【案例】

某物业服务企业在未经某小区业主委员会及业主大会同意的情况下，在某小区内道路和楼间空地上划分车位，出租给小区内业主， 开发收取车位租金。对于不办理车位租金的业主车辆，保安人员拒绝放行。部分权归，小区业主拒绝交纳停车费，认为某物业服务企业在没有任何有关此项收》 商则的法律依据及有关主管部门对小区停车泊位协议收费标准手续的情况下，采车库取强制胁追手段迫使业主交纳停车费，侵犯了小区业主的权益。故向法院提起诉讼。 

【纠纷处理 】

法院认为，某物业服务企业在未经某小区业主委员会或业 证时主大会同意的情况下，擅自在某小区内划分车位，并将车位出租给业主收最 已交车位租金，该行为没有法律根据，侵犯了业主的权利。据此，法院判决某物业服务企业停止收取车位租金，已收取的租金返还给业主。

【案例分析】

物业服务企业应遵守相关房产管理法律法规的规定和物业 反映管理服务合同的约定，未经小区业主委员会或业主大会同意，不得擅自改管理变小区公共建筑和共用设施的用途。物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，也应征得相关业主或业主大会或业主委员会的同场月意，办理相关手续。物业服务企业不得采取不合理手段强迫业主签订各种 归不平等的协议，侵害业主的权益，这些都有可能在法律上被判决无效而承 位扭责任。业主作为建筑物区分所有权人，其权利具体由三部分组成：业主位寸自有房屋的专有权，对公共地区、公共设施的共有权，以及对小区进行对小区进行管理的成员权。

【特别提示 】

我国《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。未经业主同意，物业服务企业无权将小区楼间空地划出车位出租。本案中，被告物业服务企业在未经小区业主委员会或业主大会同意的情况下，擅自在小区内划分车位，并将车位出租给区内业主收取车位租金，该行为侵害了全体业主的共有所有权，其出租行为无效，因出租而取得的租金，应该返还全体业主。