长、租金持续走低，这三个问题已是实实在在客观存在的，为了加快公寓去库存，房企们使尽浑身解数。

3

能不能买？

公寓虽然生活成本高，但是也并非一无是处，公寓不限购、不限贷，只要你流水和月供够，也负担得起都可以贷款。

如果你名下已持有多套住宅房产，而且已经没有住宅的购房资格和贷款资格，作为长线投资来说可以考虑，但是你得买最起码租金在6%以上的才有价值。

若硬是要买公寓，请务必遵循以下三点：

第一、必须是地铁口，因为公寓是需要靠收租金的，交通便捷是高租金最重要的保障。

第二、必须是人口集中、人流量大，有大量年轻人聚集的地方；还有高铁站、火车站、机场旁边的，因为会租公寓的大多都是单身和开民宿酒店的。

第三、必须有商圈写字楼，下楼就是商场、旁边就是办公群体写字楼的，这样的公寓也可以买。

此文完！

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原创作者：毛毛

微信公众号：毛小伙侃房