案例

某物业服务企业为了开展多种经营，便将某小区一楼底层电梯操作问分隔出一个小间，出租给一位业主开了一家早餐店。自从早餐店开业之后，由于该小间缺少上下水、卫生间等卫生设施，卫生状况越来越差，业主们意见很大，向某物业服务企业和业主委员会的投诉不断。业主委员会向某物业服务企业提出意见，要求取消早餐店，把出租期间得到的收益用在小区

物业服务上。某物业服务企业认为开设早餐店是为了方便居民，并且物业服务企业作为小区管理者，有权处理这些事务，关于早餐店的卫生问题，物业服务企业认为可以对其进行管理。业主对某物业服务企业处理这件事的方法和结果不满，于是将某物业服务企业告上了法庭。纠纷处理法院经审理后认为， 业主共有房屋部分出租，必须征得大多数业主和业主委员会同意，而且收益要归物业的产权所有人共有。某物业服务企业未经物业的产权所有人同意，擅自将业主共有的公共部分转让给他人经营，侵犯了物业的产权所有人对公共部分拥有的共同所有权中的使用权，

故判决某物业服务企业停止侵权，恢复公共部分的原状，赔偿物业的产权所有人的损失。

案例分析

根据我国的物业管理法规，物业服务企业在管理物业过程中应当接受管委会以及业主和使用人的监督，对于重大的管理措施，应当提交管委会审议，并经管委会认可，方可执行。某物业服务企业未经业主委员会及大部分业主同意，擅自出租业主共有房屋，并改变了其使用功能，所以，物业服务企业将楼底层电梯间隔出一部分出租是侵犯业主财产权的行为。我国物业管理法规明确规定，物业服务企业必须保证房屋及设施设备场地的使用功能正常化，目的在于方便居民。其中包括该区的治安、卫生，交通等。而该楼的电梯间分出一部分出租改变其功能，并且有碍楼内的安全、卫生，因此不符合我国《物业管理条例》的相关规定。可见，物业服务企业的行为是一种违反规定的行为。根据物业管理法规，当物业服务企业不履行管理合同及管理办法所规定的义务时，房屋产权人有权起诉业主委员会，有权制止并要求其限期改正。房地产行政主管部门可以对其予以警告，责令限期改正，赔偿损失，并可处以罚款。

特别提示

《物业管理条例》第五十四条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”《物业管理条例》第六十四条规定：“违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

1、擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

2、擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

3、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。”