最近一个朋友为了卖房子的事发愁。
7年前，朋友的父母把名下一套老房子过户给了他。因为不知道怎样过户更划算，当时就选择了赠与过户，毕竟父母的房产赠与给子女是天经地义的。由于这套房子是老房子，朋友也没有去居住，就将房子租出去了，自己结婚后买了新房子。最近，朋友打算将老房子卖掉，用老房子的钱再去买套新房子。在他去房产中介挂牌时，房产中介告知他赠与所得的房产在出售时需要缴纳20%的差额个税，需要房东承担。这套老房子这几年也升值了几十万，20%差额个税算下来也需要十几万，这就意味他的房子要少卖十几万，购房者肯定不愿意承担这个费用的。
于是他让我给他出个主意，是这样直接卖掉还是继续出租暂时不卖。其实赠与所得的房产转手时满足条件可以免个人所得税，条件和正常买卖过户免个税一样，房屋需要满五年时间，且是房东家庭的唯一住房，这样就能免交20%的差额个税了。不过朋友名下除了这套老房子，还有套房产，所以不满足唯一住房这个条件，不能免个人所得税。让他卖掉自己的新房子，再去卖老房子免个人所得税，这样也不太现实，所以他这种情况就暂时不用想免个人所得税了。
考虑到老房子对朋友的作用较小，老房子的升值空间也会随着它的房龄增长而减小，所以我给他的建议是直接卖掉。如果这个老房子短时间有拆迁的可能，或者老房子是很好的学区房，这是可以利用的，不用着急卖房。如果仅仅是一套作用不大的老房子，留着的意义不大，租金不高，升值潜力也不大。
说了朋友的问题，再来说说父母的房产给子女的几种过户方式。
父母的房产过户给子女有3种方式，赠与、继承和买卖。直系亲属间房产赠与，免交个人所得税和增值税，需要交契税，契税不享受优惠，税率为3%，部分城市过户时还需要赠与公证书，需要一些费用。房产继承免交个人所得税、增值税和契税，部分城市过户时需用到继承公证书，需要一些费用。房产正常买卖过户，如果房屋满了两年时间，免交增值税，需要交契税和个人所得税，契税享受优惠，根据房屋面积、子女房屋套数等条件不同，契税为1%-3%不等，个人所得税为1%。
综合上面3种过户方式的过户税率，可以看出赠与最划算，不需要交税，然后是买卖过户和赠与过户，在房屋满两年，子女名下无房的情况下，买卖过户最低只需2%的税费，最高2.5%的税费，算下来比赠与还划算一些，所以赠与过户其实并不划算。
尽管继承不需要交税，我仍不建议使用继承过户。首先继承需要等到父母过世后才能办理，然后还得防止继承时出现纠纷，最后继承所得的房产在以后转让时，会产生20%的差额个税，这是很不划算的。所以为了避免以后出现我朋友这样的情况，父母的房产过户给子女，最好是谨慎选择，在买卖过户税率较低的情况下，直接原因买卖过户，避免以后产生“后遗症”。
亲贤远佞
哈哈哈哈[得瑟]