决定一个区域市场发展势头的，不仅是地方上的投资，还有便是存量货值，去化周期越久，市场信心越差！此前，住建部关于“去化周期”，还给出了一个要求：对去化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；18-12个月的，维持供地持平；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。去化周期很长，让市场窒息：在西安第一次限购之际，当时各个开发区普遍的去化周期都在20个月以上，这是绝对的高危库存，因此，当时西安市场去化难度很大，有段时间几乎发展到不做“首付分期”“零首付”就要滞销。去化周期很短，让市场过热：在西安第二次限购之际，西安最低库存量只有17万方，还不够两个月去化，当时，西安正值万人摇号涌现，所有眼疾手快的购房者都在打新，而捆绑车位、精装包销售等现象也是屡见不鲜。请注意，这就是去化周期带来的深刻影响，但现在很显然这些数据并没有引起大家的重视！

请注意，在这份克尔瑞发布的去化周期榜单之上，我们可以看到，去化周期排在最前面的六个板块分别是：港务政经板块1.5个月（即克尔瑞提到的“港务区金融板块”）、奥体中心板块2.8个月、田家湾板块3.9个月、浐灞商务板块4.6个月、中央创新区板块5.7个月、软件新城板块7.5个月其一，数据造成的误解：仔细一了解，就会发现，这里面所谓浐灞商务板块、田家湾板块、港务区政经板块，不是去化率高导致去化周期变短，而是片区没有供应，存量的货值少，导致数据变好。其二，去化速度造成的热点：反倒是高新的中央创新区板块（存量65.06万方，去化周期5.7个月）、软件新城板块（存量39.24万方，去化周期7.5个月），还有港务区的奥体中心板块（存量28.75万方，去化周期2.8个月），这些库存量大，但因为流量太大，反倒是去化周期变短。所以，现在大家就会发现，咨询西安市场的房子，似乎主要集中在奥体中心、软件新城、高新三期。

近三年来，经济环境跌宕起伏，西安发展也是不断求索，幸亏在2017年以来，西安的发展势头，让西安一直保持在“惯性”速度。究竟是哪些“惯性”？例如十年增长450万人口的新房需求、大政策（关中平原城市群、西安都市圈）&大赛事会议（十四运、中国-中亚峰会、丝博会等）对于西安的基建支持、各种“三年计划”的发力等等。但现在发展到2023年末，我们有必要提醒，每一次城市外扩都是一次资源的重新腾挪，原本还是豪宅区的板块，可能会在未来的5-10年之间变成老破旧聚集区，一些新生的、看似有风险的板块，反而是一跃而上。现在想要抓住机会的“尾巴”，一定要看四个内容：片区规划、土地供应、投资建设、去化周期，如果满足两个是有期待，满足三个就是有希望，满足四个不要质疑，那就是机会。虽然名义上西安连续涨了八年，但实际上从2020年以来，有些板块的房价其实下降了不少，现在有一些已经筑底，大家可以仔细了解一下。

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