在购房过程中，不少购房者发现市场上存在两种标注"公寓"的房产：一种是常见的40年产权商业公寓，另一种则是与普通住宅属性完全一致的"住宅公寓"。这种命名差异常常引发误解，下面就来解释一下两种公寓的不同之处。
根据《城市居住区规划设计标准》，住宅公寓特指大寒日日照时间不足2小时的居住单元。这类房屋因采光条件未达到普通住宅标准（大寒日≥2小时）而被单独归类，但其土地性质仍为70年产权居住用地，与商业公寓的40年商办用地存在本质区别。
朝向布局：集中于北向户型或楼体凹陷部位
楼层分布：常见于低区楼层（1-5层）
户型设计：存在单面采光或暗卫情况
通风条件：空气对流效果相对较弱
产权属性：70年住宅产权，可落户入学
生活成本：执行普通住宅水电气费及物业费标准
交易政策：享受住宅首付及贷款利率
税费标准：交易时按住宅缴纳契税、增值税
对比项
住宅公寓
商业公寓
土地性质
居住用地
商业/办公用地
产权年限
70年
40年
生活成本
民水民电
商水商电
居住密度
通常≤3容积率
通常≥3.5容积率
五、购房决策建议住宅公寓因为其采光不太好，楼层较低的原因，往往价格较其他住宅会更便宜一些，如果遇到这样的房子，一定要看土地的性质，确认是住宅用地。特别提醒：同一个小区都可能存在70年住宅和40年公寓的情况，所以土地性质和土地年限一定要看明白了。
