提起福州房价天花板，自然就离不开：江景房。
而提起江景房，最知名，影响力最大的当属——融侨外滩系列。
即使在过去几年下行的市场中，房价依然坚挺，二手房平台显示，融侨外滩房价基本稳定在6-7万左右。
江景房之所以坚挺，成为一个城市房价的龙头，背后原因就两字：稀缺。
▲截图来源于麦田在线
但很奇怪的是，在闽江两岸众多江景房中，融侨外滩的房价明显高于其他。
楼市大侦探认为，这背后一个很重要的原因是，融侨外滩的地段独特，它所处的这段南江滨既可对望闽江北CBD，同时还能一览闽江之心，拥有双重顶级景观。
▲闽江北CBD，图源网络
因此，同样位于南江滨，与外滩相毗邻的一个新楼盘——左海·烟山江翠，它的入市，吸引了众多改善群体关注。目前项目已取证，将于近期开盘。
那么在福州土拍“天量”供应的背景下，烟山江翠的热度为何如此之高？背后原因是什么？
1天量供应下，福州改善盘众多
但临江新房很少
据不完全统计，2024年福州四城区大约出让了36幅住宅地块，合计约1352亩，主要集中三个地方(含在售楼盘)：
1、老城区：二环内“鼓台晋”、北二环屏西、西二环凤凰新村等。
2、强核心板块：东二环、金山、南二环等。
3、新区旧改板块：西园、三远、城南福峡路、三江口等。
当下福州，表面上看并不缺改善盘，甚至鼓台核心竞争都很激烈，但梳理后不难发现：
闽江沿江新盘，几乎没有。
截止目前，也仅有前两年出让的项目——烟山江翠。
▲区位示意图，图源百度地图
楼市大侦探觉得，闽江沿江新房未来只会来越来少，尤其是闽江核心区。
一是，闽江沿江土地天然稀缺，再加上两岸基本已开发饱和，尤其是核心区，已经很多年没有住宅供应了。
二是，沿江楼盘大多是高层建筑，基本上都是近二十年建造的，未来拆迁难度很大。不像老城区“鼓台晋”大多是上个世纪的老破小、老破大，甚至是棚屋区，拆迁成本更低，更容易。所以闽江核心区想要拆迁腾出一块宅地太难了。
三是，前两年两江四岸管控新规出台，要求原则上沿江土地不再出让住宅地块，这更加剧了沿江新房的稀缺性。
2一段独特而稀缺的南江滨
楼市大侦探觉得，并不是所有的江景房都有稀缺价值，一个真正稀缺的江景房应该是：
能观赏到这个城市的天际线或自然景观、人文历史的房子，能看到城市最精华的轮廓。
假如再加上地段核心、配套成熟，那么稀缺性只会越来越强。
而烟山江翠就是这类。
一是，区位独特，文脉轴与经济轴十字交汇处。
▲区位示意图，图源网络
从八一七路三坊七巷，到上下杭，过闽江，再到烟台山，这条南北向的纵轴是城市文脉之轴。而东西向贯穿福州主城核心而过的闽江，则是城市经济发展轴。
而烟山江翠就位于，这两条轴线交汇处。
上世纪九十年代，一位伟人就给福州指明了发展方向：东扩南进，沿江向海。
这个“沿江”也就决定了闽江是城市发展轴，价值高地。
因此闽江对于福州来说，不仅是稀缺的江河资源，更是经济发展的引擎。
比如闽江北CBD、海峡金融街、万国建筑博物馆美誉的烟台山、城市会客厅闽江之心、海峡会展中心、东部办公区、豪宅地标外滩系列等都分布在闽江两岸。
闽江，是一个城市的封面，一个城市CBD与地标的所在地。
二是，不可复制的地段，“两岛一心”的闽江只有这里有。
▲闽江之心，图源网络
闽江之心顾名思义，它是闽江的核心，是福州正在重点打造的城市会客厅，这里除了拥有核心的地段外，最关键还有不可复制的自然岛屿和人文资源。
项目毗邻闽江之心，直线距离爱情岛约500米，烟台山历史街区1200米，对望上下杭、中洲岛。（百度地图测距）
▲区位示意图，图源百度地图
爱情岛、中洲岛是自然岛屿，对于闽江和福州来说，属于天然资源，其他城市配套可以复制，可以再建造，但爱情岛、中洲岛只有这么一个，具有唯一性。
▲烟台山、中洲岛实景图，图源网络
烟台山、上下杭是福州城市文脉，同样具有不可复制性，具有不可替代性。如今已成为福州文旅的一张名片，成为时尚潮流的打卡地。
三是，稀缺江景景观，集合了“江、城、文、山”四位一体的独特景观。
我一直有一个观点，在福州，闽江观景效果最好的不是北江滨，而是南江滨。
准确的来说，应该是从外滩壹号到烟台山这一段南江滨。
因为这里可以看到城市天际线闽江北CBD，独特人文景观闽江之心，可以一览城市核心界面。
这也就是为什么蜿蜒漫长的闽江两岸，最知名的富人区——融侨外滩系列，会诞生在这里。
对于烟山江翠来说，它对望闽江北CBD，还可以一览爱情岛、中洲岛、烟台山、上下杭等城市自然人文景观，景观资源优质，集合了“江、城、文、山”四位一体的顶级景观。
▲闽江之心，图源网络
四是，圈层效应，毗邻福州最知名的豪宅区。
▲融侨外滩系列，图源网络
项目临近融侨外滩、外滩壹号、融侨水乡别墅区等福州最知名，也是规模最大的一个豪宅区。未来与融侨系列可聚合形成高端圈层效应。
虽然福州自称高端甚至豪宅的楼盘不少，但形成豪宅区，形成圈层效应的目前只有南江滨外滩系列，在虹吸效应下，未来这里的圈层效应只会强者恒强。
3两年磨一剑
左海首个改善之作，被誉为升级款“外滩”
很多人有个疑问，烟山江翠项目从2022年9月拿地到去年底入市，差不多已有两年时间，同期拿地的很多项目都早已开盘销售，但为何烟山江翠迟迟不入市？
楼市大侦探认为，背后原因除了地段稀缺外，最关键它是左海首个高端改善项目，对于左海的品牌形象树立具有战略意义。
另外烟山江翠同时也是左海的首个翠系产品，接下来还有多个翠系项目即将入市，比如划片金山小的改善盘——左海文翠，还有北园三威项目据说也是翠系产品，所以烟山江翠对于左海来说意义重大，必须高度重视，因此在产品打磨上肯定花费了不少精力和投入。
在这种背景下，左海在烟山江翠引入国际设计理念，邀请了CCD香港郑中设计、DDON笛东、HHD天津华汇、JHD江河设计，四大国际顶级建筑设计事务所，希望打造出一款具有国际视野的产品。
其中，JHD江河设计是亚洲豪宅教父梁志天旗下团队，深圳湾1号和福州的外滩壹号就出自他们之手。而CCD香港郑中设计，则凭借创新设计和国际化视野，在全球高端酒店和商业项目中享有盛誉，代表作有深圳四季酒店、北京三里屯洲际酒店等。
一个楼盘的定位和能级，看设计团队就能略知一二。
左海这次集结的是有丰富一线豪宅经验的大师级天团，这样高规格的设计力量投入，足以彰显出左海打造滨江「豪宅标杆」的决心。
最近听闻项目实景示范区已开放，即将开盘，前几天楼市大侦探专程去趟现场踩盘，看完后我发现，豪宅产品的三要素圈层性、引领性、定制性，烟山江翠全都具备了。
首先，业主的圈层性，从户型配比来看，烟山江翠起步面积130平，最大170平，150平以上套数占比84%，定位高端，圈层纯粹。
其次，产品的引领性。
1、超强封面感门面：酒店式大门+门街
烟山江翠的门面与其他新盘普通单一的大门不同，它是由酒店式大门+门街组合而成，那么它又是怎么做的？
首先，左海打造了一座尺度约30米，挑高约6米的酒店式大门，门前设计了多处水系景观，并种植了多棵名贵树种，给人一种大隐隐隐于市的神秘感。
▲实景图
然后左海再在红线范围内打造了一条时尚街区，用大量玻璃将空间橱窗化，未来可设置咖啡厅、西餐厅、文创书店等城市高级场景。
▲实景图
在街角，左海接着又设计了一条长约28米的南洋拱券式石柱廊桥，中间设置一个现代艺术雕塑的水系景观，起到画龙点睛的效果，艺术感和高级感油然而生。
▲实景图
最后，时尚潮流的门街与社区大门相连，共同组合打造出业主的归家之路。
未来你还未看到大门，就远远的能体验到归家仪式感了。这是一种什么感觉呢？可能没到现场体验过的人很难get到。
我去过示范区，很有海派摩登调性，漫步街头甚至有种穿梭回上世纪三四十年代老上海的腔调，现代与复古交织。
2、殿堂级门厅，奢石铺设的归家路
大门中间的照壁采用巴西雪山蓝奢石打造，大板切割，保证了视觉的统一和美观，不过背后付出的是肉眼可见的成本。
▲实景图
左右两侧背景墙则大量采用了同款卢浮宫的——贝金米黄奢石，加上鎏金铝板格栅点缀，冷暖交融。
顶部星空顶也很有看头，不同于其他常规的模板式星空顶，烟山江翠的星空顶由大约500盏定制款吊顶灯+BV凌纹的铝板片打造而成，现场再由安装师傅一片片安装起来，可以说是独一无二的。
▲实景图
双入户大堂，高标精装打造，首层大堂挑高5.5米，外观造型灵感源于上海百年建筑和平饭店，海派的高贵调性十足。
▲实景图
地面是由库斑绿石材铺装而成，并定制专属的银杏叶LOGO。
▲实景图
类似的奢石，在公区多个不起眼的地方都能看到，比如电梯内部背景墙采用的是冷翡翠奢石，地面则是冰岛白奢石+绿野仙踪奢石拼花打造，在灯光照射下，高贵奢华。
▲实景图
3、颠覆“窗墙比”的外立面
烟山江翠的外立面乍一眼望去跟其他普通豪宅好像并无什么差别，都是大面玻璃幕墙，但只要你去过现场就能发现有好多不同的地方。
一是，与福州市面上其他新房只单一注重南向立面不同，烟山江翠的南北立面都采用了大面积玻璃覆盖，宽度最大达到约6米，这种设计除了颜值更高外，还能使更多光线穿透到各个房间，为业主提供更加明亮和舒适的居住环境。
▲实景图
二是，烟山江翠颠覆了一个词“窗墙比”，大面积落地玻璃+窄边框铝板+大面宽户型，实现了无界视野。
▲实景图
这是170平样板房，由内向外看出去，是这样一种效果，比写字楼和酒店更无界的视野。
▲实景图
大面玻璃落地窗，就像一个取景框，将室外景观框进室内，在视觉上实现了空间的延伸。
▲实景图
值得一提的是，南北面均配备三层夹胶中空玻璃，与福州在售的顶级豪宅采用同款材质。
最后，户型定制性。
户型方正，大面宽，短进深，由于承重墙少，不仅得房率高，而且可改造的空间大。
比如可根据业主个人爱好，实现大横厅南北互换，市场少见。
150平面宽约14.7米。室外全明采光电梯厅，独立空间自由打造。室内四房朝南，餐客厅一体化，打造出一个大横厅，搭配双阳台设计，采光视野通透。
▲户型示意图
170平面宽约17米。室外全明采光电梯厅，室内五开间朝南，主卧面积约34平，南北搭配270度转角飘窗，加上全明卫生间，实现三面采光。
▲户型示意图
不难看出，左海这次花费两年时间的打磨，确实拿出了一个既有诚意，又有创新的产品，即使与当下“鼓台”豪宅项目比也难分高下，更何况项目为江景房，稀缺性更强。
另外项目与融侨外滩同处一个地段，从产品角度看，烟山江翠不论是社区大门、建筑立面、还是梯户比等都已超过了外滩，可以说它是升级款“外滩”也不为过。
楼市大侦探有话说
物以稀为贵，那么福州究竟什么样的房子才是稀缺的？
楼市大侦探认为，稀缺的房子，归根结底在于：地段稀缺。
比如，闽江两岸漫长的江岸，唯有融侨外滩成为了豪宅，价格远高于其他。就因为外滩所处的这段南江滨地段稀缺，价值不可复制。
相对于“鼓台”的城中板块，闽江具有天然稀缺性，尤其是“两岛+烟台山”的闽江之心，更是不可复制。
