2024年福州首场土拍结束，同样是有国资护体的混合所有制头部房企，有人高调补仓，有人则遭遇“暴击”。

前几天刚夺得江苏地王的绿城，上周六又在福州抢下台江状元小区地块。

而万科明明没上桌，却在购房群里频频被cue。因为高宅片区超40万方商品房供应，加上低至1万/㎡的地价，卷到同板块的万科城市之光了。

就挺意外的！

这次高宅片区纯商宅地不再是“四大金刚”似得分猪肉了，除了新榕筑业揽下一幅，建总地产连下三子。

这4幅地的平均楼面价仅1.08万/㎡，为板块近五年最低！不管是对比周边旭辉江山云出2019年1.25万/㎡，还是同板块在售新盘万科城市之光2020年1.29万/㎡的地价，成本优势都很明显。

至于未来售价，可以参考钱隆府一手房2.6万/㎡、泰禾红树林二手房2.2万/㎡的水平。宗地2024-05、07、08号地块可建设立体生态住宅，还有公园水景资源，更有溢价想象力。

对于建总和新榕筑业来说，高宅地块的利润还是有保证的。但在约43.21万方商品房供应面前，去化周期并不乐观。

克而瑞数据显示，蝉联福州五区年度套数销冠的万科城市之光，2023年一共成交492套。按这个流速，高宅4000+套商品房也得卖个八九年。

不过，眼下更有销售压力的应该是同板块在售新盘万科城市之光，尽管常年霸榜，奈何2268套的商品住宅体量太大。市不动产登记交易管理平台显示，项目目前网签1752套，已取证仍有374套可售住宅。

加上未取证的，五百多套库存，按万科正常发挥，一年多就可清盘。但更靠近金山核心区的高宅地块入市之后，预期就变了。

万科城市之光目前精装均价在2.6万/㎡左右，而高宅地块未来的定价空间非常大，假设2万出头，性价比就可以吊打整个区域。

比你出身好，而且计容新规下户型得房率可能更高，房价也可能更便宜，这怎么竞争？

高宅项目会不会拖累万科城市之光房价还有待观察，毕竟前者产品都还没出来，而后者已经是实景准现房。

但在出货压力更大的边缘板块，万科已经疯狂降价甩卖了。

据克而瑞统计，马尾万科紫台项目今年2月底的网签均价低至8641元/㎡，与2019年最初开盘约15500元/㎡的网签价格相比，跌幅超40%！即使目前成交均价回到9600元/㎡，也很难说有赚头，毕竟万科2017年的拿地价高达7340元/㎡。

当购买力回归市中心，马尾楼市下行态势非常明显。这个项目还盖在半山腰上，所以贴着地价也难卖。领证4年多，万科紫台还有171套可售住宅。

3月初，股债双杀和评级下调拉响了万科的债务警报，深陷风波的万科急需快速回款来减轻自己的经营压力，外围板块这类低流速项目已是巨大负担，降价走量将成常态。

一度宣称不降价的闽侯万科城市花园也妥协到9999元/㎡了。

万科销售端的寒意可不止在福州。今年前2个月，万科全国合同销售金额334.7亿元，同比下降43%。

地产“优等生”目前遇到的挑战，除了开发业务收支不平衡，还有融资模式加速改变。

去年开始，万科从“总对总模式融资”转向了以项目融资为主。以往一笔大额资金可全数提款，现在转到项目贷款需要按工程进度才能提款，资金流转更慢了！

销售、融资两端失血，负面消息也不断。

4月2日，因遭合作方举报涉嫌挪用资金等违规行为，万科A、H股价双双跳水，市值再创新低，剩1014亿元。

好在万科管理层并没有躺平，再一次拿自己的薪酬“开刀”。年报宣布，郁亮、祝九胜和解冻月薪降至1万元。

2023年底，万科在手货币资金998亿元，完全可覆盖一年到期有息负债，但为了保证公司拥有更多现金流，决定2023年不再分红。这是万科上市31年来首次不分红！

上个月，万科集团内部还开启了新一轮组织架构调整，提升管理效率。其中，福州与厦门两个城市公司合并为福建公司，负责福州、泉州、厦门、漳州业务。

当然，“活下去”最重要的是找新钱。截至今年3月末，万科已在22个城市上报住建融资协调机制白名单项目42个，涉及新增融资169.5亿元。

“卖卖卖”也不能停。总资产1.65万亿元、总负债1.24万亿元的万科，在3月20日的年度业绩发布会上给出了卖项目、降债务的指标：

2024年预期通过大宗资产股权交易等实现回款不低于300亿元，未来两年拟削减付息债务1000亿元。

郁亮说得很坚定，相信积极自救的行业灯塔不会倒下！

上为正文。