全国多城，开始叫停供应！

月初，长沙发布新规，停止新的公寓等类住宅项目规划审批。

昆明近日也官宣，暂停新的商业办公用地供应。

武汉出台政策，降低商住配比。

短短几天，多城表态不再供应商办用地，停止新的公寓建设。

现在全国几乎所有城市，商办用地都是过量的。

就比如长沙，据统计：

长沙商业库存164万方，去化周期168个月（约14年）；办公库存98万方，去化周期167个月（约14年）；酒店式公寓库存367万方，去化周期193个月（约16年）。

库存压力巨大！

那住宅呢？

别急，住宅库存处在绝对高位的城市也逃不掉。

不久前，自然资源部发布一则通知：

商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让。

有机构在百城样本城市中，筛出了41个城市去化周期超过36个月。

具体城市名单如下，仅供参考：

注：图片来源于网络

看，大部分都是三四线城市。

但我们要注意一个问题，这些年的城市基建，很多二线城市步子迈得太大，开发了太多新区，甚至还把周边县级市拉了进去。

最后的结果就是，城市面积越来越大，房子越来越多。

特别是很多二线城市的远郊，库存并不比三四线少。

当然，叫停新增供应只是第一步。

接下来呢，怎么搞？

2

现有库存怎么办？

知道现在全国有多少房子吗？

官方曾给出一个答案，6亿栋。

当然，6亿栋并不全是商品房，还包含农村和城镇自建房，工厂、员工宿舍、酒店、写字楼、公寓等等。

确实，不少城市房子已经过剩了。

房子很多，里面占大头的还都是低端供应！

各种瑕疵的老破小、老破大、硬伤房等等。

我们先看上海的情况。

可以这么说，老破房占据了上海二手房成交量的半壁江山。

2016年至今，上海外环内的老破房成交占比一直居高不下。

接着来看北京。

一直以来老破房在北京就很有地位。

现在挂牌的13万套二手房里，房龄超过20年的就有5万多套。

不止一线城市，其他各大城市都是如此。

很明显的结构性失衡！

这就形成了一个悖论：

差房子太多，住不完卖不掉！

好房子太少，价格高买不起！

怎么办？

最近大家应该都注意到，多地住建局更名。

不少地方都把“住房和城乡建设局”改名为“住房和城市更新局”。

表面上看，从“住建局”到“住更局”，意味着城市维修时代的到来。

但其实，更具体的，是直指城市核心区土地！

以前，城市建设以开发新区为主。

未来，要变成以城区土地再利用为主。

而值得再利用的，一定是人口稠密的城市核心区！

那些市中心的老旧厂房、老旧小区，位置不错的城中村，才是未来的重点！

就比如深圳，今年高歌猛进的开启大维修时代，上半年列入城市更新计划的项目高达上千个。

注：不完全统计数据，仅供参考

全年计划拆除城中村用地1.1平方公里，其中有不少在南山、福田、宝安这些高价值片区。

福田中心片区的车公庙两大紧挨的超级旧改，这个月都有了新动作。

宝安中心区有地块近期也做了规划调整，商改居。

注：图片来源于网络

都是核心地段！

可想而知，这些项目建成后，能容纳多少人居住。

城市中心的土地真正得到了再开发、再利用！

与此同时：

上海宣布在2025年之前，会优先改造中心城区周边和五大新城的城中村；广州今年要实施200个以上老旧小区改造，并推动149个城中村改造项目；杭州拆迁土地计划已经超过1700公顷；……

就不一一列城市了，大家可以自己去查。

总之，现在各地盘活存量的冲劲儿很大！

只要高层给力，不会让大家等太久！

3

别忘了，除了存量房，还有大片已拍的存量土地。

而这些存量土地，基本都在国企手里。

近几年的土地拿地名单，几乎要被国企和城投公司霸屏了。

而且是“霸”到惊人的程度，快要承包整个土地市场了！

今年上半年，全国20多个核心城市，国企拿地比例依然超8成。

所以，盘活存量土地肯定要从国企入手！

那启动资金怎么解决？

这不，最新消息，“国有企业土地资产盘活专项基金”已设立。

该专项基金起步规模300亿元。

具体怎么盘活？

盘活业态有：

产业园、保租房、人才公寓、“平急两用”公共基础设施、战略新兴产业用地。

方向很多。

但你发现没，盈利不是主要目的，“盘活”这个动作才是重中之重！

现在的情况，大家也都知道。

那就通过这个动作，把投资开发搞起来，从而拉动消费、就业。

让钱真正流动起来！

4

接下来，盘活现有库存是重中之重！

前段时间，由中央财政直接出手，实实在在拨款超百亿元，推动了首批15个城市去做城市更新。

喏，就是这些：

上海、南京、杭州、合肥、武汉、重庆、成都、西安、石家庄、太原、沈阳、福州、南昌、青岛、东莞。

这15个城市，要么是直辖市，要么是省会城市，要么是国家计划单列市。

所以，朋友们，现在需要判断的是，你所在的城市，有没有在榜单之上。

如果在，恭喜你，这波大放水还能和你的城市相关。

请重点留意城市中心区！

未来的城市发展，会有两大主要趋势：

第一、中心区的价值会翻倍！

人力终有穷尽，城市终有极限。

当我们回过头来，发现真正的价值高地，还是主城。

最典型的例子，上海取消限价后首场土拍炸翻了，地王重现江湖！

城市中心区土地的再整合、再开发、再利用，会让价值翻倍！

第二、郊区会越来越低密！

大家还记得不久前浙江丽水允许个人拿地建房卖房的事情吗？

有人预计，如果外围低密住宅需求持续增长，后续可能会有城市跟进。

毕竟远郊住宅早已取消了容积率1.0的限制。

未来远郊低密产品才是主流！

至于那些之前开发的高容积率的房子，是一点赢面都没有了！

属于核心资产的春天，来了！

核心一二线城市，首付、利率都迎来最好的时刻！

我们也会在香港、上海、深圳、广州、杭州、苏州等多地进行实地考察，用事实、用数据帮助大家更新认知。