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楼市温州  LOUSHIWENZHOU

暑假，又是各大商业综合体的旺季，近期人流量明显增加。伴随着人流、车流的增加，又有商业综合体上调了停车费。

日前，万达广场公示了新的停车收费标准，价格略有上浮。

去年9月，万达广场曾上调过停车收费标准，不到一年时间再次上调，从而引发不少消费者在网络上吐槽。

尤其是超过2小时后，哪怕只超过1秒钟，也按2小时收费，令消费者难以接受。

不久前，名城广场曾因停车费贵而上热搜，被市民吐槽后，调整了价格。而类似事情发生才没多久，万达广场又因停车费贵而走红。

相比较万达广场，其他知名商业综合体往往有一套积分体系，消费后可累计积分，用于抵扣停车费等。不过，如今消费者想用积分抵扣停车费，也越来越难了。

去年以来，多家商业综合体将餐饮积分比例调低，以鼓励零售消费（不含超市），导致消费者获取积分越来越难，有时消费后仍需付费停车，相当于变相涨停车费。

像吾悦广场还有一些刁难消费者积分的做法。比如，团购与代金券不积分，超市不积分，手动积分需亲自前往服务台积分（储值卡消费、小程序下单无法自动积分，而部分商场可手机拍照上传系统），手动积分时审查付款记录或充值记录（充值时间可能很早），只能积分在付款账号本人名下（家人也不行）……

这些刁难消费者积分的做法，迫使部分消费者在自动积分不成功时放弃，然后付费停车。

既被告知可以停车优惠，实际上又很难享受到优惠，消费者感觉被耍了。

当积分越来越难，停车费越来越贵，越来越多消费者，在商业综合体消费后，还需支付停车费。

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或许有人会说，几百元甚至上千元都花了，还差这点停车费？

也有人说，去逛商场也可以不开车。

其实，不是停车费交不起，而是前后两种规则带来的心理落差，一下接受不了。

在大家传统观念里，停车并不是白停的。在商场里吃饭、购物哪一样不花钱？既然花了钱，附赠几小时的停车费，也在情理之中。

当经济下行，中产阶级收入下滑，自然更精打细算，涨价后的停车费，不再被视作零头。

涨停车费，消费者仿佛被告知：我们生意很好，你们爱来不来。

而温州轨道交通不发达，距离这些商业综合体，或多或少有些距离。

以万达广场为例，前往S1线奥体中心站，需步行300多米，且无地下通道或空中连廊，只能在地面上走。

除了印象汇，万达广场已经是当前温州市区离轨道交通车站步行距离最短的大型商业综合体了。

像现在的天气，这300多米走起来，也会大汗淋漓。

更何况，如果需要购物，或是一家人一起去逛商场，开车会方便很多，尤其是带小孩的家庭。

临时缺什么东西，都能马上去车里拿。买了东西，也可以放车上先，轻装上阵，继续逛。

正因如此，停车场已成为一座商业综合体的重要配套。那些缺乏地下停车场的传统百货，以机械车位为主的非知名商场，消费者都越来越少。

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当消费市场不佳、竞争加剧，为什么各大商业综合体不通过停车优惠来吸引消费者，反而要涨停车费？

先看看最近刚刚涨价的万达广场。它虽然开业十几年了，已经旧了，整体也很普通，但是在茅竹岭以东的龙湾，再加上洞头，万达广场一家独大，没有对手。

近几年，龙湾相继开了崇悦广场（原宝龙广场）、昊域广场、印象汇等，但从地段、规模、品牌、影响力等均不如万达广场，完全构不成威胁。

对于龙湾人（不含蒲州、状元）来讲，如果不想去核心城区，只想就近消费，万达广场依旧是最佳选择。

至于其他商业综合体，尤其是有积分体系的，部分积分规则掌握在总部，温州方面没有权限调整。

也就是说，商业综合体停车费涨价，是一个全国现象，不仅发生在温州。

而涨停车费的根本原因，在于当前经济环境低迷。

今年以来，除个别存在特殊原因外，温州多家商业综合体客流量上涨明显，较高的有约20%的涨幅。

然而，这明显的客流涨幅，并未同步带来营业额的上涨，只是与去年同期基本持平。

客流量很重要，但营业额更重要。在经济低迷、消费降级背景下，消费者逛得多买得少，客单价下滑，很难做高营业额。

同时，由于商业项目投资回报周期长，部分商业综合体的运营成本由开发商补贴。

如今楼市下行，部分开发商自身难保，甚至开始甩卖资产了，自然削减甚至取消对商业综合体的运营补贴。

在此情况下，停车费成了这些商业综合体更直接、更省事、见效更快的开源渠道。

今年清明假期间，宁波鄞州万达广场因停车费收入创历史新高，特地制作了海报，以示庆祝。不过，此举在网络上遭到了网友的吐槽。

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当然，如今部分群体前往各大商业综合体，都能享受停车优惠政策。

比如，教师与医务人员前往市区部分商业综合体，可享受停车优惠等一系列政策。

近期，鹿城区部分商业综合体，针对F类以上人才，也推出停车优惠等一系列政策。

不过，其他市民自驾前去商业综合体，仍无法享受更多优惠。

虽然部分商业综合体在涨停车费、控制积分，但也有个别商业综合体，依旧保持原有停车费、积分规则，甚至有时还在工作日推送停车优惠、积分翻倍等，以调节客流。

因此，有些商业综合体人气高、口碑好，从而在温州做到头部，都是有原因的。

他们不仅做好硬件、招商、管理，更是为消费者提供了更好的服务，给消费者带来更多情绪价值，从而良性循环循环。

当前，温州的商业综合体同质化严重，很多品牌同时进驻多家商业综合体。哪家商业综合体给的积分多、停车更优惠，消费者就会更青睐去哪家消费。

只要一座商业综合体按规矩办事、对消费者一视同仁，消费者都不会说什么。如果能让消费者在停车费、积分上占点便宜，消费者自然更愿意来逛。但面对一座想着占消费者便宜商业综合体，那消费者就会用脚投票。

毕竟，已经没有哪一家商业综合体，能在温州做到一家独大、遥遥领先了，竞争日趋激烈，有时真的是细节决定成败。

或许个别商业综合体背后的母公司更强大，但他们一些好的做法，都是可以学习、借鉴的。