【案例】

小区的部分业主在一年前向开发商购买了地下车库，然而开发商至今都没给他们办产权证。该小区业主委员会负责人认为，地下车库产权归小区全体业主所有，开发商无权出售地下车库和单方面收取停车费。开发商则认为，地下车库的投资没有计算在房价之内，属于开发商所有，况且地下车库是人防工程，战时要无条件拿出来，和平时期当然是谁投资谁收益，如何处置是投资方的权利。

【纠纷处理】

开发商在明知或自认为作为人防工程的地下车库不能办理产权证时作出带有欺骗业主性质的出售车位的行为，应该承担违约责任，返还业主已交纳车位款并赔偿经济损失。

【案例分析】

本案例主要反映出一段时间以来开发商利用法律规定不明，占有车库等公共部位的产权问题。同时也反映出开发商在车库方面的产权问题，反映出开发商在车库的产权交易中普遍存在的既要利用车库产权控制小区物业管理权，又想利用车库获利的投资心理和欺骗行为。

我国《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”对于车库的使用和产权归属，《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

一是业主优先使用权。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

二是约定产权归属。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，

三是业主共有范围，占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。根据防空法规定:建设防空工程，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设，群众的生活和工程的开发利用。国家鼓励平时利用人们防空工程为经济建设和人们生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。地下车库属于人防工程，建人防工程是国家强制性规定，不论在建筑区划内建设还是异地都要建设。不过该法并没有涉及产权问题，有关产权及出售及其收益问题应该按《物权法》和相关司法解释处理。