进入2024年的冲刺阶段，楼市回温的气氛，传到了土地市场。

近期，北京、上海、杭州、成都等地土拍市场，相继传来房企激战的声音，频现总价或楼面价新“地王”。比如深圳，以185.12亿元拍出年内全国最贵宅地。

然而此时，一个不和谐的声音传出：市场火是一方面，但另一方面是，大家慌了。

为什么慌？因为房贷利率出现了回调潮！

目前全国范围内多个城市的房贷利率，重新爬回3%及以上，其中不少还是热点城市。

这里面比较典型的是广州。

10月23日以前，广州许多银行最低房贷利率在2.85%或以下。

只是执行了十多天时间，到11月7日，又统一上调至不低于3%。

要说这是压力真谈不上，不说从2.9%上调，就以3.0%上调到3.1%来算，一个月的支出也就多了一百来块钱，但就感觉这钱给得有点“憋屈”。

预期，关键还是预期。

这一波操作下来，把10月份LPR下调的25个基点几乎调回去了。

要知道，当时LPR调降后银行存款利率普遍下降，这样一来，等于存款利率降了，贷款利率又调回去，而且通过购房成本的增加，反而逐步加深了个体的焦虑以及对房价反弹的恐惧。

国家救市费了那么大劲，在这个节骨眼，银行说翻脸就翻脸，到底咋想的？

大概有三个原因：

一是商贷利率不得低于公积金贷款利率。

为了进一步支持信贷需求，引导大家买房，5年期LPR年内共下调三次，大降0.6个百分点，很多银行也跟着调降房贷利率，这也导致一些城市，商业房贷利率一度低于公积金利率，这让公积金很尴尬。

肯定有人问，公积金房贷利率自己不能降吗？很遗憾，它很难降。

这或多或少跟公积金的制度设计有关，目前各地系统尚未实现全面联网，不仅资金无法统一运营，使用效率也比较低。

以2023年为例，虽然全年缴存提取比例有76.55%，但提取人数仅占实缴职工人数的43.66%，同时累计缴存余额达到100589.80亿元，比上年末增长8.80%。

因此，对于制度管理相对落后的公积金来说，不该成为商贷利率回调的借口。

二是银行割肉太疼绷不住。

在房贷利率这件事上，购房者和银行就是竞合关系，也就是说，购房者要想低利率降成本，那银行就得吃亏，减少利润。数据显示，今年三季度商业银行净息差进一步下探至1.53%，低于所谓的1.8%预警线。

这么看来，确实调高房贷利率有助于缓解这种压力。但是，如果换个角度看，对银行来说，个人房贷虽然是银行资产负债表里的压舱石，但并非唯一优质资产。前三季度，商业银行实现净利润1.9万亿元，同比增长0.5%，而同期的不良贷款率为1.56%，同比下降0.05个百分点。

换言之，银行业至少在当前节点仍保持着相对稳定的状态，只是净息差下降这一不利因素，不能无休止下降。所以在居民和企业都处于化债期的背景下，银行只能同时进行“开源”“节流”，一边在存款利率上降低支出，另一边又把商业房贷利率小小的上调一些。本来银行作为楼市组局者的一员，在过去几十年赚得盆满钵满，照理说回吐一点也正常，可银行却不这么想，主打一个“一分钱”也不想失去。

三是最大的底气来自于市场端。

都知道过去的10、11月，一线城市和少部分二线城市的房地产市场出现了期盼已久的回暖，这是银行不仅敢嘚瑟，还敢从你兜里掏钱的最关键原因。

可是楼市回暖，这一切背后并不是楼市的自我修复，而是政策端集中发力的结果。

从全国公布的数据来看，无论是新房网签连续下降15个月首次正增长，还是楼市首次“银十”超过“金九”，一切似乎都在朝着好的方向发展。

关键问题来了，楼市一两个月的出色行情，是否意味着就此改变了房地产局面？

并不能。

看待房市的整体情况，需要多个维度去观察。

比如中指数据显示：11月份，一线城市新房成交面积环比上涨9.7%，同比大涨49.4%；二线代表城市成交面积环比增长23.8%，同比增长19.3%；只有三四线代表城市新房成交规模环同比仍在下滑。

而同期的全国房地产市场基本情况，在一系列指标都下降两三成的前提下，只有商品房待售面积一个猛然上行，其中住宅待售面积增长了19.6%。

要知道，上一波楼市库存高位是7.39万亿平米，与如今的7.3万亿平米相比，相差无几。再加上中国人口红利已经终结，而大多数城市海量的库存现状也摆在那里。

所以，银行利率的回调，还是着急了点。

房说君有话说，如果把时间线拉长，往更远的未来看，我们目前的贷款利率还有下降空间，无关楼市，而是跟信心和预期有关。

这一点，其实可以从中长期国债收益率得到体现。目前，10年期国债跌破2%的收益率，创下22年来新低后，收益率继续下降。

找不到合适的生财“路子”，大量资金只能抱团，往国债这种无风险收益的产品里扎堆，价格上去了，利率也就下来了。

说得更直白一点，就是怕风险，信心不足，担心投资回报率低，经济增速放缓让资金打水漂，

总之，趋利避害是人的天性，资金赖在债市不走，没有充足的资金砸向企业端，就很难有更多的工作岗位，更多的增长性收入。

今年降薪失业有多严重？恐怕只靠冰冷的数据无法全部揭示就业市场的严峻现状。这一点不用怀疑，看看周围人的就业情况就清楚了，所以在居民端收入增速愈发不明朗的当下，房贷利率想要维持在金融系统满意的水平线上，恐怕可能性很小。

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