某物业服务企业擅自将某小区的一扇大门关闭，小区业主只能从另一扇门出入主只能从另一扇大门出入，并且将被关闭的大门附近小区内的空地承包给一个业主经营烧烤，对外营业。对此，广大业主十分不满，认为出入小区的大门被关闭后，进出很不方便，占用空地开设烧烤摊影响小区环境。业主们纷纷要求重新打开大门，撒除烧烤摊，出租收益归还业主。在与物业服务企业协商未果的情况下，某小区业主委员会向法院提起了诉讼。在法庭上作为被告的物业服务企业辩称：“该小区物业服务费偏低，而且很多业主拖欠物业费，无奈之下物业服务企业才决定将小区的公共部位出租，用租金来弥补公司运作经费的不足。”

纠纷处理

法院经审理认为，某物业服务企业未经业主同意擅自将业主共有的公共部位转让给他人经营，已经侵犯了业主的建筑物区分所有权，应当承担民事责任，对公共部位拥有的共同所有权中的使用权，因此，判决某物业服务企业停止侵权，返还违法所得，赔偿损失。

【案例分析】

某物业服务企业未经业主大会议决就擅自改变公共部位的使用性质，出租开设烧烤摊，侵害了业主们的合法权益即区分所有权。当然，如果业主团体经过决议，同意在这块空地上开设烧烤摊，完全符合建筑物区分所有权的规定。小区空地属于公共部位，所有业主均可以合理利用。但是任何业主和业主之外的其他人无权擅自占用。综上所述，本案中的业主委员会在交涉无果的情况下，可以提起诉讼请求某物业服务企业停止侵权，撤除烧烤摊。

在物业服务企业私自出租公共部位侵权案中，物业服务企业已经构成侵权，要承担相应的法律责任。小区的公共设施、共有部位属于全体业主共同所有，因使用共有部位公共设施产生的收益，应当归业主所有。出租小区的公共部位要经过业主大会同意，由于物业服务企业在出租管理活动中也付出了劳动，所以出租公共部位所得的收益物业服务企业也可以获得相应的一份。物业服务企业在处理有关业主的建筑物区分所有权的问题上一定要依法办事。一方面业主对专有部分所有权受到法律的严格保护，即使涉及公共利益，物业服务企业也无权进入业主的物业，而应交由有权的国家机关处理；小区公共部位属于业主共有，用于经营使用要经业主同意，否则会构成侵权行为。另一方面业主要积极主动地采取行动，维护自己的合法权益。

特别提示

首先对照相关法条和物业服务合同，看是否属于物业服务企业的权限范围，依据《侵权责任法》《物权法》《物业管理条例》相关规定，确定有关当事人是否有侵权行为，是否应当承担侵权责任，根据案例提供的资料，明确当事人用应承担的具体责任形式和具体的财产责任范围，《物业管理条例》规定 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人事，财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。