摘要：对房地产行业有深远影响，同时影响的方面很多（欢迎关注杠杆地产）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

2022年1月6日，国办对外发布了《要素市场化配置综合改革试点总体方案》（下文简称“方案”）。方案是2021年12月21日印发的。

对外公开的效率还是比较高。

这个方案对房地产行业是有深远影响的，同时影响的方面很多，杠杆地产挨重点谈。

1、如果兑现，极大利好经济。方案开宗明义，为深入贯彻落实中央《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，然后制定本方案。

事情要回到2年前，2020年的3月，当时印发了上述意见。回溯一下，当时的意见2019年11月审议通过的。

只不过，等几个月才发布。经济说一千道一万，不就是要把各类市场要素搞好，让经济有足够活力。

在杠杆地产浅薄的理解里，构建更加完善的要素市场化配置体制机制，是对2013年前那次全会的庄严承诺和推进。

那次会议说，“使市场在资源配置中起决定性作用”——还记得那一天，我非常高兴。当时，完全是蜜月期，全社会、甚至全球，都对我国绘就的前景，感到无比的希望。

此次，也再强调了一遍。

当然此后的这些年，发生了很多事。所以，如何整体推进我们要搞的全面深化改革，得有个突破口。

甚至有学者说，是要重启整体改革的信号。

记得2020年写文章时，我刚去过某大型工业企业调研，感触经济必须必须必须，重要的事说三遍，得好好搞搞了。如果仅仅是房地产、基建那一套，完全走不通。

从2021年的经济操盘看，确实在努力试探，当然也遇到了内外困难，到了2021年末政策又开始求稳。杠杆地产是坚定的市场经济者喜爱者，希望要素市场化改革能更好推进。

2、支持地方大胆改革探索。方案说得很清楚：

在维护全国统一大市场前提下，支持具备条件的地区结合实际大胆改革探索，尊重基层首创精神，注重总结经验，及时规范提升，为全国提供可复制可推广的路径模式。

其实，改革开放的历史，也是一部地方探索、首创，然后推广的历史。从包产到户，到个体工商户、小企业扩大雇工人数，到允许外资企业做加工贸易，引进很多外国独资企业参与到我们产业分工中……

最终受益的一定是经济，一定是就业，也一定是敢于长期探索，敢闯敢干的地方。

方案还说，聚焦要素市场建设的重点领域、关键环节和市场主体反映最强烈的问题，鼓励地方结合自身特点开展差别化试点探索。

比如土地、人口的流动迁徙，比如资金更好服务经济，比如数字资源的更好利用和保护……下文杠杆地产会进一步写。

3、中心城市、不错的城市群、都市圈率先受益。方案说：

围绕推动国家重大战略实施，根据不同改革任务优先考虑选择改革需求迫切、工作基础较好、发展潜力较大的城市群、都市圈或中心城市等，开展要素市场化配置综合改革试点，严控试点数量和试点范围。

且明确说，要素市场化配置的改革探索任务，原则上优先在试点地区开展。

试点期限为2021-2025年。

因为方案是2021年末印发的，所以方案的工作目标说2021年，启动要素市场化配置综合改革试点工作。2022年上半年，完成试点地区布局、实施方案编制报批工作。

然后2023年，试点工作取得阶段性成效，力争在土地、劳动力、资本、技术等要素市场化配置关键环节上实现重要突破，在数据要素市场化配置基础制度建设探索上取得积极进展。

到2025年，基本完成试点任务，取得标志性成果，为完善全国要素市场制度作出重要示范。

强者恒强，如果非要说点地产，大概保障的道理也是如此。

4、方案具体的试点第一项就谈土地，更多地方或许纳入土地自主权试点。严格保护耕地、节约集约用地的前提这些必然要说的，接着说：

探索赋予试点地区更大土地配置自主权。允许符合条件的地区探索城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂使用机制。

探索建立补充耕地质量评价转换机制，在严格实行耕地占补平衡、确保占一补一的前提下，严格管控补充耕地国家统筹规模，严把补充耕地质量验收关，实现占优补优。

支持开展全域土地综合整治，优化生产、生活、生态空间布局，加强耕地数量、质量、生态“三位一体”保护和建设。

我朋友杠杆游戏，2020年在国发《授权和委托用地审批权的决定》授予京津、长三角、大湾区和重庆一些特别试点权时写过一个文章《给地、送钱！京津、长三角、大湾区和重庆为何获得最大支持？》（2020年3月12日）。

他把道理说得很明白了。

而今，或许有更多地方会参与试点，获得更大的土地自主权。

5、给企业用地灵活性，减轻他们负担，才能激活经济效率。方案说，鼓励优化产业用地供应方式，比如：

鼓励采用长期租赁、先租后让、弹性年期供应等方式供应产业用地。

优化工业用地出让年期，完善弹性出让年期制度。

支持产业用地实行“标准地”出让，提高配置效率。

支持不同产业用地类型合理转换，完善土地用途变更、整合、置换等政策。

探索增加混合产业用地供给……

企业怎么用地，要灵活，根据人家当时的实际需要。这样企业负担才能减轻，才有更多机会成长。

同时，也只有更加灵活的产业用地方式，才能鼓励更多人创业、办企业。杠杆地产觉得，不能伤了搞实业的人的心。

同样“第七条推动以市场化方式盘活存量用地”，也是让国企事业单位及其他企业、农民、农村集体可以有更多收益和可能，也为更多企业获得需要的土地，提供便利。

6、多口径供地，建设用地市场城乡统一，更多农民必须富起来，经济才能好，房地产才能更健康。方案说得很明确：

支持试点地区结合新一轮农村宅基地制度改革试点，探索宅基地所有权、资格权、使用权分置实现形式。

在依法自愿有偿的前提下，允许将存量集体建设用地依据规划改变用途入市交易。

在企业上市合规性审核标准中，对集体经营性建设用地与国有建设用地给予同权对待。

支持建立健全农村产权流转市场体系。

上述文字都很简单明了，一读就懂。

农村集体建设用地多多少少，得搞起来，不能只是地方政府、国有土地在那里玩。那个玩法，农民分享的收益、农村集体获益太少。

阻力可想而知。但唯有如此，农民、农村集体才能富起来。土地变成更多的财富，更多农民和集体有机会，房地产才更健康、经济才更好。

动作可以慢慢推进，但一定要搞起来，一定要试点起来。

一句话，只有获益的人多了，消费才能真的启动，经济才能有活力。一切财富附着在土地上。

填海方面，最近不是刚好恒大的事，其实还有很多企业有类似情况。未来，怎么平衡环保和经济效益？

7、让更多人自由迁徙、市民化，房地产受益，同时强调住房供应保障机制。方案第三部分“推动劳动力要素合理畅通有序流动”，谈到支持具备条件的试点地区在城市群或都市圈内开展户籍准入年限同城化累计互认、居住证互通互认，试行以经常居住地登记户口制度，实现基本公共服务常住地提供。

还如：

建设人口发展监测分析系统，为重大政策制定、公共资源配置、城市运行管理等提供支撑。建立健全与地区常住人口规模相适应的财政转移支付、住房供应、教师医生编制等保障机制。

这些改革试点，对于人口的自由迁徙、就地市民化很有价值，同时市民化之后的消费是非常利好消费和经济的。同时对于比较强的城市群、都市圈利好显然更多。

还值得一说的是，杠杆地产认为，这必然对于房地产稳定有好处，甚至部分地方是很大利好。当然，方案也强调供应保障。

房地产大起大落都不希望发生。

方案还提到不抢挖中西部和东北地区合同期内高层次人才的前提下，人才的合理有序流动，支持事业单位科研人员按照国家有关规定离岗创新创业等。

8、迫切希望资本市场搞好，服务实体经济，希望好运。方案强调增加有效金融服务供给，比如推广“信易贷”模式，用好供应链票据平台、动产融资统一登记公示系统、应收账款融资服务平台，鼓励金融机构开发与中小微企业需求相匹配的信用产品等。

特别强调发展多层次股权市场。

创新新三板市场股债结合型产品，丰富中小企业投融资工具。选择运行安全规范、风险管理能力较强的区域性股权市场，开展制度和业务创新试点。

探索加强区域性股权市场和全国性证券市场板块间合作衔接的机制。

支持具备条件的试点地区创新金融监管方式和工具……

上述部分试点，不久前央行等多部门在《成渝共建西部金融中心规划》中，刚好给了重庆部分试点，详见我朋友杠杆游戏写的《西部金融中心到底多牛？重庆成都能否拿下证交所，万字详解》（2021年12月27日）

比如全国几乎每个省份都有一家区域性股权市场，这是比新三板（全国中小企业股份转让系统）更低一个层次的资本市场，也是多层次资本市场的组成部分。

同步探索与全国证券市场对接机制，这些支持，意味着重庆等地的股权市场，未来比一般省份的又跃升了一个层次，可以和全国市场更好衔接。

而所有这一切，归根结底是希望服务实业。

金融服务实业好了，企业的生存创新方式更好，融资和发展渠道更多，公众“唯房地产投资”的理念，也会改变，整个社会投资好企业的心态会逐步滋生，让我国经济走上更好循环。

当然，这些想法很多年了，杠杆地产要说，以前也说过，做起来不容易。

但如果哪怕做好了一点点，都比今天有很大进步，经济都可能更好。

9、技术要素、数据要素、资源环境市场的转化保护和利用就不多说。

小结一下：杠杆地产虽然主要关心地产，但方方面面和地产也都是紧密关系的。

各类市场要素搞好了，经济自然有活力，经济好了一方面不需要过分倚重房地产，另一方面住房消费本身也会受益，各自走上健康循环，这是大家都期望的。

希望2022年好运，可以开启一个好的征程。

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