楼市的结：居民收入与房价背离，木已成舟

　　一直有一种观点，"人口负增长决定楼市下行"。

　　任泽平就是这个观点，当然，他支持政府给予每一个创造生命的家庭真金白银的补贴，这没有错；人口出生率降低对楼市的影响也不言而喻，但是，简单归因不能无限放大，会掩盖真相。

　　国家统计局数据显示，2022年中国城镇化率65.22%，距离发达国家80%的水平仍有15个百分点的增长空间，对应着近2亿新增城镇人口住房需求。也就是说，真正将中国楼市拖入困境的不是人口，是居民收入增长与房价涨幅的严重失衡，这种结构性矛盾正在侵蚀房地产市场的地基。

人口焦虑遮蔽了真实矛盾

　　第七次人口普查显示，中国住房自有率已达89.6%，但其中隐藏着严重的结构性矛盾。

　　58同城《2023年住房租赁市场报告》揭示，26-35岁群体租房比例高达64%，一些"有房族"中超过40%的住房为父母资助购买。这种代际财富转移创造的购房需求，透支了未来的消费能力。当前全国商品房待售面积7.2亿平方米，已经与日本房地产泡沫顶峰时期相当，我国城镇化进程仍在推进，这表明供需错配才是关键。

　　货币政策的剧烈波动直接左右楼市走向。

　　2015-2017年M2年均增速11.6%，同期百城房价更疯魔，累计上涨42%；2020年疫情后货币宽松推动深圳房价半年暴涨23%。这些数据印证，信贷闸门的松紧比人口变动更能左右短期房价走势。当金融杠杆成为购房主要支撑时，市场稳定性必然受损。

收入与房价的致命脱钩

　　2022年全国城镇居民人均可支配收入4.9万元，按此计算购买90平米住房需不吃不喝28年，深圳等城市更达40年以上，远超国际公认的6-7年合理区间。

　　这种畸形的房价收入比，本质是劳动报酬在国民收入分配中的持续走低。2000-2020年，劳动者报酬占GDP比重从53%降至47%，而资本所得占比从20%升至34%，财富分配机制亟待重构。

　　房地产金融化加剧了这种扭曲。

　　2022年个人住房贷款余额38.8万亿，占GDP比重34%，居民部门杠杆率62.2%，超过国际警戒线。当六个钱包支撑的购房模式成为常态，不仅抑制消费升级，更积累了系统性金融风险。贝壳研究院数据显示，2023年月供收入比超50%的购房者达43%，家庭财务安全边际岌岌可危。

破局之路：重构市场价值坐标

　　建立房价与收入的动态平衡机制已刻不容缓。

　　可借鉴德国经验，将房价涨幅严格控制在收入增速之内，对超额涨幅征收特别调节税。同时推进房产税改革，西南财经大学测算显示，0.8%的房产税税率即可替代60%土地出让收入，这既能抑制投机，又能为保障房建设提供可持续财源。

　　收入分配改革更是治本之策。需将劳动报酬占比提升至55%以上，这意味着每年1.5万亿财富向居民部门转移。当普通劳动者通过勤劳工作就能实现安居梦时，楼市才能真正回归居住本质。

　　解开中国楼市的戈尔迪之结，需要突破简单的人口决定论迷思。