近日，第一财经发布的，标题为《社论：积极做好风险资产价值重估准备》，这篇文章里面有这么一句话：“房地产这一风险资产出现重估定价是迟早的事，且价值重估越早对经济社会的伤害和拖累越小。”

文中提及房地产这一风险资产最近在网络上热议，风险资产是指未来收益率不确定且可能招致损失的那部分高风险资产，如股票跌50%、涨50%也是常有的事。

官方发表这样文章，想想这里面的深意，确实让人神经绷紧了。

那为什么把房子定义为风险资产？

第一、房子逐渐在贬值

国家统计局24日公布了1—9月份，全国房地产开发投资103559亿元，同比下降8.0%；其中，住宅投资78556亿元，下降7.5%。

1—9月份，商品房销售面积101422万平方米，同比下降22.2%，其中住宅销售面积下降25.7%。

中国房地产报发文表示：9月楼市继续下滑 房价已持续13个月下跌。

因为房地产持续不断地量价齐跌，房子实实在在处于贬值当中。

第二、流动性越来越差

当下，楼市就已经进入饱和期，一方面房子的供应在不断增加，另一方面由于缺乏经济动能，需求枯竭就不可避免。所以，目前的房地产市场，最显著的特征就是房子的流动性越来越差。

比如，过去把房子挂出去，可能十天半月就能卖掉，但是现在把房子挂出去，一年半载卖不掉的情况非常普遍。

房子是用来住的，不是用来炒的，当房子真正回归居住属性的时候，房子的流动性就会降到最低。那这时候二手房变现的难度就会越来越高，房子的流动性一差，降价就成为唯一的选择。

第三、投资收益比不足

住房的真正价正在回归现金流贴现模型，通过预测未来的现金流量，来进行估值，说得直白一些，就是按照每年房租收益率去反推房价。

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022上半年中国重点50城租金回报率为1.95%，需要51年才能收回买房成本。这个估值你拿其他的资产来比，如果房价不涨的话，谁会去买现金回报要51年的资产？

要是收益比想达到市场水平，一般我们是拿十年期国债作为无风险利率的， 2022年10月，十年期国债收益率为2.72%。再加上一些风险溢价，算3%的收益也不为过。全国的房租收益率平均水平1.9%，离3%的收益还有1/3的空间，也就是说房价至少下降1/3，这个投资回报率才算常规的低风险利率。

这三个原因加在一起，还是足够支撑房子列为风险资产。

房子的价值体系需要重新评估

截至10月19日，贝壳研究院监测范围内，已有10城首套房贷利率降至“3”字头。其中，二线城市中，昆明首套房贷利率降至3.95%，武汉、天津和贵阳首套房贷利率降至3.9%，石家庄首套房贷利率降至3.8%。三四线城市中，清远首套房利率最低，已降至3.7%。

若是过往，如此低的融资成本，房地产市场早已掀起巨浪，可是，现在房地产市场几乎没有反应。

据第一财经根据上市银行中报统计发现，今年上半年，六大国有银行上半年个人住房贷款仅新增4479.6亿元，仅为去年上半年的36%，创下历史新低。说明上半年贷出去的钱少了，人民不愿意买房了。

不买原因也简单，今年在需求收缩、供给冲击、预期转弱等三重压力下，房地产现有的价值投资体系已经变了，加上目前日益老龄化、少子化的人口数量结构，未来房子过剩已经是个事实。

未来哪里会成为的资金蓄水池？

文章表示：住房逐渐褪去掉的金融属性，回归到实用价值的居住属性，而随着股市等权益市场在制度、风险定价、交易和管控等上的日益完善，权益市场将会逐渐成为居民部门价值储存的主要配置市场。

—END—

以前闭着眼买的房子都能涨，买房暴富的案例数不胜数，但是，现在很多现实告诉我们，这样的时代一去不复返，闭眼买房的时代已经结束了，很多地方的房子都在降价，就连一线城市也不例外。

如今越来越多的政策指明，高层让人民有所居的决心，是前所未有的强烈。