疯了吗?75家房企同抢福州五四北一块地!究竟哪来的魅力?

初级民工小张啊 2024-03-20 04:50:53

昨日下午,福州举行2023年四城区首场土拍,10幅地块,最热闹的当属五四北战坂路那块地,75家房企报名,最终以7.785亿+土拍款100%首付+摇号花落国贸。

据内部人士透露:表面上看是75家房企,事实上,“脱去外套”也不过就六七个实体,剩余的全都披着“马甲”。那么,这地块何来魅力,吸引房企如此上劲?

五四北板块,楼面价接近腰斩

近年来,五四北的房价在不断下探,这是有目共睹的;然而,不知道你是否曾留意,该板块楼面价也在不断走低。对比市场高峰期,地价甚至出现腰斩。

尤其是2017年,那个楼市疯狂的年月。

三盛拾光里:楼面价25460元/㎡

香山新时代:楼面价23008元/㎡

融信澜天:楼面价21973元/㎡

此外,柳岸晓风、云峰原著等楼盘,楼面价也都达到2万/㎡左右。而后,五四北板块,再也没出过“地王”,哪怕去年,离地铁口最近的璟园,楼面价也只有17021元/㎡。

此次国贸“中奖”,楼面价仅仅13131元/㎡,对比三盛拾光里,几乎打了对折,显然,算是捡了漏!

这也就不难理解,为何开发商对这块地情有独钟。

1.3万/㎡楼面价,有多少利润?

那么,这次我们就来探讨一下,1.3万/㎡楼面价,究竟卖多少钱才能实现项目保本;卖什么价格,能赚取多少利润。

回答这个问题之前,我们先来了解1.3万/㎡楼面价是怎么来的。

依照公告,战坂路地块占地面积25778㎡,容积率2.3以下,地块起始价6.77亿,最高限价7.785亿。而国贸是以最高限价7.785亿拿下的。那么,这块地的楼面价便是:

7.785亿÷(25778㎡×2.3)=13130.5元/㎡

该楼面价已经把土地总价分摊到每平方米建筑面积上的价格,代表了一平方米的房款里包含了多少土地成本。

有了该了解,我们再开始对项目进行开发费用测算:

对照表格,我们会发现,其中楼面价占比超过总费用的一半,而除了楼面价占比较大外,建安成本的费用为其次,此外便是利息,也就是我们通常说的融资成本。

当然,这只是一个预估费用。融资成本有高低,各房企经费管控也有差异,但是,一般而言,1.3万/㎡左右楼面价,基本上也要2万/㎡上下才能实现保本。如果按照净利润8%以及企业所得税来算,保守销售价在2.3万/㎡。

如若国贸能做到按照该地块销售指导均价27500元/㎡卖,那么,利润会更高些。但结合五四北目前在售楼盘价格水平看,还是有不少的难度,除非做高端改善产品,而一旦做高端产品,也意味着更高的投入。

福州多少项目,赔得只剩“裤衩”?

看到这里,大家多少明白了房价最基本的构成。有人要说了,按照这个逻辑,五四北2017年高价拿地项目,以后来的售价看,岂不是赔的只剩“裤衩”?

的确如此。

市场下行,这也是没办法的事。板块一直不见回暖,不降价促销,利息成本更高,可能亏得更多。五四北片区有项目负责人曾表示:当年,开发商见面问候最多的便是,比谁亏得更少。

一个典型的案例。2020年底,有一对男女因购房问题,大闹三盛国际公园售楼部,原因是他们花了23500元/㎡的价格购买了三盛拾光里的期房,两个月后,同样的期房却以1.9万/㎡的价格、工抵房名义售卖。

事实上,除了购房者购房损失外,开发商也是亏得欲哭无泪。

再拿一个在售典型项目看,大家都知道的三江口某项目,2017年拍地,楼面价已经是18000元/㎡左右了,而今折扣一次比一次大,现在价格直接探到13000元/㎡。

大家不妨算算成本。这些都是血的教训。

但不管怎样,此次,五四北战坂路这块地至少还是安全的:总价不高,拿地门槛低;基本生活配套完善;竞品相比往年较少;经营风险低,且利润有保障。

这也就不难理解,为何开发商带了那么多马甲,在觊觎这块地。

而今天给大家做这样一篇文章分析,是希望大家能够大概清楚房价的组成和影响因素,更为理性看待市场。我们一直认为只要购房者越来越专业,房地产市场也会越来越好。

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初级民工小张啊

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