房价上涨的风又吹起来了。
一来多地官宣将“取消公摊”，很多人理所当然认为，会降低购房成本，但实际上，按套内面积销售只是计价方式的一种调整，不会导致房屋总价的变化，期望通过此方式降低房价的想法不现实。
反而取消公摊后，成本可能会转嫁到套内面积对应的房价上，从而推动房价上涨。
再者，12月召开的会议，给2025年货币政策做出了“适度宽松”的定调，在这基础上明确提出，适时降准降息，保持流动性充裕。回顾2024年内，我们已经进行了两次降准、三次降息，不排除2025年的降准降息力度比今年更加可观。
而财政方面，也将实施“更加积极”的财政举措，提高财政赤字率，安排更大规模地方债券。
这也意味着，明年是中央加杠杆的一年，适度宽松的货币+更加积极的财政表述，已经把放水姿态摆出来了，就等着2025年落地。
如此直白的定调之下，房市的走势似乎都指向了一个结果——上涨！毕竟这节奏和2008年太像了，当年正是货币和财政的宽松，才有了资产价格的全线上涨，以及新中国成立以来最大的财政赤字。
这么来看，似乎稳住预期、稳住楼市的方法，只有以涨止跌才能扭转。但是，大家知道现在楼市面临的问题是什么吗？
第一，房价已经高位，居民的杠杆率不同。
虽然这一轮的救市核心，也在于去库存。
二手房挂牌量方面，北京14万套，深圳6.9万套，广州13.51万套。这段时间，一小部分城市二手房供应和需求正在扭转，其他大部分城市呢，情况怎样？
给大家看一些数据：重庆二手房挂牌量飙升到291331套，昆明54974套，不仅仅是重庆昆明，全国二手房挂牌量都出现一定的增加，二三四线城市增幅4.3%。
至于新房库存，克而瑞显示，11月末百城去化周期26.7个月，环比降2%，同比上涨26%。
这还是百城数据，放眼全国，统计局的数据，商品房待售库存7.3亿平米，已经超过2015年71853万平米的历史高位。换句话说，当下楼市的库存问题，远超2015年。
问题是，涨价去库存这个办法已经不管用了。
原因很简单，目前居民的负债杠杆已经加到了63.2%。无论是2008年还是2015年，居民杠杆率都没有达到这个高度。像个别城市，比如厦门、杭州等，高峰时期杠杆率超过100%，很难再继续拉一把。
另外房价基础和当年也不一样，几十年的市场发展，房价一路上涨，如今已经过万，一二线的差距更大。继续上涨的话，居民收入很难承受。
第二，城市化进程走到更成熟的阶段，人口增量也逐渐面临拐点。
目前城镇化率已经超过66%，从大方向来看，空间不如当年，大规模的进城运动已经支撑不起来了。
但微观层面，随着政策加持，经济变好，城镇化速度不但不会降低，还会加速。这里面很大一部分原因来自于人口增量。
都知道现在人口增量面临拐点，自2022年起，全国人口已经连续两年负增长，而且降幅从-0.60‰扩大到-1.48‰。在人口总量不变甚至下降的大环境下，2023年全国31个省市，仍有11个实现了常住人口正增长。
这也是城市价值的体现，人随产业走，也随工作机会和收入走，这是趋势，年轻人就算不待在一线城市，也会回二线城市，因为人口流动的趋势一定是聚集化的。
说到底，楼市也一样，房子是为人服务的，楼市的终极需求端是人。无论是人口规模、增量，还是居民年龄、购买力都直接影响未来的发展潜力。
所以，在人口趋势发生变化的当下，楼市不可能普涨，也不可能暴涨。
说一千道一万，这次我们面临的环境更复杂，不可能像过去那样猛烈的刺激，房市是经济的压舱石，不能放任不管，但是管，也不能说明市场需要强刺激，要热的离谱。如果继续走过去的老路，可能只会让过去的问题越积越多，矛盾越积越深。
正如9月底以来，在各大重要会议上，被提及多次的“止跌回稳”四个字，楼市要的不止是稳，还需要房地产重回正轨，市场不必再悲观。而止跌回稳的救市目标在大小场合被重复了这么多次，说明国家对房地产的高度重视，有着不达目的不罢休的坚定决心。
可能很多人还没意识到，今年为了动员大家买房，我们经历了三波救市。
第一波在5月17日，第二波在9月26日，第三波就是此刻，还在进行之中。
先说第一波，517。
央行出手将首付比例降到15%，降到史无前例的最低点。再配合取消商贷利率下限，降公积金利率等，市场情绪明显提升，机构统计，5月商品房销售面积环比上涨12.2%。
只不过这次还是延续了之前的思路，需要老百姓加杠杆去库存，所以热度没持续两个月很快向下。
第二波出现在9月底。
首先这是今年救市的转折点，伴随着止跌回稳口号的提出，楼市迎来最高指示的布局，央妈、财爸、住建部全员参与，提出了降息、存量房贷下调、财政收储、货币化安置等一套组合拳，这些政策迅速扭转了局面，为楼市热度回暖奠定了基础。
到了第三波，11月8日的会议之后，国家出手，关于救楼市的政策就没有停过：
1，调整契税税率和优惠范围，1%低税率标准提高到140平方米；
2，一线城市取消普宅和非普宅标准，购房满2年出售免征增值税；
3，城中村改造再扩容，到300个地级以上城市。
除此之外，各个城市也是铆足了劲救市，能用的大招都用上了。总之相比前两波救市，这一波救市不仅托底的政策更多，原先束缚楼市的枷锁也更少了。
救市政策频出，反应最强烈的市场就是一线城市。
原因不仅在于一线有政策发力空间，能接到更多的红利，更重要的是，只有先救一线，才能起到传导效应，带动二三线轮动起来。
房说君有话说，想来，这也是11月份的70城楼市数据，强势城市明显出现了房价向上信号的原因。
新房市场对政策的敏感度更高，整个11月，房价环比上涨的城市17个，比上月增加了10个。其中杭州、湛江领涨0.9%，上海涨0.6%，成都、厦门涨幅也有0.5%。
二手房市场则能灵敏反映市场的变化，房价环比上涨的城市10个，房价持平的城市2个，北京、上海、深圳、杭州、成都的涨幅都比较靠前。
但如果看70城全貌，就会发现，只有一线城市的价格指数是上涨的。尽管三四线降幅也出现收窄迹象，但尚不足以支撑后市。或者更自白讲，伴随着供需基本面的变化，越是热点城市，受到的政策支撑越大，反之，政策的效用越小。
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