恒大到底怎么亏出八千亿的？终于搞懂了！许家印不跑是有原因的

2023年7月17日，深陷债务危机的房地产公司恒大，还是向公众交出了自己的账本。这一天，恒大公布了2021、2022年的年报。

根据年报上的统计数字，人们才发觉自己被骗的太惨，2022年恒大亏损了1258亿，叠加上一年的6862亿元，两年的时间，恒大就亏损了8120亿元人民币。如果再加上之前的债务，会发现恒大一共负债2.44万亿元。

得知消息的投资者，气的是怒不可遏，以至于在网络上流传着一位女投资者怒骂许家印“玩电影明星有钱，TMD还债却没钱。许家印的香港豪宅，为什么不拍卖，还钱给投资者？”的视频。

那么，曾经风光一时，在天安门广场上一展“少女跑姿”的许家印为什么会让恒大亏损八千多亿人民币呢？

出身平民的许家印是河南太康市第一个大学生，为了庆祝这一喜讯，当时的村长还特地为许家印请来了公社放映队，放映了两场电影。

出门上大学之前，许家印还收到了父亲允诺的一份珍贵礼物——梅花表。

1982年，许家印一走出象牙塔，就被分配到河南舞阳钢铁厂，当上了车间助理。

如果要是沿着这样的生存轨迹，许家印也不会有日后的牢狱之灾。

可是，市场化的大流浩浩汤汤，许家印打心眼里认为钢铁厂这座小庙容不下自己这尊大佛，便递交了辞职报告，南下深圳，加入了下海从商的大流队伍。

经历了十四年的打拼，许家印拥有了丰富的地产工作经验，他也产生了自己当家作主的想法，便于1996年成立了恒大公司。不得不说，许家印还是挺有眼光的。

自从1994年分税制改革以后，地方没了税务来源，便不得不依靠土地财政，获取税收。

1998年，政府又宣布不再施行住房分配制度，以社会化、商业化的方法解决住房问题。

借着“土地财政”和“商品房”这两股东风，中国房地产迎来了暖洋洋的春天，各地的房产价格飞速飙升。

房子从不能买卖的“非商品”变成了有货币价值“商品”。

在“GDP至上”的效应下，社会各界都拼命投资房地产，可以说到了疯狂的地步。

企业想赚快钱，热衷投入房地产；官员需要“GDP和税收业绩”，也依赖房地产；同时货币供给方——银行也积极配合，三方共同努力，房产价格上了一个台阶，又上了一个台阶。

最先吃到螃蟹的群体，获得了最大的收益。

作为房地产龙头企业的许家印从香港学来了“楼花”的预售模式，简单来说就是拼命拿地、大量贷款、快速盖房、预售拿钱，然后再拿地……如此循环，故而开发商自持的资本很少，负债率反而超高。

在“拼命拿地”这个阶段，土地是在政府手中，要想在政府主导的拍卖市场成功夺标，难免要采取一些见不得光的手段，贿赂就是最好用的手段之一。

故而许家印为了抢占市场，就必须拥有大量的原始资金。

谁有钱呢？当然是银行了，许家印只能从银行得到大量的贷款。

从2009年11月在联交所挂牌上市后，恒大一直保持着高速的扩张道路。

在2010年-2020年这十年间，恒大的资产规模从1044.52亿元上升到23011.59亿元，年均复合增速达36.24%，高于行业平均水平。

这些资产，大部分都是各地的楼盘。由于房价过高，这些资产的合理估值远远低于明面上的23011亿元。

在资产高增长的同时，恒大的负债却是实打实，不存在虚高的现象。

从830.86亿元增长到19507.28亿，翻了近23倍。

2016年12月，中央经济会议首次明确指出了“房主不炒”的定位。

显而易见，许家印没有听明白这四个字的深意，误判了中央政策，继续大量贷款，盲目囤地。

或许在许家印的认知中，中国的房价在未来的一段时间还会继续上涨，自己仍有利可图。

然而，现实给予了许家印一记重拳。疫情的爆发，促使中央于2020年出台了“三道红线”，明确指出负债率不符合要求的房企不能举借新债。比较悲惨的是，“三道红线”，许家印的恒大集团全踩。

要是市民不买房，恒大的预售压力就会加大，前期通过拿地积累的杠杆无法及时转移到居民身上，就会导致房地产企业的现金出现流动性危机。

同时，疫情的爆发，也让居民对未来产生了阴影，不愿掏出积蓄购买房产。

种种因素叠加之下，恒大暴雷也就成了必然。

一个公司无法继续经营，很多都是无法偿还债务，恒大也不例外。分析恒大的融资模式，可以发现恒大主要是从银行贷款、发行债券、拖欠供应商为主。

银行，可以说是恒大的最大债权人。2020年，恒大总负债为19507.28亿元，其中银行借款为7165.32亿，占比为36.73%。这些银行既有中国的，也有外国的，总计有128家银行。

民生银行是恒大最大的债权人，据摩通统计，民生对恒大的放贷规模，占民生银行整体贷款的0.8%。

看起来数字不大，但以民生银行贷款总额3.96万亿估算，恒大占比也有316亿。

内地的银行监管规则非常稀松，贷款流程则较为迅速，手续也相对简单，这恐怕是造成恒大欠债金额如此巨大的一个重要原因。

除了银行，恒大还在海外、国内发行了债券以及恒大公司及其附属公司的股份。

这些债券、股份流入金融市场，大多被投资机构及散户买走。

恒大暴露以后，这些投资机构和散户只能是望洋兴叹，拿许家印毫无办法。

除了贷款、债券，再一个就是拖欠供应商的尾款。其中最出名的案例就是三棵树漆。

经常买房的朋友都知道，恒大的不少楼盘都是精装房，故而需要大量的上下游供应商。

三棵树漆作为中国涂料的一流企业，和恒大建立了密切的合作关系。可许家印一直不给尾款，欠了三棵树漆1.8个亿。

2021年恒大暴露以后，三棵树漆老板洪杰急了，拿着自己的商业承兑汇票（其实就是借条）火急火燎找到了许家印，说：“老许啊，你这搞得，得还钱啊。”

狡诈的许家印此刻是破鼓万人锤，说：“洪老板，我的情况你都知道，没钱啊。要不给你49套房，就当还钱了。”

洪杰思索了几分钟，心想：“有总比没有好，及时止损才是王道，遂答应了许家印。”

接着，两家公司就签订了深圳市房地产认购书。

然而，签订认购书是有条件的，三棵树漆需要向恒大缴纳定金：一个是工抵房的意向金20万，购房定金288万，购房差价77.75万。三笔合计三百多万。

本来是去讨债的“三棵树漆”还要给恒大三百多万，不然就拿不到这49套房产。

没想到的是，许家印收了钱，却翻脸不认人，购房合同不签了，定金也不给退。

更气人的是，这49套房，许家印还转手卖给了别人，玩了一招“一房两卖”。

得知这一消息，可以想象洪杰气成什么样。

1.8亿货款没拿到，又搭进去三百多万，还耗费了几个月的精力，结果发现自己就是一个“小丑”，典型的伤害性大，侮辱性强。于是“三棵树漆”将恒大告上了法庭。

“三棵树漆”只是一个例子，恒大拖欠上下游工程商、承包商、建筑商数不胜数，所欠金额（应付账款）多达9511.33亿。

文章写到这里，可能有人会问，房价如此之高，恒大之前卖房得到的资金都去哪了呢？

其实，房地产是个技术含量低的产业，利润也相对较低。

从购房者获得的卖房收入大部分都进入了土地财政，少部分才回到许家印的口袋中。

也就是说，许家印有点类似于《大明王朝1566》中的沈一石，充当着“白手套”的角色。

不过这并不能成为许家印逃脱审判的借口。

纵观恒大，会发现存在着庞氏分红行为。从恒大上市以来，就存在高息分红的现象。

每年，恒大都坚持派发股利，且股利支持率高达50%，同行的万科、绿地仅为20-30%之间。

恒大本就资金不足，许家印还要坚持高息分红，只有一个原因能解释许家印的动机——及早套现离场。

整体来看，由于许家印拥有公司的绝对控制权，持股比例高，现金股利分红就都落入了许家印的口袋。

这种分红方式就是一种庞氏分红行为，侵占了其他相关利益者的利益。可以说许家印完全就就是借着恒大这家公司，套取投资者的真金白银，从而转移财产。

恒大暴露的背后，除了许家印盲目举债、盲目圈地之外，会计审计和监管不到位也是两个诱发因素。

常年审计恒大的事务所——普华永道完全没有尽到自己的义务和责任，一直在替恒大遮盖债务。

至于各地的金融监管部门，更是睁一只眼闭一只眼，出于各种利益，不敢将情况公布于众。

所有和恒大有关的机构，不客气的说，都是帮凶。

至于恒大遗留下的债务，大概率要全体中国人共同承担，验证了那句“收益私人化、风险社会化”的含金量。

如今，有消息指出许家印正待在深圳一家特别拘留所，还能获得医疗照顾。在拘留所，许家印还可以给恒大员工写信，并签署公司文件。

官方希望能将许家印树立成一个反面典型，警示其他房地产企业。

至于许家印的妻子丁玉梅，英国法院冻结了其资产，允许她每月获得2万英镑的生活费。

至于未来两人的命运如何，只能是走一步看一步了。

参考资料

《我国房地产模式行业融资模式研究—以恒大债务危机为例》 广西大学经济学院

《恒大崩盘背后：会计问题和监管不善令其迅速陷入灾难》 纽约时报