最近，福州顶豪国贸天琴湾上了热搜。
国庆长假，位于闽江北CBD的国贸天琴湾开盘入市。推出180套房源。备案均价约5.58万/平，房源最低价格破千万，最高超1700万，部分房源仅公摊就超300万。
据相关媒体报道，项目两天时间实现去化126套，去化率约七成。与此鲜明对比的是，主城外围市场刚需项目大降价。
“割裂”的福州楼市，谁在“扫货”？谁在“观望”？
豪宅卖成了刚需，天琴湾开盘被扫货位于福州闽江北CBD，一直备受市场关注的国贸天琴湾，在国庆黄金周正式开盘。
国贸天琴湾本次推售4栋楼，共计180套房源。从备案价格和房源信息上来看，项目备案均价约5.58万/平，主推238、268㎡大户型房源。单套价格最低约1060万，最高破1700万。
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据媒体报道，9月30日至10月1日，该项目在两天时间内实现去化126套，去化率达70%。更是有消息称目前项目的最新去化已达九成。妥妥地把豪宅卖成了刚需。
作为区域内近年来少有的优质项目，国贸天琴湾所拥有的优质属性不用怀疑，也是其能够热销的原因。项目从供地环节就备受各家开发商追捧——2021年福州第四轮土拍，包括厦门国贸、厦门建发、招商、保利、华润、大东海、正荣等7家房企报名竞买该地块。
经过20余轮举牌后，由厦门国贸、厦门建发上演“同城德比”，最终由国贸通过13.8亿的最高限价+全款首付，摇号拿下了地块。
外围市场“大逃亡”，主城豪宅卖疯了从早期的闽侯白沙的和光屿湖“总价79万住鼓楼西湖畔院墅”，到江督府“单价9688元/m²起，住央企现房”，再到马尾琅岐山语城“原价1万5，现价5600元/m²起，住央企现房”，以及五四北桂湖的源溪里山“央企让利，首付45万买4房精装别墅”……
最近，锦江城又出了“央企现房，单价1.25万起”，远洋天赋“总价138万住精装房”，江湾悦城“一口单价8888元/m²住央企现房”，三盛国际湾区“总价59万起，买福州五区别墅”等等，楼盘降价此起彼伏……
与国贸天琴湾热销形成鲜明对比的，是福州主城外围市场的一批刚需项目打出降价，仍然愁卖。
不难看出，福州楼市，改善豪宅和刚需、刚改产品的去化表现，出现了明显的“割裂”——富豪正在闭眼扫货，刚需则在货比三家。这也意味着：楼市分化也正在加剧。
克而瑞福州机构总经理方明认为，从市场多项指标看，目前福州市场结构分化加剧，已进入到调整深水区，其分化形态主要表现为两个方面：一是项目开盘去化悬殊，二是各环线板块区域间分化也不断扩大。
被积压的改善需求，顶豪热度不降反升据CRIC数据显示，近五年福州1000万以上的住宅成交量逐年攀升，2021年的成交量同比上涨约180%。而2022年上半年，在楼市成交量缩水的背景下，千万级奢宅相比去年同期，成交量不降反升。这也反映了福州民间强劲的购买力。
视线聚焦到楼市的一级市场上，现阶段受开发商看好的项目，大多是地段佳、风险低、配套优的好地。
比如厦门建发在晋安湖北侧拿下的两块宅地（建发朗云）、保利在鼓楼福沁路拿下的宗地2022-38号地块，以及如今正在热销的国贸天琴湾。无一不是通过最高限价+全款首付+摇号售出。
于当下的市场而言，从拿地到开发到售卖，项目的安全边际，是开发商不得不考虑的。
