近些天，一些互联网媒体开始质疑，高新某项目入手三年不赚钱，这个算法其实有些谬误！

主要在三个方面：一是车位当时的抵用券，确实没有被充分考虑在内；二是当时的市场环境，项目作为塔尖项目，理所应当价格排在前面；三是项目后期看点十足，虽然当前有些涨幅，但目前的溢价率还没有表现来。

还是我们经常说的二手升值的模型，只有两个路径：

1、板块出现新房断供，严重的供不应求，那二手房项目必然上涨，而且板块的需求越密集、换房改善家庭越多，未来涨幅越是可观，比较典型的如曲江二期。

2、板块出现比较强势的配套资源，而且这种配套的量级比较多，比如学校、地铁、商业、公园、酒店、医院、场馆等全部配齐，比较典型的便是奥体板块。

先说一下结论，我们非常看好软新，未来软新价格突破“3”，几乎没有太多的阻力！

当然，我们的关注点，不是互联网的话题炒作，也不是业主们的精打细算，我们更关注的是楼市问题。

毫无疑问，高新区是西安第一强区，GDP已经占到全市27%，在“西北第一豪宅区”土地近乎断供、新房几乎售罄的情况之下，高新区理所应当接棒这个概念，那曲江的房价涨幅和势头，也应该在高新区再次复制。

到目前为止，为什么高新区没有出现“西北第一豪宅区”的气象？我们从以下三个方面来分析，大家仅做参考：

其一，高新区缺乏“事件性”的爆发点，没吸流量。这些年高新区筹办硬科技大会、程序员大会等等，这些属于在产业方面高屋建瓴，但没有一个标志性的事件，反倒是2018年丝路国际金融中心、2021年丝路软件城&科学城、双中心规划热了一波，缺少高流量会议赛事。

其二，软件城和科学城板块划分太大，不够聚焦。现在软件城规划已经扩充到24平方公里，相当于钱江新城的体量，但却划分为：软东配套区，软西产业区。高新CID规划50.5平方公里，相当于曲江核心区的体量，却只有科技金融组团、国际社区组团，其实可以更细碎一些。

其三，配套资源“模糊化”极为普遍，没有明显区隔。以最具话题的教育为例，此前高新一中一小新校区之所以火热，除了证明高新系学校认可度高之外，很重要的一点，还是证明高新三期市场需求大、学校落地少、品牌确定慢，现在开发项目如此之多，更应该快速考虑落位。

曲江一期之所以成功，除了当时力邀国际名家、超前的建设标准、芙蓉园、曲江池、不夜城等话题炒作，更重要的一点是，足够浓缩，在小区域里面，做出了大话题。

一个只有1500亩的公园，竟然环绕一圈开发了二十多年，还搞成了“西北第一豪宅区”，这在楼市领域，算是一个不小的奇迹。尽管有些十几年的老产品，已经彻底落伍，但还是有不少家庭愿意高价接盘。

要说，规划亮点，高新区也有不少，在未来之瞳超高层群、西安南站加持之下，永安渠滨水商业街，这绝对算是世纪工程，西北最大的滨水谷地商业街，每年成百上千万的流量.....

请注意，这些问题是可以解决的，但目前并没有被重视起来，目前还是小感冒，不要拖成肺炎。

再次强调一下，目前高新区是西安高峰，未来还是西安高峰。

西安规划“五区一港两基地”，每个开发区都有自己的特色，高新的高科技，曲江的文商旅，经开的高端制造，航天的航空研发，港务区的中欧班列&文体娱乐，浐灞的生态会展等等，每个开发区都有属于自己的“特色”。

如果说，未来三十年谁能代表西安经济发展的最高水平？一定是高新区。这种情况就跟深圳的南山、北京的海淀、上海的浦东情况一样，这些地方诞生豪宅区、高溢价的概率是最大的。

而且在2023年之初，西安迎来全国第四个“双中心”城市规划，高新三期是唯一核心区，丝路软件城是给丝路科学城赋能，但截至目前，也没有听说“双中心”建设的对应节点，还有下一步的筹划，以及大工程预告。

通俗一点来说，现在高新区每天都在迎来利好，但所有的利好与楼市似乎都是“平行线”，这些利好没有转化为区域发展的动能，至少没有被转化为对于区域价格的溢价支撑。

现在要做的是土地供应节凑、片区规划细化、开发商选择的融合，让每一个小组团都有卖点，都能够看到广阔的未来！

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