截止昨天收盘，申万一级行业出现一个“异象”：

银行涨15.9%、位居第一；

地产跌20.3%、倒数第一。

两大行业一头一尾相差36.2%。

都说——银行，是地产的“后周期”，

但为啥还差别这么大？是市场错了吗？

银行第一，房地产倒数第一

事实上，不单单是银行相关，前几名（家电、钢铁、有色金属）都与地产有千丝万缕的联系，可为何走势如此迥异、如此分化？

这种情形并非一天、两天，而是2021年春节后就大体如此。

如果只是一两只股票这样，可能是个体因素，但如果众多行业、长时间如此，肯定背后有“深层次”原因。

因为市场很难长时间错误。

关于此种“异象”，很多人给出两种解释。

其一，系统性作假。这些相关行业基本面没受地产影响，是因为其粉饰报表甚至作假。但这不对。因为个体或许有此可能，但跨领域、全行业作假，可能性不大。

其二，时候未到而已。地产刚出问题的时候大家这么说，现在过了2—3年，还是这么说，会不会一直不到？

其实除了上述两种“解释”，还有第三种可能。

那就是“这些行业在地产调控前，就已经和地产做了切割，所以没被波及”，而这也涉及本轮地产调控的基本逻辑。

众所周知，地产是中国经济的一颗大雷、由来已久。

这一点我们知晓、高层也自然非常清楚。

但从2003年以后，房价越调越高，似乎没有好的调控方法？实际上，不是不知道蛇的七寸，而是投鼠忌器，怕牵一发而动全身。

治大国如烹小鲜，要根除地产这个顽疾，必先清理其外围。

于是乎，从2012年开始国家就开始着手切割银行和地产的联系。

其手段自然是减少银行给地产的整体贷款 ，表内如此、表外也如此。

但那个时候，还不能完全切断地产的资金链，否则不利大局。

所以2012后信托和非银就填补（或替代）银行给地产融资的角色。

这也是信托业之后十年繁荣以及近两年泥沼缠身的根本原因。

到了2015年底，国家又启动了去库存的“供给侧改革”，在2011—2015年行业自身去产能的基础上又“自上而下”地来了一把。最终导致商品价格回升、周期行业ROE回暖，资产负债表大幅改善。

等处理了这些外围后，2021年才开始重点整治房地产。

当时政策已非常有底气，即便碰到三年疫情也毫不手软。

并且立竿见影、一打一个准，这也验证了前面的说法“不是不知道怎么治理，而是之前不敢”。

从2021年开始，地产行业迅速降温，有些产业（如水泥、家电、厨卫、涂料）受到波及、信托和非银也有所受累，但大头的煤炭、有色钢铁、化工以及银行似乎脱钩。

事实上，银行是受到影响的。我们汇总每家银行公布的具体部类不良率，如下表所示：

从2021年1H到2023年1H

银行地产部类的不良率从2.08%到4.10%，几乎翻翻。

短短两年，不良率翻翻、影响巨大，也实实在在体现了地产行业这两年的实际状况。但银行业整体的不良率却从1.38%降至1.27%，这主要得益于其他部类如制造业、批发零售、交运仓储、采掘业的不良率下降。这些子部类的不良率下降、资产负债表改善和该行业上市公司的季报相匹配、可验证，绝非作假！

而这一切都得益于国家之前的排雷和布局，历史最终会给这一切以极高评价。

所以真实的情形如下：

谁都知道地产是心腹大患，但不可轻动----国家决心排雷，先剪除外围----2012年始，切割银行、扶植信托，2016年“供给侧改革”----2021年始，外围已清、集中整治地产----短短两年，地产降至冰点，但大头未受波及。

逻辑很清晰，事实可验证。

这才是我们过去十年经历的真实情况，绝非一句“作假”或者“时候未到”所能涵盖，而市场看得真真切切，这也是最神奇的地方。

即便我所接触的大多人都不同意这种说法、并且也不这么做，但市场就是这么走。我们的判断只是逆主流人群、而非逆市。

所以我们在2020年下半年，经过深度研究，凭借逻辑推断出上述结论、2021年开始布局。如果说2021年年初还只是逻辑推断，现在成真的概率进一步加大，因为我们又看了三年的数据和12期季报，事态的发展和当时的预判大体相近。

一个理论是否正确，不是看有多少人认同，而是其能解释尽量多的现象、其推断能在未来被观察。

对地产开启调控前，银行等关联行业就已提前和地产做了切割，你怎么看？