青岛将发布新政，大拆迁的玩法已经变了！

为了让大家更明白前因后果，我先介绍下背景。

01 政策背景

青岛这几年最重要的一项措施，就是城市更新。

早在2021年底，青岛就发布《青岛市城市更新和城市建设三年攻坚行动方案》。

之后的几年里，青岛的张村、楼山后、东李等片区相继得到大开发，尤其是张村河两岸，简直成了一个大工地。

青岛的努力也结出了硕果。

去年，自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，青岛位列全国低效用地再开发试点城市。

而近日财政部、住建部宣布的中央财政支持部分城市实施城市更新行动，青岛又位列其中。

这说明，青岛已经进入城市更新的国家队，是山东唯一入选的城市。

城市更新的一项重要内容是低效用地再开发，而低效用地再开发的最重要内容则是城中村改造。

在城中村改造上，青岛即将发布新政，其中的玩法已经变了。

02 玩法变了

昨天（6月18日），青岛市住房城乡建设局就《关于积极稳步推进城中村改造的实施意见》公开征求意见。

我们来看其中的重点内容。

青岛的房票政策发布时，很多人认为以后拆迁就只有房票，不再给房子或现金；我曾专门发文驳斥过这种观点，并说明房屋、货币、房票三种拆迁补偿方式会共存。

《关于积极稳步推进城中村改造的实施意见（征求意见稿）》明确提出：城中村改造一般采用房屋补偿、货币补偿（含房票补偿）两种方式。

并给出了房屋补偿、货币补偿（含房票补偿）的具体细则，拆迁户可以自由选择，没有强制选择房票的任何规定。

另外，《关于积极稳步推进城中村改造的实施意见（征求意见稿）》出现概率最高的一个词是：盈亏平衡。

青岛以后的城中村改造分为三种方式：

（一）拆除新建模式。对严重影响群众生活和城市形象，特别是老城区内脏乱差片区和城市重点建设区域内且项目能够通过自身或在区域、市域范围内实现平衡的城中村，采取拆除新建方式，按照城市标准规划建设管理。

（二）整治提升模式。对拆除新建无法盈亏平衡的或因历史文化风貌保护等具有保留价值的城中村，优先通过房屋修缮、配套完善、环境整治和节能改造等方式，按照文明城市标准开展经常性整治提升和实施管理，守住安全底线。

（三）拆整结合模式。同一城中村范围内部分区域因公共利益需要确需拆除的，在征得居民同意的前提下，可先行对该区域按拆除新建模式进行改造。对涉及历史文化风貌保护需要等暂不具备拆除条件的区域开展经常性整治提升。

其中的意思很明白，以后的城中村改造不会再不计成本地大拆大建，而是要盈亏平衡；盈亏平衡是拆除新建的前提，如果不赚钱或者不能保本，就不会拆除新建，而是选择整治提升。

这说明，在楼市下半场，青岛城中村改造的玩法已经变了。

03 影响分析

我们想一想，什么样的城中村能盈亏平衡。

拆掉一个村子，需要给原住民盖回迁房或者是货币补偿，这是成本；扣除这项成本和其他费用外，相关部门和开发商通过卖地、卖房子还能赚到钱，就达到了盈亏平衡。

基于此，市区和郊区核心区的城中村是没问题的，郊区不太偏的城中村也能达到盈亏平衡；但较偏僻的城中村，以后将失去获得拆迁的机会。

像将于明天拍卖的崂山王家村35号地块，起拍价28796元/平，如此天价依然吸引了很多开发商竞拍；而一些偏僻的地块，即使很便宜，也不会有开发商参与，其中的关键就是盈亏平衡。

由此我们也能大体分析出以后老破小（多层、高层住宅，不是城中村）的结局，连达不到盈亏平衡的城中村都不能获得拆迁，老破小还能有什么机会？

以后的城中村、棚户区、老破小拆迁，将更多地受到市场影响，讲究一个盈亏平衡，政策的影响会大大减弱。

现在的你，无论手里有城中村还是老破小，都应该根据形势提前布局了。