全国多城,开始叫停供应!
月初,长沙发布新规,停止新的公寓等类住宅项目规划审批。
昆明近日也官宣,暂停新的商业办公用地供应。
武汉出台政策,降低商住配比。
短短几天,多城表态不再供应商办用地,停止新的公寓建设。
现在全国几乎所有城市,商办用地都是过量的。
就比如长沙,据统计:
长沙商业库存164万方,去化周期168个月(约14年);办公库存98万方,去化周期167个月(约14年);酒店式公寓库存367万方,去化周期193个月(约16年)。
库存压力巨大!
那住宅呢?
别急,住宅库存处在绝对高位的城市也逃不掉。
不久前,自然资源部发布一则通知:
商品住宅去化周期超过36个月的城市,应暂停新增商品住宅用地出让。
有机构在百城样本城市中,筛出了41个城市去化周期超过36个月。
具体城市名单如下,仅供参考:
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/eb9e06b8cbf6c123e4e994b3625b4a60.jpg)
注:图片来源于网络
看,大部分都是三四线城市。
但我们要注意一个问题,这些年的城市基建,很多二线城市步子迈得太大,开发了太多新区,甚至还把周边县级市拉了进去。
最后的结果就是,城市面积越来越大,房子越来越多。
特别是很多二线城市的远郊,库存并不比三四线少。
当然,叫停新增供应只是第一步。
接下来呢,怎么搞?
2
现有库存怎么办?
知道现在全国有多少房子吗?
官方曾给出一个答案,6亿栋。
当然,6亿栋并不全是商品房,还包含农村和城镇自建房,工厂、员工宿舍、酒店、写字楼、公寓等等。
确实,不少城市房子已经过剩了。
房子很多,里面占大头的还都是低端供应!
各种瑕疵的老破小、老破大、硬伤房等等。
我们先看上海的情况。
可以这么说,老破房占据了上海二手房成交量的半壁江山。
2016年至今,上海外环内的老破房成交占比一直居高不下。
接着来看北京。
一直以来老破房在北京就很有地位。
现在挂牌的13万套二手房里,房龄超过20年的就有5万多套。
不止一线城市,其他各大城市都是如此。
很明显的结构性失衡!
这就形成了一个悖论:
差房子太多,住不完卖不掉!
好房子太少,价格高买不起!
怎么办?
最近大家应该都注意到,多地住建局更名。
不少地方都把“住房和城乡建设局”改名为“住房和城市更新局”。
表面上看,从“住建局”到“住更局”,意味着城市维修时代的到来。
但其实,更具体的,是直指城市核心区土地!
以前,城市建设以开发新区为主。
未来,要变成以城区土地再利用为主。
而值得再利用的,一定是人口稠密的城市核心区!
那些市中心的老旧厂房、老旧小区,位置不错的城中村,才是未来的重点!
就比如深圳,今年高歌猛进的开启大维修时代,上半年列入城市更新计划的项目高达上千个。
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/e84aff7c9de801abd34f184cd7f6a7be.png)
注:不完全统计数据,仅供参考
全年计划拆除城中村用地1.1平方公里,其中有不少在南山、福田、宝安这些高价值片区。
福田中心片区的车公庙两大紧挨的超级旧改,这个月都有了新动作。
宝安中心区有地块近期也做了规划调整,商改居。
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/e9f7c183ac0b18217e0caf6f9f09fce2.png)
注:图片来源于网络
都是核心地段!
可想而知,这些项目建成后,能容纳多少人居住。
城市中心的土地真正得到了再开发、再利用!
与此同时:
上海宣布在2025年之前,会优先改造中心城区周边和五大新城的城中村;广州今年要实施200个以上老旧小区改造,并推动149个城中村改造项目;杭州拆迁土地计划已经超过1700公顷;……
就不一一列城市了,大家可以自己去查。
总之,现在各地盘活存量的冲劲儿很大!
只要高层给力,不会让大家等太久!
3
别忘了,除了存量房,还有大片已拍的存量土地。
而这些存量土地,基本都在国企手里。
近几年的土地拿地名单,几乎要被国企和城投公司霸屏了。
而且是“霸”到惊人的程度,快要承包整个土地市场了!
今年上半年,全国20多个核心城市,国企拿地比例依然超8成。
所以,盘活存量土地肯定要从国企入手!
那启动资金怎么解决?
这不,最新消息,“国有企业土地资产盘活专项基金”已设立。
该专项基金起步规模300亿元。
具体怎么盘活?
盘活业态有:
产业园、保租房、人才公寓、“平急两用”公共基础设施、战略新兴产业用地。
方向很多。
但你发现没,盈利不是主要目的,“盘活”这个动作才是重中之重!
现在的情况,大家也都知道。
那就通过这个动作,把投资开发搞起来,从而拉动消费、就业。
让钱真正流动起来!
4
接下来,盘活现有库存是重中之重!
前段时间,由中央财政直接出手,实实在在拨款超百亿元,推动了首批15个城市去做城市更新。
喏,就是这些:
上海、南京、杭州、合肥、武汉、重庆、成都、西安、石家庄、太原、沈阳、福州、南昌、青岛、东莞。
这15个城市,要么是直辖市,要么是省会城市,要么是国家计划单列市。
所以,朋友们,现在需要判断的是,你所在的城市,有没有在榜单之上。
如果在,恭喜你,这波大放水还能和你的城市相关。
请重点留意城市中心区!
未来的城市发展,会有两大主要趋势:
第一、中心区的价值会翻倍!
人力终有穷尽,城市终有极限。
当我们回过头来,发现真正的价值高地,还是主城。
最典型的例子,上海取消限价后首场土拍炸翻了,地王重现江湖!
城市中心区土地的再整合、再开发、再利用,会让价值翻倍!
第二、郊区会越来越低密!
大家还记得不久前浙江丽水允许个人拿地建房卖房的事情吗?
有人预计,如果外围低密住宅需求持续增长,后续可能会有城市跟进。
毕竟远郊住宅早已取消了容积率1.0的限制。
未来远郊低密产品才是主流!
至于那些之前开发的高容积率的房子,是一点赢面都没有了!
属于核心资产的春天,来了!
核心一二线城市,首付、利率都迎来最好的时刻!
我们也会在香港、上海、深圳、广州、杭州、苏州等多地进行实地考察,用事实、用数据帮助大家更新认知。